時間可以檢驗一切，這句話放在房地產行業也同樣適用。進入21世紀後中國城市化如火如荼地進行，城市化快速發展促進了房地產業一路高歌猛進，民營房企如同奔跑的犀牛停不下來。碧桂園，恆大，融創，龍湖，金科，世貿，陽光城等一大批民營房企迅速做大做強，恆大，碧桂園，融創更是成為世界500強的萬億房企，多年風頭無二，各省高官頂禮膜拜，三四線城市以引進為榮。
2020年進入疫情時代，同樣是2020年房地產調控力度空前，先是在2020年8月中央推出「三道紅線」，給房地產企業划出「三線四檔」，限制房企融資和過度擴張，然後中央又在2020年的最後一天，2020年12月31日，央行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，又給銀行划了「兩道紅線」，第一道紅線，是「房地產貸款佔比」，是銀行業金融機構房地產貸款餘額占該機構人民幣各項貸款餘額的比例。第二道紅線，是「個人住房貸款佔比」，是個人住房貸款餘額占金融機構人民幣各項貸款餘額的比例。
各檔銀行兩道紅線及相應房貸額度佔比
至於「兩道紅線」的具體數值，不同規模的銀行不盡相同。央行、銀保監會把銀行分為五檔，額度最高的中資大型銀行，房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。就像「房住不炒」政策將是長期性的一樣，房貸額度控制也將是長期性的。各個銀行總額度一定的情況下，要想提高利潤，銀行就提高客戶的房貸利率。2021年，各個銀行不約而同地提高了房貸利率，首套房貸款利率普遍高於5%，部分中小銀行由於總額度低，首套房貸款利率已經達到6%左右；二套房更高。
中央給房企劃的「三道紅線」和銀行的「兩道紅線」威力很快在2021年顯現出來。銀行端房企融資普遍更加困難了，踩了「三道紅線」的房企幾乎融不到任何資金；客戶端一方面銀行提高房貸利率，還要對客戶首付來源及貸款資質的嚴格審查，導致2021年二季度買房客戶就逐漸減少了，另一方面，按揭貸款客戶放貸時間更長了，2020年一周就可以放款，到了2021年一季度放款周期普遍在一個月以上，有些銀行甚至到兩個月左右才放款。恆大房企資金壓力山大。於是債台高築的全國性龍頭房企中國恆大在2021年5月底在全國範圍內以「恆大購房節」的名義大力促銷，市區樓盤7折，郊區樓盤5折，通過兩個月的瘋狂折扣，到2021年7月下旬，恆大幾乎甩賣掉了取得預售證的所有貨包。儘管這樣，負債王恆大還是在2021年9月初暴雷了。全國近1000個恆大樓盤施工停滯，四季度恆大包括銷售，工程等幾乎所有工作按下了暫停鍵。
進入2022年暴雷的民營房企一個接一個倒下，不僅有全國性大型房企，還有區域性龍頭房企，比如融創、金科、富力、融信、佳兆業、陽光城、世茂集團、正榮集團、龍光，中國奧園，中南置地，旭輝，區域龍頭江蘇弘陽、雲南俊發、江西新力、上海景瑞、廣東花樣年、四川藍光等暴雷的民營房企數不勝數，買房客戶哀鴻遍野。很多往年都是千億以上規模的房企，有些前三甲，十強，前二十強，曾經各個都是響噹噹，但在在今年的全年銷售排行榜上已經進不了前20了，有些排名都墊底了。
以中指研究院統計的2019年至2022年全國房地產銷售排行榜數據為例，從2019年開始，前20強民營房企逐漸減少
2022年全國20強只剩7家民企
2022年全國20強排行榜，民營房企只剩7家，前10強民營房企只剩3家，其他全部為央企或者國企，民營房企輝煌不再。
2021年全國20強有11家民企
2021年全國20強排行榜，民營房企只剩11家，前10強民營房企有碧桂園，融創和恆大3家，其他全部為央企或者國企，融資難加劇了民營房企險情頻出。
2020年全國20強有12家民企
2020年全國20強排行榜，民營房企有12家，前10強民營房企有碧桂園、恆大、融創、世貿4家，其他全部為央企或者國企，民營房企佔據半壁江山。
2019年全國20強有13家民企
2019年全國20強排行榜，民營房企有13家，前10強民營房企有碧桂園、恆大、融創、世貿和新城5家，民營房企規模和排名優勢突顯。
