每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝
今日（9月16日），佳兆業集團（01638.hk，股價0.180港元，市值16.41億港元，以下簡稱「佳兆業」）盤中一度漲超30%，領跑港股內房股板塊。截至收盤，股價漲幅為12.50%。
圖片來源：百度股市通
就在昨日（9月15日）晚間，佳兆業發佈重磅公告，宣布其所有境外債務重組條件已全部達成，重組方案正式全面生效。
《每日經濟新聞》記者（以下簡稱「每經記者」）觀察到，自2021年底陷入流動性危機、在業內素有「不死鳥」之稱的佳兆業，經過近四年的債務談判，其境外債務化解工作已取得顯著成效。
根據公告，佳兆業已向合格債權人發行總額約133.72億美元的金融工具，並計劃於今日在新加坡交易所掛牌。此次重組還將實現一定規模的債務削減、債務展期，並降低新票據利率。
儘管境外債務重組取得實質進展對佳兆業是利好消息，但其經營壓力並未出現逆轉。今年上半年，佳兆業營收下滑超過三成，股東應占溢利虧損超過百億元。
在房地產行業深度調整的背景下，佳兆業此次能否真正擺脫危機、實現「上岸」，仍待觀察。
9月16日下午，同策研究院聯席院長宋紅衛通過微信向每經記者表示，重組方案對佳兆業最大的幫助在於，到2027年無需面臨剛性還本的壓力，只需維持一定規模的現金流以償還利息，這為企業積極自救及新業務拓展提供了空間。
「在此期間，企業可以通過現有項目資產的變現、加速銷售及再投資等舉措，實現現金流的良性循環。然而，這一過程中仍將面臨市場方面的壓力。」宋紅衛指出。
四年博弈終落地，境外債務重組全面生效
自2021年底爆發流動性危機以來，佳兆業的境外債務重組一直是行業關注的焦點。
每經記者注意到，此次佳兆業的重組方案耗時較長，經過多輪與債權人協商及方案優化，最終形成了以「債務豁免+新工具替代」為核心的解決方案。
公告顯示，佳兆業已按重組計劃完成關鍵步驟，向符合條件的債權人發行了總額約133.72億美元的金融產品，其中6檔新票據和8檔強制可換股債券計劃於今日在新加坡交易所掛牌。
圖片來源：佳兆業集團公告
根據重組方案，8檔強制可換股債券總額為68.92億美元，若全部轉換，將新增130.16億股股份，占佳兆業現有股本的185%。
佳兆業表示，此次重組將直接削減約86億美元的債務規模，並將剩餘債務期限平均展期5年。這意味着到2027年底，公司無需承擔境外債務的剛性還本義務，有效規避了短期資金鏈斷裂的風險。
佳兆業方面指出，此次境外債務重組方案歷經多輪協商與優化，通過對原有範圍內債務的全面解除與豁免，以發行新票據和強制可換股債券的方式，實現了債務結構的根本性優化。
在利息負擔方面，新票據的票面利率設定在5%~6.25%區間，較佳兆業歷史境外債務利率有所下調。長期來看，這將減少利息支出，為盈利修復創造空間。
值得關注的是，此次重組生效節奏快於預期。今年9月2日，佳兆業曾披露重組取得「關鍵性進展」，並預計生效日期在9月底。但從佳兆業最新的公告情況看，公司提前半個月完成了所有流程，這也從側面反映出佳兆業與債權人的溝通較為順利。
在當前房企債務重組普遍面臨協商周期長、條款落地難的背景下，佳兆業的案例或許為其他出險房企提供了一定參考。但業內人士也指出，不同企業的債務結構、資產質量存在差異，重組方案難以直接複製。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓提到，佳兆業的境外債重組耗時近四年才完成，這也從側面反映了公司與債權人之間長期的博弈態勢。「對佳兆業而言，過往處於相對弱勢的一方，一方面是因為公司股價長期低迷，即便債轉股，債權人也會有所顧忌；另一方面則是企業資產處置不及預期，這在一定程度上也影響了債務重組的進程。」
百億元虧損+資產流拍，「上岸」之路仍面臨考驗
儘管境外債務重組取得突破性進展，但佳兆業當前的經營壓力並未因此消散。
8月28日，佳兆業發佈的2025年中期業績公告顯示，報告期內營收和利潤均面臨較大壓力。
中報顯示，今年上半年，佳兆業實現營業收入約37.01億元，同比減少31.8%；公司股東應占溢利虧損約100.3億元，同比下滑10.04%。
圖片來源：佳兆業集團2025年中期業績報告
每經記者注意到，這已是佳兆業連續多個季度出現營收下滑和虧損擴大的情況。
對於業績下滑的原因，佳兆業在公告中解釋稱，主要受兩方面因素影響：一是物業交付規模減小，導致已確認銷售收入下降；二是部分物業項目因市場行情變化計提減值撥備，進一步侵蝕利潤。
銷售與交付數據同樣反映出經營端的乏力。今年上半年，佳兆業連同合營、聯營公司錄得合約銷售額約20.03億元，已售總建築面積17.13萬平方米，銷售規模仍處於行業低位。
在交付方面，佳兆業雖在深圳、廣州、重慶等多地完成12個項目、5076套房源的交付，實現了「保交樓」的部分目標，但交付項目的利潤貢獻有限，未能有效覆蓋虧損。
與此同時，佳兆業的資產處置也遇到阻礙。
8月14日，佳兆業廣州「南天匯」項目部分資產（海珠區洛溪大橋附近土地使用權，總建築面積6.4萬餘平方米）在阿里資產平台拍賣，評估價38.9億元，起拍價27.23億元（為評估價的七折），因無人出價於8月15日流拍。
該資產曾作為2021年佳兆業旗下企業向大業信託24.5億元貸款的抵押品，因佳兆業在2021年底出現流動性危機，資產被查封拍賣，此次流拍使其盤活資產回籠資金的計劃落空。
圖片來源：佳兆業集團2025年中期業績報告
中報顯示，截至今年上半年，佳兆業在大灣區仍有1260萬平方米土地儲備，占公司土儲總量的61%；另有3100萬平方米城市更新儲備待轉化。
財務數據還顯示，佳兆業的流動性儲備仍顯緊張。截至今年上半年，公司現金及銀行存款（含受限制銀行結餘及現金）共計約21.69億元，較去年底的23.9億元略有下降；今年上半年，佳兆業的總借款為1337億元，其中1180.78億元需在一年內償還。
圖片來源：佳兆業集團2025年中期業績報告
值得一提的是，2014年，佳兆業曾因深圳4個樓盤項目房源被鎖定而陷入債務危機，但最終通過債務重組實現「翻盤」，由此獲得行業「不死鳥」的稱號。
如今，面對新一輪危機與行業深度調整，佳兆業雖邁出了境外債務重組的關鍵一步，但能否複製過往的「重生」奇蹟、實現「上岸」，仍待觀察。
在宋紅衛看來，債務重組方案通過只能視為換來一張船票，卻不能視為真正「上岸」。「最核心的因素是化債方案能否如期兌現，一旦不能兌現就會觸發二次違約。」
宋紅衛表示，出險房企真正「上岸」的標準有幾條：一是化債方案能夠如期兌現，利息及本金償付不違約；二是企業的財務狀況能夠逐漸止損並實現盈利；三是企業新業務方向能夠持續，即具備新業務的再投資能力，並能夠持續增加盈利。
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每日經濟新聞
