6月16日晚間，*ST中地發佈公告，正式披露重大資產出售草案。該公司擬以1元的對價整體剝離地產開發業務的相關資產及負債，接盤方為中交房地產集團。
*ST中地是中交地產的股票簡稱。
中交地產是基建央企中交集團旗下的房地產企業，在千億規模目標的引導下，前些年一度快速擴張。但隨着樓市進入調整期，公司負債快速增加，業績也明顯下滑。
今年4月，因資不抵債，中交地產被實施退市風險警示，股票簡稱變更為「*ST中地」。
中交地產很早就啟動了對資產的騰挪。去年9月，中交地產宣布將收購中交物業100%股權，把輕資產注入上市平台。今年初，公司又宣布退出房地產業務，並將房地產資產和負債轉讓給母公司中交房地產集團。
近幾年，上市房企退出房地產業務的案例時有發生。但中交地產給出的「1元」交易價格，仍然引發了不小的關注。
最新發佈的公告，披露了中交地產的資產和負債詳情，綜合梳理相關信息，不難對這筆交易有更深刻的理解，也能更好地復盤中交地產過往的發展。
圖片來源：視覺中國
千億夢碎
中交地產是中交集團旗下的兩家房地產上市平台之一（另一家是綠城中國，中交於2014年入股），也是中交集團的「嫡系」。中交集團旗下原本有多家房地產開發企業，後通過整合，在2018年形成「中交集團—中交房地產集團—中交地產」的三級控制體系。
2019年，李永前成為中交地產董事長、總裁。李永前在2015年被委派至綠城任職，一度擔任執行總裁。
回歸當年，李永前為中交地產提出了業績目標，「2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三」。
而2018年，中交地產的銷售規模僅為149億元。
隨後幾年，中交加快了拿地步伐。到2021年，中交地產持有的項目數量超過了100個，相比2019年的55個，幾乎翻了一倍。當年中交地產實現權益銷售金額398億元，全口徑銷售規模560億元，但仍未排進行業前50。
隨着房地產市場進入調整期，2022年，中交地產緊急踩剎車，轉而以消化庫存為主。但因市場熱度下降，項目去化速度很慢，且由於前期拿地價格較高，價值折損也較大。這導致公司的規模和利潤雙雙下滑。
2022年和2023年，中交地產的全口徑銷售分別只有458.82億元、373.61億元，去年進一步降至156.43億元。
自2019年開始，中交地產的歸母凈利潤就連年下滑。2023年首次出現虧損，虧損額16.73億元，去年的虧損額更是擴大到51.79億元。
到去年末，中交地產的現金及現金等價物只有75億元，一年內到期的非流動負債則達到119億元，短期償債壓力顯而易見。
在中交地產發佈的交易草案中，提出了此次交易的三個背景：房地產開發業務持續虧損，面臨退市風險；資產負債率較高，償債壓力較大；國家政策鼓勵併購重組，推動上市公司高質量發展。
根據最新的資產價值評估報告，本次交易標的包括51家公司。截至2024年12月31日，總資產賬麵價值為434.7億元，負債賬麵價值為473.9億元，賬面凈資產為-39億元。經評估後的賬面凈資產為-29.8億元。
「一塊錢是個象徵性的報價。」一位大宗資產併購領域的資深從業者向21世紀經濟報道記者表示，中交地產已經處於資不抵債的狀態，去年的計提存貨跌價總規模達34.96億元，未來的計提規模可能更大。
他認為，中交地產的母公司中交房地產集團，實際上接手了一個「包袱」。
大洗牌
在中交地產對業務踩剎車的2022年，母公司中交房地產集團出現了一則人事調整。來自中交路橋建設的郭主龍擔任黨委書記，李永前擔任黨委副書記、董事長。
從綠城回歸之初，李永前不僅擔任中交地產黨委書記、董事長、總裁，還是中交房地產集團的臨時黨委書記、總經理，是中交集團房地產業務的一把手。
2021年初，中交房地產集團的黨委書記由芮捷擔任，一年半後，郭主龍接任。
中交集團一位內部人士向21世紀經濟報道記者表示，在國央企中，黨委書記和董事長通常由同一人擔任，這種兩人搭配的安排，制衡的意味較為明顯。
他表示，由於國家的房地產政策導向發生變化，那兩年，中交集團內部不再對房地產業務提規模要求，「沒人再提千億」，轉而強調化解風險。人事變動也是這種調整的一部分。
他還透露，李永前在2021年就辭去了中交地產總裁的職務，但保留黨委書記、董事長。郭主龍到來後，他的話語權進一步削弱。
2024年，中交地產迎來人事及架構上的大幅調整。
年初，中交地產啟動架構調整。一方面，管控層級從過去的「總部—區域—城市」三級管理，變為「總部—城市」兩級管理；另一方面，將過去的16個城市公司進行整合重組，縮減為9個城市公司。
在這輪調整中，不少職業經理人離職。這些職業經理人大多在「李永前時代」進入公司，在一線負責「開疆拓土」。
9月，李永前辭職，其在中交地產和中交房地產集團的職務均由郭主龍接任。辭職時，李永前在中交地產董事會的任期還有5個月。
11月，中交地產管理層震蕩。總裁、執行總裁均有調整，兩名副總裁、三名董事、兩名監事辭職，一批新人上位。同時，總部管理職能部門也進行了大調整。
中交地產在公告中表示，這輪調整的目的是，「提升管理效率，進一步推動公司有質量的快速發展。」
保殼之路
中交地產對資產的騰挪，也是從去年開始布局的。
2024年初，中交集團黨委書記、董事長王彤宙在內部會議上表示，中交房地產要深刻領會房地產行業供求關係發生的深刻變化，加快新發展模式的建立。
當年9月11日，中交地產發佈公告稱，擬收購中交物業100%股權。此項交易將實現房地產業務產業鏈的延伸，符合公司經營發展的需要和長遠發展戰略規劃。
當時，對於中交地產此後的「退房」動作，外界並沒有預期。
去年上半年，中交地產完成了一次定向增發。且從9月末開始，一輪大力度的穩樓市政策推出，市場升溫，房企也迎來去庫存窗口期。
在11月的一次投資者交流會上，中交地產董事會秘書田玉利說，「作為中交集團旗下唯一A股地產上市公司，公司將繼續發揮央企控股優勢，加強管理，盤活存量，加速去化，提升經營質效，積極推動公司經營業績優化。」
今年1月22日，中交地產發佈公告，正式宣告擬將房地產業務轉讓給控股股東，並將聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務。
由此，中交地產騰挪資產的路徑終於清晰。
近年來，上市公司剝離房地產業務的案例時有發生。前述資產併購領域從業者表示，與其說是轉型發展，不如說是為了保住上市地位。對於大多數房企來說，經營性業務佔比很小，難以彌補開發業務下滑的缺口。若不對開發業務進行處置，業績退市的風險仍會存在。
以中交為例，2023年中交物業的營收規模僅為5.6億元，凈利潤不足7000萬元，與中交地產數十億元的虧損相比，可以說是杯水車薪。
但中交地產要想藉此保住上市地位，仍將面臨挑戰。前述受訪者表示，中交地產需保證重組在今年順利完成，且期末凈資產轉正，才可能保住上市地位，甚至摘掉「*ST」的帽子。
要完成這一步，公司既要滿足相關的監管要求，在有限的時間內保證流程合規，也需平衡來自股東、債權人及購房者的壓力。
截至目前，這一交易方案已在董事會上獲得批複，但中交地產尚未召開股東大會進行討論。
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