中國基金報 晨曦
樓市又有大消息！
5月17日下午，國務院新聞辦公室舉行國務院政策例行吹風會，住房和城鄉建設部副部長董建國、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、國家金融監督管理總局副局長肖遠企介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，並答記者問。
發佈會上，住房和城鄉建設部副部長董建國提到，住房和城鄉建設部會同金融監管總局等部門，將出台城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑。
中國人民銀行副行長陶玲則表示，人民銀行將推出四項政策措施：一是設立3000億元保障性住房再貸款，二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。保障性住房再貸款利率1.75%，期限一年，可展期4次。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
來看詳情——
保交房工作將重點着力四方面
不讓違法違規者「金蟬脫殼」
住房和城鄉建設部副部長董建國表示，國務院當日召開全國切實做好保交房工作視頻會議，就保交房工作作出全面部署，提出明確要求。近期，住房城鄉建設部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局將出台相關配套政策文件。
對於當前保交房工作，董建國介紹了四項重點內容：
一是打好商品住房項目保交房攻堅戰，防範處置爛尾風險。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。
二是進一步發揮城市房地產融資協調機製作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合「白名單」條件的項目「應進盡進」，商業銀行對合規「白名單」項目「應貸盡貸」，滿足在建項目合理融資需求。
三是推動消化存量商品住房。城市政府堅持「以需定購」，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。
四是妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉讓、企業繼續開發等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解困難和壓降債務，促進土地資源高效利用。
董建國進一步指出，房地產市場供求關係發生了重大變化，房地產市場正處於調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩健康發展。按照黨中央、國務院決策部署，為切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。
董建國表示，住房和城鄉建設部會同金融監管總局等部門，將出台城市商品住房項目保交房攻堅戰工作方案。做好保交房工作，要將保障購房人合法權益作為根本出發點和落腳點，堅持市場化、法治化原則。推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子。對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑。
要充分用好城市房地產融資協調機制，將項目納入「白名單」給予融資支持。要壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，地方政府要承擔屬地責任，房地產企業要承擔主體責任，金融機構要落實盡職免責規定，支持項目建設交付。
董建國進一步提到，城市政府要按照市場化、法治化原則，指導項目開發企業制定「一項目一策」處置方案。推動資不抵債的項目進入司法處置程序，該破產的破產，該重組的重組。處置中要把維護購房人合法權益擺到首要位置。在這個過程中，要堅決依法查處各類違法違規行為，不讓違法違規者「金蟬脫殼」，不讓損害群眾利益的行為矇混過關。
設立3000億元保障性住房再貸款
可帶動銀行貸款5000億元
陶玲介紹，近期中央政治局會議提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。中國人民銀行抓緊認真貫徹落實，立足中央銀行貨幣政策和宏觀審慎管理職能定位，推出以下四項政策措施：
一是設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整為不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整為不低於25%。
三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限。首套房和二套房貸利率均不再設置政策下限，實現房貸利率市場化。上述首付比例、房貸利率政策調整後，各地可因城施策，自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。
四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。調整後，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。
陶玲進一步介紹了保障性住房再貸款的具體情況：首先，保障性住房再貸款規模是3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。
第二，所收購的商品房嚴格限定為房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。按照保障性住房是用於滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。
第三，城市政府選定地方國有企業作為收購主體。該國有企業及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平台，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購後迅速配售或租賃。
第四，自願參與。城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。
陶玲表示，這項政策是人民銀行為支持構建房地產發展新模式出台的重要舉措，有利於通過市場化方式實現多重目標。一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。二是加快保障性住房供給。收購後的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。三是助力保交樓和「白名單」機制。房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。
另外，根據國務院部署，2023年人民銀行設立了租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。統籌考慮政策銜接，人民銀行將租賃住房貸款支持計劃併入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國範圍全面推廣。
嚴格依法處置閑置土地
支持地方以合理價格收回
劉國洪表示，自然資源部認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，按照做好保交房工作要求，在廣泛調研的基礎上，準備出台妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業解困。
同時，自然資源部促進土地節約集約利用，防範化解風險，助力房地產高質量發展。主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度。具體的政策亮點，可以簡要概括為以下三個方面：
一是支持企業優化開發。主要是要消除開發建設障礙，合理免除因自然災害、疫情導致的違約責任，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，更好地適應市場需求。
二是促進市場流通轉讓。主要是發揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和「帶押過戶」，鼓勵轉讓或者合作開發。
三是支持地方以合理價格收回土地。主要是支持地方按照「以需定購」原則，以合理價格收回閑置土地，用於保障性住房建設。允許地方採取「收回—供應」並行方式來簡化程序，辦理規劃和供地手續，更好地提供便利化服務。
此外，為落實市縣政府主體責任，加強統籌協調，自然資源部要求市縣建立處置閑置、盤活存量土地的協調決策機制，完善決策程序，提高行政效率，守牢政策底線。
對於收回存量土地用於保障性住房建設，劉國洪介紹，自然資源部準備出台政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以後，用於建設保障性住房，還可以用於建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等。
同時，政策也對地方明確了要求，收回、收購土地應當量力而行，統籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務風險。
對於不同所有制房企一視同仁
「白名單」項目資金嚴禁挪作他用
房地產項目是怎麼進入「白名單」的？肖遠企稱，城市協調機制主要是匯總轄內房地產項目情況，按照條件和標準審核「白名單」項目，對於暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合「白名單」的項目條件和標準。
「白名單」由房地產項目公司自願申報，所在城市的區縣預審並提出名單。城市協調機制組織甄別審查，符合條件與標準的納入「白名單」，不符合條件與標準的要實施整改，推動問題解決，形成閉環管理機制。另外，城市協調機制要負責優化預售資金監管流程，合理確認預售監管資金的額度。同時，要壓實房地產企業和房地產項目公司的責任。
肖遠企介紹，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程審批通過了「白名單」項目貸款金額9350億元。
具體措施上，要求銀行優化貸款審批和發放流程，適度下放審批權限，加快放款速度，在項目准入、評級、授信、貸後等方面都可以單獨管理，允許單列授信額度。做到應貸盡貸，對於不同所有制房企的「白名單」項目一視同仁。在控制風險的前提下，可以採取新增貸款、存量貸款展期，以及發放併購貸款等多種方式予以融資支持。貸款金額要與項目建設周期匹配，要覆蓋項目建成交付的資金缺口，推動項目竣工交付，切實保障購房人的合法權益。
同時，對「白名單」項目單獨建賬核算，封閉運作管理，項目間資金不混同，項目資金嚴禁挪作他用，確保資金用於保交付。商業銀行要嚴格審查信貸資金用途和流向，與借款人約定在貸款銀行開立項目資金監管賬戶，確保項目資本金、貸款發放、支付支用、貸款償還等通過項目資金監管賬戶辦理。「白名單」項目的預售資金監管賬戶應開立在主辦銀行。
編輯：艦長
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