暴跌,轮到学区房了……

2023年12月13日23:51:08 星座 6675
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一个时代的终结。

1

学区房大跌

学区房,终究还是破防了。

爆炸性消息首先来自上海。上海朱家滩小区,对应的学校是浦东新区顶级名校明珠小学,根据媒体报道,该小区今年的屋价一路滑落——

3月份,均价跌到10万/㎡;

9月份,挂牌价跌到9万/㎡;

11月底,有房东直接把挂牌价降到了7.8万/㎡……

这啥概念呢?要知道2021年的时候,该小区的屋价最高涨到15万/㎡,按现在的挂牌价,这是跌了48%,差不多砍了一半!

换句话说,如果你在两年前花800万买了一套,到现在已经跌没380多万。

这不是个例。纵观上海的学区房,如今都在暴跌——杨浦密云小区学区房,从近15万跌到8万多;梅园新村学区房,从20万跌到9万多……

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不止上海,其他一线城市学区房的遭遇也差不多。

深圳,四大名校的学区房都在跌。深圳中学的学区房,最高跌幅达到了29%。深圳实验的学区房,更是跌去30%-45%。一个叫长城花园的小区,2021年价格将近17万,现在降到9万多,跌幅达43%。

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北京,“中关村三小”学区房万柳蜂鸟家园小区,此前卖到22万一平,如今成交单价不到12万。

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广州,根据“在湾区”的梳理,在名校遍地的越秀区,28个二手小区,超80%都跌了,跌幅最高超30%。对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家,分别跌了28%和18%。

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一线城市都如此,其他城市更不用多说——

杭州,几个重点小学的学区房降幅基本都在15%以上;

苏州,姑苏区老牌学区房,整体价格下跌已超过34%;

合肥,有学区房跌幅接近50%;

武汉,很多学区房已经跌到不直接显示成交价,怕太难看了……

学区房,中国楼市金字塔尖的王者,终于也要走下神坛了。

2

“疯狂”的学区房

学区房一度是买房人心中的信仰。

2013年3月,北京海淀区华清嘉园,一间37平方米的房子叫价350万,每平米逼近10万。由于价格实在骇人,这个地方被称为“宇宙中心”。

但仅仅3个月之后,这个记录就被打破了。东城区景山东街,一个400平方米的四合院,报价1.3亿元,每平米32.5万。

由于报价过高,这两套房源很快就被下架了。但从它们这里,绝大多数人第一次听到这样一个概念:学区房。

不只在北京,全国各大城市,凡是优质学区房,都卖成了“奢侈品”。

在深圳,华强北有个学区盘叫阁林网苑,一套44.58㎡的房子,2020年4月卖出时成交价632万,每平14万,上一年同期的成交单价是10万。换算一下,一年时间,房东每天躺赚5000块,买房人则要多掏近180万。

2019年,南京出了一套“迷你”学区房,13㎡大的房间内,只够放一张床、一张桌子。但因为总价低,房东报价168万,看房人排到了门口。更魔幻的是,这是一套“瓦房”,房龄已经39年。

这个“破房子”跑火的原因,在于它属于南京市琅琊路小学的学区范围。琅琊路小学是南京最有名的三所小学之一。

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这种现实背后,是学区房巨大的魔力。

《中国教育报》曾公布的一组数据显示,2015年北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名。但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。

一边是16万人的潜在需求,一边是5000个优质学位名额,而学区房,就是通往名校的那张船票。

再往深处看,学区房火爆根源于优质教育资源的稀缺与不平等。

看一组数据:2019年大学本科录取率,河南考生108.4万,本科批次录取36万,率取率是33.2%,广东、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肃这一数据在35%-43%之间。而北京是68.9%!

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这意味着,同样参加高考,北京的孩子10个里头7个上本科,河南是3.3个。

在绝大部分城市,重点高中的升学率都远远高于普通高中,而能否进入重点高中,取决于能否进入重点初中乃至重点小学。而初中小学都是免试入学,能否上全凭划片或者摇号。

最后的焦点,就落到了那套决定命运的学区房上。哪怕再不济,孩子不是读书的那块料,学区房也是市场上的“硬通货”,转手一卖也能赚上一笔。

在稀缺教育资源和金融属性的裹挟下,学区房就这样走上了狂欢的巅峰。

3

学区房的宿命

学区房如今的暴跌,让很多高位接盘的人感到意外和难以接受,但很多迹象其实早已浮现。

从短期来看,2021下半年以来,房地产市场持续下行买涨不买跌的情况,同样适用于学区房。想买的人少,想卖的人多,必然形成价格踩踏。

从中期看,学区房的逻辑在变。学区房的调控,前几年就开始了。2021年的时候,高层会议明确提出——

增加保障性租赁住屋和共有产权住屋供给,防止以学区房等名义炒作屋价。

在这之后,广州、成都、石家庄、南京等多地将学区房的整顿作为重点。

在上海,自2021年起,上海市委属试验示范性高中,将拿出招生总计划的65%,通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校。

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在深圳,官方提出“全区试点大学区制”,在民治街道小一和初一各自选取5所学校,纳入到大学区招生学校中,狙击高价学位房。

这两年,更多的城市也在跟进。教师轮岗制度、叫停寒暑假辅导班、严控在线教育,甚至试点启动小学生暑期托管服务……这些,都是改革的一个个小步伐。当优质教育资源不再和房子强关联,学区房自然就降温了。

从更长的维度看,学区房的价值基础也在逐渐动摇。

2016年全国出生人口达到高峰以后,新生儿数量就一直在跌,2022年全国出生人口更是跌到了1000万以下,与几年前相比几近腰斩。

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另一个数据也在说明这个趋势。教育部官网数据显示,2022年全国共有幼儿园28.92万所,比上年减少5610所。同年,在中国“人口第一大县”安徽临泉县,50家幼儿园被关停。不止幼儿园,2022年全国的小学也比上年减少5162所。

学生都少了,学区房的需求自然下降,价值也随之下降。

学区房概念的真正兴起,是在2006年《义务教育法》颁布、“就近入学”被强调之后。后来的“小升初”直升制度,更是把“学区房”推上了神坛。

回看这十几年,学区房诞生了太多的魔幻。有人哪怕是耗资千万、倾家荡产也在所不惜;有人组建孟母群、自办奥赛班,自觉成了屋价的“保卫者”;还有人调动巨量资金大手笔囤入学区房,捂一段时间又转手卖给需要的接盘侠,从中牟取暴利……

但如今,一切都已成往事。学区房也终将体会到那句话——

时代抛弃你的时候,连声再见都不会有

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