園區開發與運營，政府平台公司應該選擇什麼發展模式?

當下，在「管委會+公司」體制機制改革中，政府平台公司除了保留原有的基建職能，還要承擔產業招商、產業服務、產業孵化等各項功能，壓力很大。

早年，初代平台公司作為地方政府作為地方政府親兒子，憑藉家底不愁融資、不用還債，更不用整天想着如何搞錢。但現在形勢今非昔比，政府平台公司都在做市場化轉型，同時，其面臨的債務和融資問題也更為嚴峻。因此，平台公司需要更加關注企業效益、創造利潤，不能一直指望着補貼來打平做園區的經濟賬。

另一方面，宏觀層面上，如今從中央到地方政府都在大力扶持產業園區，圍繞產業園區的投資開發、建設運營，參與主體的空間也非常廣闊。可以說，這是政府平台公司轉型的一條必由之路。

在這樣的背景下，政府平台公司應該如何選擇合理的發展模式，更好地參與到園區的建設和運營中？

正文：

平台公司做園區的核心要點

平台公司搞園區，有幾個核心要點。

1、做園區不是做慈善，要做到產業與地產並重

現實中，很多平台公司雖然名義上完成了市場化轉型，但其歷經數十年形成的地方政府附屬機構的風格卻早已根深蒂固。他們在做園區的時候，更多是考慮實現地方政府的戰略意義，即為產業發展服務，卻完全忽略了產業園區的地產屬性。而所謂賺產業的錢，在當下可以說是遠如浮雲，思之無益。唯政府意志論的做法導致平台公司路越走越窄，壓力越來越大，一旦融資受限和債務爆雷，公司發展便會陷入萬劫。

因此，在筆者看來，如果園區事業要長遠發展，就必須回歸園區開發本質，梳理獨立的商業模式。而且筆者一直強調的觀點是：產業與地產並不矛盾，好的商業模式不僅能提供更好的園區產品，加快產業集聚，為地方戰略提供更強支撐，又能減少公司輸血，形成良性循環。

產業與地產並重，融入地產理念和地產經驗，能夠找到更多利益一致的合作夥伴，開發更好的園區產品，實現產業加速聚集；另一方面，降低投資風險園區開發主要資金都集中在土地和建築上，土地和建築收益只有通過產業導入才能兌現，融入地產理念，加強開發經營，能夠降低雙重風險。

第二，園區業務要發展，必須形成相對獨立的商業模式

園區業務要長遠發展，就必須形成相對獨立的商業模式，既要與地方產業發展戰略形成良性互動，又要經濟盈利，將園區業務做大做強。

要將地產開發與產業經營作為項目的基本價值追求，銷售物業與持有物業作為短期和長期財務平衡的基礎，在實現地產開發價值的基礎上，導入產業運營。同時，聚焦產業鏈條，重視整合產業資源，關注產業投資機會。

方向包括：

1、關注空間規劃對產業發展的支撐，空間規劃服務產業規劃；

2、關注園區持可續成長，兼顧經濟、社會和品牌三大效益；

3、關注房地產開發與產業運營的聯動，持續提升區域總體開發價值，獲取土地與物業增值收益；

4、關注項目品牌的建設，重視物業空間與環境景觀的打造，開發策略上注重發揮房地產的類金融屬性；

5、關注以物業銷售獲取現金流作為基本策略，儘可能減少持有型物業的開發規模。

第三，企業做園區，要秉承大小循環協同理念

園區運營的核心是引資，平台公司也好、民營園區也罷，本質都是幫助政府與其他地方政府競爭。在這個過程中，政府可以通過大循環（增加就業、導入人口、片區土地增值、產業導入長期稅收等）實現收支平衡與政治目標；而平台公司開發園區只能通過小循環（租售、土地補償、招商引資獎勵等）實現公司層面的盈利。

因此，平台公司參與園區開發，必須用大循環的利益視角去與審視項目，在全園規劃的指領下，從市場競爭、財務效益、開發節奏等角度來設置短、中、長線合理組合的盈利模式，確保全園開發的可持續和財務價值最大化，確保做大蛋糕的同時能分享到更大的蛋糕，在獲取中間收益的同時獲取循環收益。

平台公司參與園區建設運營的可行模式

1、政府合作，以園養園

建立在平台公司與政府合作框架下的土地一級開發，市政基礎設施以政府投資建設為主，級差地租返還用於園區二級開發，最大程度降低土地開發成本。同時，在此基礎上，平台公司協議獲取住宅用地或商業用地，用於反哺產業地產開發與運營，真正實現以園養園的開發模式，降低開發風險。

2、資源合作，股權收益

根據園區發展規劃招商引資，就特定開發項目與資源合作者組建項目公司，將項目用地在摘牌價的基礎上適度溢價入股，由資源合作者投入資金進行項目建設並運營。

該模式將從兩方面盈利，一是項目運營獲取股權收益；一是項目運營改善投資環境，將進一步提升園區土地總體價值，園區開發公司可根據項目運營需要，選擇控股或參股兩種模式。

3、小股操盤，行穩致遠

小股操盤，是指操盤方僅持有項目公司較少股份（不超過10%），由操盤公司全權進行項目的日常經營管理，其他股東無論控股多少，都不得干涉項目經營管理。在該模式下，操盤方投入資金少、承擔責任小，相比自己全投入開發的項目風險要低很多，且利潤有一定保障。

4、自建自營，經營收益

獨立出資成立項目公司，建設部分產業物業，租售結合；通過出售快速回籠資金，保證下期投資；同時長期持有部分物業出租，作為固定資產，提高園區估值，並通過經營提升物業價值，高拋低吸，後期再採取房地產信託基金（REITS）等方式實現退出。

在這個過程中，為戰略性客戶提供定製型物業，從而帶動大批跟隨型客戶入駐，提高物業出租和出售價格，降低項目的運營風險，並帶動園區土地和和物業總體升值。

5、股權出讓，以園養園

平台公司自營或聘請第三方委託運營，當全園環境區域成熟時，溢價出讓部分土地/房屋，獲取現金迴流，用銷售土地/房屋的錢反哺土地後續開發與產業運營，並通過土地總體價值提升獲取賬面盈利。

6、產業運營，產業收益

產業運營是輕資產重資本的發展模式，通過為產業發展提供產業園區載體和產業鏈的技術、資本、人才等要素聚焦，為產業發展創造適配的產業發展環境，陪伴企業成長並分享利潤。產業運營不僅要為產業鏈的鏈主服務，還要為產業上下游的配套企業和產業生態服務，是園區運營的高階階段。

在筆者看來，基於客戶資源經營所產生的收益，是園區未來挖掘潛在盈利模式的重點，隨着客戶資源的不斷集聚，基於客戶資源經營的收益會不斷產生，並發生質的飛躍！

7、產業投資，投資回報

產業投資是經過市場驗證的較為可行的園區發展模式之一，它能為園區提供長期穩定的資金保障和規範的運作模型。

在產業投資模式下，產業投資商通過募集基金的方式籌措產業園區開發資金，一部分資金用於產業園區土地整理和廠房物業開發。項目建設完成和招商企業入駐後，對具備高增長潛力的未上市企業進行股權或准股權投資，並參與被投資企業的經營管理，利益共享、風險共擔，被投資企業發育成熟後通過股權轉讓實現資本增值。

8、物業與服務入股，投資收益

對園區內的優質企業，採取物業和服務作價入股的方式，為其提供孵化服務和資本運營服務，以此獲取股權基礎收益和資本運營的超值收益。

9、管理輸出，服務收益

搭建園區產業綜合服務平台，負責產業招商、運營管理和物業服務，同時為企業提供從苗圃、孵化、到加速成長等發展階段的專項服務，獲取服務收益。

產業管理輸出是一種典型的輕資產運營模式，但這一業務要求平台公司擁有紮實的重資產開發經驗和輕資產運營管理經驗，因此，該模式同時具有地產開發和產業投資的雙重屬性。

10、代建發展模式

平台公司開展園區業務，優勢之一是其既有產業資源，又是工程總承包商。

早年，管委會採用BT、委託代建、 PPP、政府購買服務等模式讓平台公司負責項目建設。隨着監管政策的日趨嚴格，委託代建模式已經成為平台公司的主流業務模式。其主要的內部價值鏈是圍繞着工程的開發、施工、管理等各個環節展開，主要的收入來源是委託代建費。