近期，77隻REITs集中發佈了2025年年度報告。上一期關注了產業園，本期我們聚焦倉儲物流板塊。發佈年報的10隻倉儲物流REITs中，出租率大多都超過了90%，最高同樣是100%。
其中，整體出租率最低的是中航易商倉儲物流REIT，期末出租率為88.16%。單個項目方面，出租率最低的是中金普洛斯REIT旗下的普洛斯江門鶴山物流園，出租率為64.59%。
紅土創新鹽田港REIT
報告期末出租率92.6%，同比下降1.65%。其中，現代物流中心項目出租率91.14%、世紀物流園項目出租率100%。
中金普洛斯REIT
期末出租率89.54%，同比增長3.17%。
其中，普洛斯北京空港物流園項目出租率96.05%、普洛斯通州光機電物流園80.38%、普洛斯廣州保稅物流園100%、普洛斯增城物流園100%、普洛斯順德物流園97.29%、蘇州望亭普洛斯物流園100%、普洛斯澱山湖物流園73.15%、普洛斯青島前灣港國際物流園99.65%、普洛斯江門鶴山物流園64.59%、普洛斯（重慶）城市配送物流中心92.86%。
嘉實京東倉儲基礎設施REIT
報告期末出租率100%。
華夏深國際REIT
報告期末出租率89.35%，同比下降2.93%。其中，杭州一期項目出租率86.5%，貴州項目出租率93.35%。
杭州市場仍面臨壓力：一方面，多個成熟園區仍存在數萬平米的待租空間，形成直接競爭；另一方面，頭部物流企業的倉網優化計劃持續推進，包括某快遞快運企業租約到期後的整合計劃，以及某電商物流企業已釋放整合信號，預示着市場需求端正經歷結構性調整。
受市場租金下滑及去年同期簽約租金水平較高兩方面因素影響，貴州項目期末有效租金單價同比下降25.55%，期內租金單價水平同比下降20.28%。
華泰寶灣物流REIT
報告期末出租率97.64%，同比增長0.19%。其中，天津寶灣物流園項目出租率98.51%、南京寶灣物流園項目出租率99.05%、嘉興寶灣物流園項目出租率92.67%。
由於2025年租賃市場波動，導致租金價格有所下滑。為了維護投資人權益，緩釋區域市場波動給基金分派率帶來的影響，運管機構寶灣物流決定對2025年度的部分運營管理費用予以減免，減免的含稅金額約360萬元。
華安外高橋REIT
報告期末出租率96.83%，同比增長1.32%。其中，W3-3地塊8#倉庫出租率100%，W4-3地塊14#倉庫出租率100%，W5-2地塊1#倉庫出租率100%，W5-5地塊12#、13#倉庫出租率89.31%。
中航易商倉儲物流REIT
報告期末出租率88.16%，同比增長0.22%。其中，富萊德崑山物流園一期項目出租率85.19%、二期項目出租率98.42%、三期項目出租率85.26%。
為應對市場變化，該項目本年對存量租戶和新租戶的租金單價進行了相應調整，從而導致2025年實際凈運營收入低於發行評估基準日預測的目標凈運營收入。對此，原始權益人易商集團履行了《NOI補足承諾函》中的補足義務。
匯添富九州通醫藥REIT
報告期末出租率100%，報告期內日均托盤使用率80.4%。
南方順豐物流REIT
報告期末出租率95.91%，其中深圳項目出租率100%、武漢項目出租率94.54%、合肥項目出租率95.67%。
中銀中外運倉儲物流REIT
報告期末出租率97.81%。其中，瑞達無錫物流項目出租率100%、瑞達崑山物流項目出租率100%、瑞達金華物流項目出租率90.17%、崑山千燈物流項目出租率100%、天津建合物流項目出租率100%、成都空港物流項目出租率99.98%。
