近日，國際投行瑞銀發佈了一項關於房地產的調研數據，引發了廣泛關注。
該調研針對中國一線、二線、三線城市開展網絡調研，共收集 2000 個樣本。
其中， 47% 的受訪者表示：自己的房子已跌破買入價而被套。
二成業主被套
這一比例引發部分媒體及自媒體報道，稱 「中國近 50% 的業主被套」。
但需注意的是，此數據為網上調研結果，而許多老年人並不常上網，即便上網也沒有參加調查的習慣，所以數據存在一定偏差。
目前中國房價，總體已跌回到 2016 年下半年水平。
中國房改始於 1998 年，從 1999 年到 2015 年買房的人，目前房價尚未跌回到買入價。
2016-2024年，全國新建商品住宅銷售面積超100億平米（竣工面積60億平米）；二手房有賣有買，這一時期只買不賣的估計30億平米。
老楊大致估算，商品化改革以來，當前被套住的業主佔比 15%-20%，並非 47% 那樣高。
但即便如此，過去四年房價下跌 40%，對中國家庭部門的財富縮水影響很大！
物價持續下跌
近兩三年中國經濟呈現通縮特徵，物價持續下跌。
通縮，主要表現為以消費品價格（cpi）為主、兼顧工業品出廠價格（ppi）的物價下跌。
近三個月我國 cpi 連續同比微跌 0.1%，ppi 同比跌幅約 3%。二者綜合之後，今年5月物價同比下跌約1.4%。
物價下跌對商品和服務的供給方（如製造商、服務商等廠商）不利，但對消費者有利，畢竟買菜、買衣服、消費娛樂等成本降低。
然而，資產價格下跌幾乎對所有持有資產的主體都不利，資產主要包括房子、股市、債券、黃金等。
作為投資品，資產價格越跌越沒人買，即便有膽大者在半山腰抄底，後續價格若繼續走低，也會被套。
資產價格持續大跌對宏觀經濟以及居民、機構、企業都不利，而我國目前正處於這種被動不利的局面。
中國居民家庭財富主要集中在房產，房價下跌 40% 會導致家庭財富整體縮水約 40%。
房民損失162萬億
對比中國股民與房民的財富縮水情況：
中國股市中，散戶佔比在 2013 年曾高達 40% 左右（當時炒股較易賺錢），但因過去多年炒股持續虧損，散戶逐漸離場，目前佔比約 25%。
當前 a 股總市值 100 萬億左右，散戶持有的股市市值約 25 萬億。
而中國房民的資產情況如下：按官方統計，當前全國城鎮地區人均住房建築面積43 平米，全國城鎮人口 9.4 億，計算得住宅面積約 404億平米，若加上未統計的小產權房，估計全國城鎮地區住宅面積達 450 億平米。
在 2021 年房價泡沫破滅前，全國新房均價 1 萬元 / 平米，二手房價格略低，按九折估算全國所有住宅均價為 9000 元 / 平米，高峰時期中國城鎮地區居民家庭部門擁有的房產總價值達 405萬億。
可見，房民總資產超 400 萬億，遠高於股民的 25 萬億左右，房價下跌的影響遠比股價下跌大。
過去四年全國房價總體下跌約 40%，意味着約 162 萬億資產憑空消失，攤到每個城鎮居民頭上，每人過去四年因不動產損失超 17萬元。
家庭財富大幅縮水的背景下，居民收入也有所下降，多數人更傾向於存錢，而非投資或大手筆消費。
當多數居民部門不投資、少消費時，會進一步促使物價下跌，加劇經濟通縮，導致經濟難以走出低谷。
最終結論是：房價下跌對居民部門財富縮水影響巨大，進而引發通縮，使經濟陷入困境。
要想擺脫這一窘境，不僅需讓房價儘快止跌，更要讓房價漲起來，如此居民部門的總財富、總資產才能恢復，形成正面財富效應，從而刺激投資和消費。
