市場認可領展具有韌性的基本面和可持續的派息政策，並憧憬房托基金獲納入滬深港通機制的潛在安排，將為公司帶來流動性支持與估值提升。
2025年5月27日，領展資產管理有限公司（下稱領展）公布了領展房產基金（0823.hk，下稱領展房托）2024/2025財政年度的全年業績。在外圍環境不明朗，宏觀經濟受壓，以及市場發生結構性轉變的背景下，領展房托依然憑藉其充滿韌性的資產與經營表現逆勢增長，在波動的經濟周期中彰顯抗逆力。
領展房托是亞洲最大的房地產投資信託基金，也是港股旗艦恒生指數的成分股，領展資產管理有限公司是領展房托的管理人。在過去一個財年中，由於大部分營運市場的表現均有所改善，領展房托的業績表現一如既往的穩健，期內錄得收益142.23億港元，物業收入凈額106.19億港元，同比分別增長4.8%和5.5%。受惠於香港零售業績相對較佳，以及2024年2月收購的上海七寶領展廣場的全年業績貢獻，和財務成本減省及一次性稅項處置及調整等因素，領展房托的全年可分派總額增長4.6%至70.25億港元，每基金單位分派同比上升3.7%至272.34港仙。
領展董事會主席歐敦勤稱，領展正處於發展里程的重要轉折點，儘管部分方面的變動可能導致短期陣痛，但當前充滿挑戰的環境亦同時可作為推動公司發展的跳板。他表示，領展將保持廣闊的視野，捕捉多元化投資新資產及地區的機會，從而穩守盈利，並建立在經濟上可持續發展的業務模式。
領展集團行政總裁王國龍稱，領展房托將於2025年迎來上市20周年，而領展也在此期間經歷了全面轉型，過去數年的多元化策略支持業務增長。他表示，未來領展還將繼續加強管理團隊實力，進一步推動貫徹領展3.0戰略，包括多元化拓展領展房托的物業組合，以及拓展領展旗下的房地產投資管理業務，透過與不同資本夥伴合作，以自然增長及併購等策略推動增長。
截至5月27日港股收盤，領展股價收報每基金單位40.90港元，上漲0.12%，即時股息收益率為6.54%。自2025年以來，領展房托的股價已從去年底的階段性低位大幅反彈，年初至今累計漲幅達24.51%。
香港零售業務繼續跑贏市場
領展房托的香港物業組合包含了遍布全港的130個社區商業資產，涵蓋必需品零售空間、鮮活街市、停車場及寫字樓資產，以及約5.7萬個鄰近公共屋邨及主要交通樞紐的停車位。
儘管香港經濟正在逐漸重拾增長，但本地零售市場仍面臨結構性挑戰，包括港元強勢促使香港市民北上內地消費及外游旅行。此外，雖然訪港旅客人數已由谷底逐步回升，但其消費力較以往顯著下降。根據香港旅遊發展局的統計，香港2024年整體旅客人均消費為5500港元，較2023年的6900港元同比減少20%。內地旅客人均消費下跌至5000港元，是自2017年以來的最低。
面對這一現象，領展也不諱言，消費模式的顯著轉變使香港零售業的銷售情況雪上加霜，尤其是在非必需消費品領域。然而公司亦指出，必需消費品板塊雖然也受困於自身挑戰，但情況相對較好，所受到的負面影響相對不明顯；此外，公司亦觀察到領展房托的香港必需消費品類零售物業組合，商戶銷售額跌幅轉趨穩定，每季跌幅逐步收窄，突顯出該物業組合在逆境中展現出一定程度的抗逆力。
據領展的觀察，新興的租賃趨勢聚焦於學習及興趣班、特色餐飲、遊戲及家庭娛樂場所、時裝與配件以及中醫診所等方面。因應消費者日新月異的喜好，領展的租賃團隊主動引入了包括特色餐飲等來自內地的商戶，為消費者帶來獨特概念並與本地顧客產生共鳴；在過去一個財年間，公司簽訂了超過600份新租約，引入受市場歡迎的租戶類型。期內，領展房托的香港零售物業組合維持97.8%的高租用率，平均每月每平方呎租金為63.3港元，較去年的64.4港元輕微下降。商戶銷售額同比下降3%，優於整體市場7%的跌幅。租金對銷售額比例保持可持續水平，穩定在13%，續租租金調整率同比下降2.2%。
領展也繼續致力提升旗下資產的價值。2024年末，公司落實了富善及秀茂坪商場的資產提升項目，分別投資3700萬港元及5500萬港元，預計將各自帶來17.2%及19.9%的投資回報率。而秀茂坪商場的相關工程，亦是領展自2005年上市以來，在香港完成的第100個資產提升項目。
與此同時，領展房托的停車場及相關業務收益同比增長1.7%，其中月租收入較去年增長0.9%，時租收入增長3.6%，停車場每個泊車位每月收益同比上升1.6%至3391港元。作為成本優化舉措的一環，領展通過升級智能泊車系統，提高了全港121個停車場逾5.6萬個泊車位的效率。此外，在香港九龍東寫字樓市場空置率問題仍存在的背景下，公司合資經營的寫字樓海濱匯，憑藉其策略選址以及頂級配套設施和多項綠色建築認證，在截至2025年3月31日時仍錄得高達99.2%的租用率。
上海七寶項目貢獻增長助推多元化
領展房托在內地的物業組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區的六項零售、一項寫字樓及五項物流資產。儘管在過去一個財年內，內地經濟增長有所放緩，同時中美貿易緊張局勢致使經濟前景不甚明朗，但公司物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入凈額，仍然分別錄得29.7%及28.9%的同比增長，以港元計算則分別同比增長28.6%及27.5%。
領展房托在過去一年裡能夠逆風實現不俗的增長，主要歸功於上海七寶領展廣場自完成全資控股後的全期業績貢獻，以及深圳領展中心城及廣州天河領展廣場在完成資產提升計劃後表現穩健。2024年2月，領展以人民幣23.838億元收購了上海七寶萬科廣場餘下五成的權益，對該物業的持股比例從50%提升至100%，成為這一大型高質量區域性商場的全資擁有人，並在此後整合運營團隊，以及將其更名為七寶領展廣場。
領展亦按照此前制定的資本開支計劃，為廣州天河領展廣場第二期的資產提升項目預留約人民幣1.2億元，向北京通州領展廣場預留約人民幣6000萬元，兩項零售資產的翻新工程已於2024年末動工，並計劃於2025年中完工。公司表示，由於消費者日益重視健康與保健，中國體育及娛樂業的零售銷售額在過去一年錄得11.1%的顯著增長，領展也緊抓趨勢，引入更多戶外運動品牌及ip（知識產權）相關品牌，滿足消費者喜好。
截至2025年3月31日，領展房托內地的零售物業組合租用率依然高達95.9%，續租租金調整率僅輕微下跌0.7%，主要是由於北京中關村領展廣場仍在進行資產提升工程，公司將繼續專註於提升其吸引力、優化商戶組合、改善客戶體驗，吸引更多人流來應對新的競爭。撇除北京中關村領展廣場，領展房托在上一財年於內地的物業組合續租租金調整率依然實現了7.6%的增長。
寫字樓方面，儘管市場新增供應依然持續，但領展房托位於上海的寫字樓租用率仍達到95.4%，高於區內平均水平。公司將繼續升級設施，提升客戶滿意度並吸引新租戶，同時對空置單位進行裝修配置工程，以提高租用率。此外，受惠於積極的租賃策略，領展房托位於大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐的五項優質物流資產，於期內的平均租用率也達到97.4%。
領展持續踐行多元化戰略，除內地市場外，海外業務亦表現穩定。領展房托的國際物業組合包括澳大利亞、新加坡及英國的12項零售及寫字樓資產。在上一財年內，相關收益及物業收入凈額分別同比增長2.2%及1.3%，其中零售物業組合受惠於有利的持續租賃需求，接近全面租出，而寫字樓資產組合則繼續進行租賃及空間優化。
期內，澳大利亞零售物業的租用率達99%，商戶銷售趨勢表現良好，其中餐飲、服裝及家品的表現強勁。受惠於中心商業區整體客流量增加及更多本地及國際旅客到訪，加上公司通過積極的租賃策略引入新的品牌組合，令商戶銷售額同比增長7.7%，而新開通的悉尼地鐵也完善了鐵路網絡，相關利好也帶動續租租金調整率同比增長4.3%。
在新加坡市場，領展房托旗下的裕廊坊及swing by @ thomson plaza實現了99.6%的高租用率，以及17.8%的強勁平均續租租金調整率增長。市郊零售市場的持續性需求、相關物業的策略性地理位置，以及商場的固定客群，皆助推客流量持續增加，雖然商戶銷售額因非必需品零售支出減少而輕微下降0.8%，但商場內的餐飲及美容與康健等生活必需品行業均實現增長。另一方面，受惠於4.4年這一相對較長的加權平均租約到期年期，以及逐漸租出空置樓面並在租戶續租方面取得進展，領展房托的國際寫字樓資產組合在過去一個財年的整體租用率也達到了85.5%。
市場憧憬「房托通」帶來流動性支持
隨着香港與內地的互聯互通機制在2024年迎來開通20周年，市場在監管機構的指引下，愈發憧憬房托基金也能夠早日獲納入滬深港通。2025年5月，中國證監會主席吳清在國務院新聞辦公室舉行的發佈會上再次提出，將穩步推出一系列對外開放的務實舉措，包括將房托基金納入互聯互通機制。消息一出，領展房托的股價應聲大漲，當日以全天最高價39.95港元收盤，大漲6.68%，成交額達到15.39億港元，不僅為自2024年10月初以來的最高股價，也是近10個月以來的單日最大升幅。
作為亞洲最大的房托基金，以及港股唯一的藍籌房托，領展房托獲納入滬深港通早已是眾望所歸，監管機構再次將潛在的「房托通」機制提上議程，令市場憧憬這一政策利好或將隨時呼之欲出，帶動港股房托基金板塊的價值發現與重估。
投資銀行瑞銀表示，房托基金獲納入滬深港通將對領展房托的股價產生正面影響，公司約7%的股息收益率，以及其與內地宏觀經濟表現相對較低的關聯度，預計將吸引一眾內地投資者經滬深港通南下布局。瑞銀給予領展房托「買入」評級，目標價為每基金單位41港元。
彭博智庫的研究團隊指出，領展房托不僅能夠憑藉旗下零售物業的高出租率，保證獲得穩定的租金收入，其股息收益率也大幅高於香港零售地產同業3.3%的平均水平。此外，領展房托與其他港股房托基金的平均預期股息收益率達到7.7%，高於內地a股市場房托基金同業4%的水平，加上中國證監會再次提及將房托基金納入滬深港通的安排，預計港股房托板塊將有望迎來新一輪南下資金的流動性支持。根據該機構的統計，滬深港通的南向港股通資金在今年1月的日均成交額，同比大幅增長132%至618億港元，於港股市場當月整體日均成交額的佔比達到21.5%。
花旗銀行在一份研究報告中稱，領展房托將是「房托通」的最大受益者，重申對其「買入」評級，目標價上望每基金單位47.82港元。花旗表示，領展房托積極主動的租賃策略和有所下降的融資成本，將對公司的派息提供支持；該行認可公司可持續的派息策略，並預測其在2025/2026財年將實現每基金單位分派2%至3%的同比增長。
滙豐亦在報告中指出，領展房托的借貸成本下降，加上訪港旅客消費力有所回升，預計將進一步鞏固領展房托派息實力的韌性。與此同時，投資者對「房托通」的看法愈趨正面，這將利好領展房托的估值提升。該行維持對領展房托的「買入」評級，並將目標價從每基金單位41.6港元上調至44.6港元。
滙豐表示，領展房托當前的股價表現反映出投資者已經開始考慮房托基金獲納入滬深港通這一因素，而在獲得市場情緒和流動性追捧之餘，美聯儲潛在的減息可能性，以及領展房托自身具有抗逆力的零售業務表現，也將為公司帶來更多的基本面支持。滙豐稱，在最佳的情況下，假設房托基金獲納入滬深港通的同時，也能夠豁免繳納互聯互通機制下的股息稅，領展房托的股價（較5月7日39.95港元收盤價）將享有高達37%的潛在上漲空間。
摩根士丹利則在5月20日發佈的最新報告中，修改了對領展房托2025/2026財年的預期每單位基金分派展望，由每基金單位分派2.64港元略微上調至2.65港元；該行同時假設，若美國10年期國債收益率為4%，則領展房托當前股息收益率與美國10年期國債收益率之間的利差僅為1.5%，略微低於該指標過去2%的長期平均值。
摩根士丹利稱，上述兩項指標促使其調整對領展房托的目標價，從每基金單位41港元上調至48港元，上調幅度達17%。該行指出，領展房托將是美國降息以及房托基金納入滬深港通這兩項因素的主要受益者，維持對領展房托的「增持」評級。
