7月新開工同比銳減22%，累計增速進入負區間，前7月土地購置面積降幅收窄2.6pts。
◎文 / 克而瑞研究中心
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8月16日上午，國家統計局公布了2021年1-7月國民經濟運行情況以及房地產行業數據。總的來說房地產市場銷售、投資增速均有一定程度下滑。融資與信貸政策雙收緊下新房銷售需求短期透支，房企審慎下新開工面積同比降幅擴大、累計同比轉負。受此影響下開發投資增速再度降低。
7月商品房銷售面積、金額同比 分別降8.5%和7.1%至近一年最低
據國家統計局數據：1-7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，漲幅收窄6.2pts；比2019年1-7月增長14.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%，漲幅收窄8.2pts；比2019年1-7月增長28.0%。
單月銷售規模創年內新低，較2020年、2019年同期分別回落、持平。7月商品房銷售面積和金額分別為13013萬平方米和13499億元，環比分別下降42%和40%，並均回落至前7月單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，同比於年內首次轉負；較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7pts。
年中銷售節點期房企 「以價換量」的衝量方式加上各地嚴格收緊的涉房信貸政策使得全國房地產市場出現短期透支。對比東中西部和東北地區銷售表現變化可見，上半年表現亮眼的東部地區遇冷尤為顯著，1-7月東部地區商品房銷售面積累計同比漲幅較1-6月收窄了9.2pts，僅次於東北地區且高於全國水平。從實際市場情況來看，三季度起隨着信貸資質嚴審、二手房陸續停貸東部地河北、山東以及多數中西部地區省市均出現案場到訪和銷售流速降低甚至減半現象。中短期來看，持嚴的信貸政策外加居民購買力短期透支，全國商品房銷售面積、金額同比降幅尤有擴大可能。
70城房價漲幅回落 一線二手房價環比漲幅開始收窄
根據全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價環比略升至10373元/平方米。年中銷售節點過後，房企普遍取消促銷折扣。
從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅顯著回落，一線一二手房價漲幅一併收窄。7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8 pts。一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京和上海環比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3 pts；深圳下降0.4%。
此外，7月住建部對上半年房價漲幅相對較高的部分熱點城市約談後，金華、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。其中徐州新房房價環比漲幅收窄0.5pts、惠州二手房房價環比下降0.1%。
7月新開工同比銳減22%
累計增速進入負區間
前7月土地購置面積降幅收窄2.6pts
據國家統計局數據：1—7月，房地產開發企業房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9.0%。其中，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%；房屋竣工面積41782萬平方米，增長25.7%。其中，住宅竣工面積30125萬平方米，增長27.2%。施工、新開工、竣工面積較1-6月增速分別變化-1.2pts、-4.7pts和0pts。
單月來看7月房屋新增施工面積和新開工面積分別環比下降47%和34%，其中房屋新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，拖拽前7月房屋新開工面積增速進一步回落進入負區間。
在「三道紅線」下融資端融資成本持續上升的同時，各地涉房信貸的收緊使得房企銷售回款周期一再拉長。全國房企本年到位資金增速已連續7個月回落。因此在資金壓力下房企重拾對施工尤其是新開工計劃和進度的審慎態度，減緩非重點地區的建安投資成為普遍之舉。
此外，上半年占建安投資乃至整體開發投資存較大比重的房屋竣工於本月貢獻不大，7月新增房屋竣工面積僅5301萬平方米，環比降40%。
據國家統計局數據：1-7月，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。二者較1-6月降幅分別收窄2.6pts和0.8pts。由於7月因政策調整22城集中供地集體缺席，三四線城市成為絕對成交主力。在南通、常州等熱點城市集中土拍的推動下房企土地購置面積與土地成交價款降幅一定幅度收窄，但兩者規模仍尚處於歷史低位。
7月投資同比微增1%
建安和土地購置乏力
進一步拉低整體投資增速
據國家統計局數據：1-7月，全國房地產開發投資84895億元，同比增長12.7%，較1-6月收窄2.3pts；比2019年1-7月增長16.5%。單7月開發投資額為12716億元，環比降28.8%。較2020年和2019年分別增長1.4%和13.2%，漲幅較上月分別收窄4.6pts和1.8pts。
本月投資規模環比回落、同比及累計同比增速大幅收窄緣由是建安投資進一步頹萎和土拓投資延續歷史低位。正如上文所說，一方面在融資、信貸雙收緊的環境下房企以房屋新開工為代表的建安投資與7月進一步收縮，房屋竣工進度也短期對投資失去有力支撐；另一方面7月土地購置面積與土地成交價款累計同比降幅雖均有收窄，但土拓投資規模仍處於歷史較低水平。因此兩項因素下全國房地產開發投資增速進一步回落。
綜上，我們對於後市給出如下幾點判斷：房地產業繼續發揮經濟穩定器作用，行業銷售規模將繼續保持兩位數以上增長速度，開發投資額將保持規模高位、增速趨穩。下半年房企對開工、拿地決策將分別採取審慎和積極態度。
商品房銷售來看，東中西部及東北地區此前市場過熱城市在調控政策和信貸政策收緊後短期出現需求透支現象，整體增速將受到一定拖累。同時土地購置面積保持低位下後續新房供應將長期保持較低水平，對新房銷售規模增長有一定抑制作用。
房企拿地方面，視土拍熱度變化情況，預計政策面也會迎來更多調整，一方面，繼無錫、杭州之後，或有更多城市迎來溢價、地價管控升級；另一方面，在保證增加住宅用地有效供應的大方向下，部分高地價城市也或適度放寬土拍要求。同時房企將把剩餘資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升，重新成為開發投資額的有力支撐。
在整體資金一再收緊的環境下，房企對下半年施工及新開工將再度採取審慎態度，非核心城市非熱點地塊的開工計劃將有所放緩。因此後續整體新開工規模單月及累計降幅或將擴大。
基於建安投資預期降幅擴大、土拓投資仍將延續歷史低位的判斷，二者對整體開發投資增速起到負面作用，後續投資增速預計將趨穩。
排版/Jenny
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