@房財經 王哲
與同齡人比，剛滿35歲的新城控股董事長王曉松，已足夠優秀。
作為富二代，他沒成為紈絝子弟，不僅替父將自家的基業，在過去異常艱難的困局中守了下來，還對外展示了他超強的企業經營能力。
面對新城控股過去一段時間核心人事的動蕩，他強行修改企業章程，減少董事會人數，將權力牢牢的控制在自己的掌心。
價值觀上，臨危受命替父親王振華執掌新城控股以來，駱駝精神成了王曉松對新城控股文化輸出的重要標籤。
4月份的業績溝通會上，新城控股董事長王曉松，再一次強調了他的「駱駝文化」——即使遭遇再大的風沙，駱駝始終低頭專註前行；而道路再崎嶇，駱駝也總能抵達遠方。
確實，2022年在行業遭遇深度打擊的背景下，已負重前行多年的新城控股，需要這種低調務實的價值觀，來重塑自己。
然而，即便王曉松有着超強的冷靜和理性，但在大勢面前，自喻駱駝的他和新城控股，卻遠遠沒有走出荒蕪的沙漠。
2022年，新城控股營業收入1154.57億元，同比下降31.37%；歸母凈利潤13.94億元，同比下滑88.93%。
表面上看，新城控股還在盈利，這與眾多虧損的一塌糊糊的同行比，已經很好。王曉松替王振華，再一次守住了新城控股的底線。
成績固然可喜，但隱憂依舊很大。「輕重並舉」的雙輪驅動的模式下，新城控股2022年的盈利，完全依賴於其經營性業務的支撐。
2022年吾悅廣場實現商業運營收入92.87億元,同比增長15.57%。佔總營收1154.57億元的比例僅為9.16%，但創造的毛利為66.97億元，佔整體毛利比重的41.41%。
可以說，沒有經營性業務的強有力支撐，新城控股2022年虧損，將板上釘釘。
但新城控股的核心標籤卻依舊是住宅開發商。而物業開發業務這個絕對的大頭核心板塊，表現卻十分拉胯。去年收入1048.83億元，同比下滑33.67%，這直接導致總營收同比下滑31.37%；毛利率也同比下滑2.26個百分點，至15.42%。
不僅如此，在經營性業務創造了大量利潤的同時，房地產板塊對濰坊、徐州、武漢等多地項目，卻計提存貨減值準備59.57億元。這直接導致其凈利潤的大幅縮減，最終的凈利潤率只有1.37%。
而今年，房地產開發業務，將依舊吞噬新城控股的整體整體利潤。同時，持續走低的房地產銷售，以及分散的土地儲備，將影響着新城控股償債指標的進一步惡化。
5月18日，中誠信國際發佈了新城控股2023年度跟蹤評級報告——仍具有規模優勢,區域競爭力及深耕優勢明顯;但受外部環境變化影響,其開發及銷售規模持續收縮,整體規模承壓,同時仍面臨資金平衡壓力。
中誠信國際認為,雖然2023年行業基本面處於底部修復階段,但新城控股在土地儲備不斷減少的背景下,將以消化存量項目儲備為主,未來項目開發及銷售規模仍將承壓。
截至上年末，新城控股共有土地儲備6826.48萬平方米。表面看存貨量不少，但其中前15個城市項目合計面積佔比為41.31%,單個城市項目儲備面積佔比不超過4%,分佈非常分散。在土地結構上，一、二線城市佔比26%，三線及以下城市佔比74%。
其2022年僅新增了兩宗土地，分別位於河南商丘和江蘇常州，權益土地金額僅為4.79億元。整體銷售方面，長三角區域貢獻顯著，佔比高達46.57%。但由於過去一年新城控股幾乎沒有在該區域新增土地儲備，其高流速項目消耗較快，目前面臨著補貨壓力。
此外，中誠信國際認為，若新城控股今年的銷售業績及融資環境改善不及預期，其仍將採取保守的投資策略。也就是說，新城控股今年恢復大範圍拿地的可能性較小。
融資渠道方面，新城控股主要以銀行借款和債券融資為主，非標融資規模較小。但公開市場再融資渠道，尚未完全恢復。但相較許多開發商，新城控股的優勢是商業綜合體運營，將為其提供一定的現金流，並提供融資空間。
目前新城控股旗下吾悅廣場共有194座，已開業140座，未開業54座，2023計劃新開20座。截至上年末，新城控股通過經營性物業的融資260億元，其中經營性物業貸款177億元。
儘管經營性業務發展良好，但無奈基數太低。房地產物業銷售依舊佔據營收的90%以上。今年一季度，全口徑銷售金額215.05億元，面積251.78萬平方米，同比分別下降30.76%、20.04%。
銷售能力的持續弱化，加之項目盈利水平的持續下降，讓新城股東銷售端回款對總債務的保障能力降低，進而導致相關償債指標開始弱化。
截至3月末，新城控股一年內短期借款15.34億元；應付票據42.33億元；一年內到期的非流動負債239.84億元，較年初減少19.09%。其中未來一年，仍有99.94億元債券待償還。
但同期擁有現金及等價物229.96億元，同比減少37.81%。由於放緩了拿地速度和開工進度，新城控股2022年除了經營活動現金流量呈現凈流入狀態，投資、籌資活動現金流均出現大幅收縮。
隨着其在手現金的減少，加之貨幣資金多沉澱於項目層面,預售監管資金調用有一定難度,新城控股非受限資金對短期債務覆蓋倍數有所下滑。
截至2022年末,新城控股受限資產合計為1648.27 億元,主要為受限貨幣資金 98.88億元,受限存貨755.3億元,受限投資性房地產760.09億元。受限資產合計占當期末總資產的36%,占當期末凈資產182.24%。
顯然，龐大的受限制資產，對新城控股的變現能力是個極大的挑戰。而這又將直接決定着其今年的償債能力。
面對當下的市場，新城控股銷售業績下降趨勢短期內恐怕仍將持續,疊加公開市場再融資尚未完全恢復, 如何更好地處理資金平衡問題，將是擺在董事長王曉松和CFO管有冬面前的一道難題。
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