潮新聞客戶端 記者 李成
2025年，杭州土地出讓的節奏和熱度大幅提升，今日又迎來了西湖區及錢塘區兩宗地塊出讓。本次出讓過程跟結果縱向對比出現了明顯的新特徵。
西湖區之江地塊吸引了濱江、綠城、建發等房企參與，經過18輪競價，由綠城以20.4億元競得，樓麵價20171元/㎡，溢價率9%。
錢塘區下沙地塊吸引了濱江、龍湖、馭遠、傑立、興耀等近10家房企報名，經過11輪競價，由長期深耕錢塘區的興耀以20472元/㎡的樓麵價競得，溢價率24%。
出讓過程和結果可戳
圖 | 地塊區位圖
兩宗地塊預期不一致
但都體現出一定的謹慎性
之江地塊位於之江南部，周邊無較好的二手次新房參考，新房雖可參考建發·雲涌之江，但本地塊位置更南，距江邊更遠，這也是房企對於本地塊的分歧明顯大於下沙地塊的重要原因。競價過程中房企每次加價更為謹慎，經過了18輪競價，最終的溢價率只定格在了9%，由綠城以20.4億元競得，樓麵價20171元/㎡。
這個地價相比2024年4月市場低迷期拿地的雲涌之江18923元/㎡要高，但10%以內的漲幅相比其他板塊跳漲的情況溫和了許多，而且在房價預期上，也沒有跳脫出此前37500元/㎡的限價預期。
下沙地塊緊鄰金沙印象城，由於周邊較多的新房及次新房參考，房企對於地塊的預期較為一致，幾乎在限時競價的5分鐘內結束戰鬥，由深耕板塊的興耀以3.35億元競得，雖然只有11輪競價，但溢價率也達到了24%，成交樓麵價20472元/㎡。不過溢價率雖更高，但最終樓麵價還是保持了謹慎，相比周邊土地及新房售價，在合理範圍之內。
整體而言，雖然兩宗地塊各自的預期不一致，但最終的結果都體現出房企一定的謹慎性，並沒有此前土地出讓時持續加預期的情況，房企拿地測算時的新房預期售價，也沒有跳脫出板塊原有新房及次新二手房的價格體系。
在杭州此前土地市場高熱度的情況下，房企出價帶着一些謹慎態度或許是有益的，這種謹慎來自於以下多個方面。
土地供應漲超七成 土地選擇餘地更大
新房競爭壓力也變大
2024年1-3月，杭州市區涉宅地塊出讓16宗，建築面積115萬㎡，成交金額239億元。
而2025年1-3月，包含已掛牌的地塊，預計出讓的宗數是32宗，建築面積203萬㎡，即使掛牌地塊以起價計算，成交金額也超過500億元。
在關注土地出讓金遠超翻倍的同時，更需關注的是土地成交的宗數也已翻倍，建築面積漲幅超七成。而且這一趨勢似乎仍在繼續，這也讓很多房企並不會早早的「打光子彈」，而是留出資金給後續的地塊。
同時，支撐本輪杭州市場回暖的一個重要基礎是土地供應縮減導致的新房競爭降低，尤其2024年的成交建面斷崖式下降，這促成了杭州多數板塊面臨新房斷供的局面，在少量新樓盤上市之時，板塊內幾乎沒有新房競爭，這是新樓盤能實現快速去化的重要因素。但這個基礎在2025年土地供應大幅提升的背景下，在下半年集中銷售期，新房面臨的競爭將要明顯提高，尤其是同板塊的直接競爭。
截至目前，杭州還未發佈2025年的讀地手冊和供地計劃，最終全年土地供應的體量還難以預估。
產品迭代的窗口期並不長
杭州新房房價上漲的第二個基礎是新房限價放開後的產品升級帶來的房價上漲，非限價時代的產品迭代能跳脫出限價時代新房以及二手房的競爭，在第一批第二批非限價項目上市時有稀缺性，能實現新價格體系的概率較大。但在2025年下半年及之後有較多的非限價樓盤上市，且基本為大戶型高總價的改善房源，產品迭代後的項目也將不再那麼稀缺，銷售的壓力也將隨之提升。
規則也可能存在不確定性
在杭州當前的土地市場上，房企為提升利潤及出價能力，極致的「高低配」等形式也集中湧現，這種拿地測算時的極致，能否最終落地是存在疑問的。
這種不確定風險的帶來後果的前車之鑒並不遙遠，在2021年杭州市場最高峰時期，部分房企設計報批時通過將配套公建打造成「商墅」的形式，來提升利潤空間，進而提升在土地市場的出價能力。然而這種嘗試後來被叫停了，不確定性的風險最終買單的只能是房企。
測算時，留出風險儲備以應對政策的不確定，或許是必要的。
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