蛋殼公寓真的就是一個“蛋殼”公寓？

2020年11月21日11:24:05 科技 1154

網傳長租公寓龍頭企業蛋殼公寓爆雷，接連傳出公寓斷網、拖欠合作夥伴賬款和房東租金的消息。前公司成員透露蛋殼即將破產，蛋殼公寓於11月16日回應：“沒有破產，也不會跑路，請不要信謠傳謠”。

回頭看看蛋殼公寓今年上市，原本是要迎來真正的高光時刻，但在上市後的第六天，全國疫情開始爆發，給蛋殼公寓和長租市場帶來了承重打擊。實際上，蛋殼從成立到被爆跑路這幾年裡，採用着高風險的運營模式，在這種不穩定的情況下，每一個時間點都標誌着不一樣的蛋殼時刻。

那一年

2014年11月，蛋殼公寓創始人高靖發了一條朋友圈，內容是“幫朋友做個調研”為一個項目征名。高靖的對項目已經有了明確的定位——“幫外地人租到更好的房子的項目”。

高靖在糯米網期間，沈博陽擔任糯米網CEO，二者在此期間關係密切。2014年，高靖突然接到了老領導沈博陽的一個電話，被告知願意投一筆錢讓高靖去找一個更有發展的產業來創業。曾認為“如果35歲之前干不出一番成績，我就廢了”的高靖，從糯米網離開後，拿着老領導沈博陽150萬元VC和自己的100萬元創業金，風風火火的殺入長租公寓行業。

2015年年初，高靖創立蛋殼公寓，是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，以年輕人為目標用戶，正式進入O2O租房市場。那兩年，正處中央政策關注長租公寓並提出政策導向和發展框架的時期，包括加快租賃企業發展等五大方面框架被提出；“十九大”國家正式提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，長租公寓迅速被資本裹挾着向前，步履飛快。政策的支持，外界資本紛至沓來，蛋殼拿錢拿到手軟，行業看起來一片欣欣向榮。

高歌猛進

2018年2月26日消息，國內領先的互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓，正式對外宣布完成1億美元的B輪融資。此輪融資由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資，易凱資本擔任獨家財務顧問。

2018年6月6日，蛋殼公寓對外宣布，已經完成7000萬美元B+輪融資。本輪融資由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。

2019年3月，蛋殼公寓對外宣布完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。

吸引資本持續追逐的，是蛋殼公寓身後海量房源、租客和房東。從最初的2000間，5年時間擴展到運營公寓數量達到41.9萬間（截至2020年3月31日），蛋殼挺進全國13個城市，年複合增長率達到360%。

蛋殼公寓於2020年1月17日登陸紐交所，為2020年登陸紐交所的第一支中概股。2020年3月25日，蛋殼公寓發布了2019年第四季度及全年未經審計的財務報告，這是蛋殼公寓上市後首次業績發布。2019年第四季度，蛋殼公寓收入達21.29億元，同比增長112.5%，凈虧損率和經調整EBITDA虧損率，同比分別收窄12.3和13.2個百分點。2019全年，蛋殼公寓收入達71.29億元，同比增長166.5%。

風口浪尖

2020年2月2日，有全國多地、多位蛋殼公寓房東陸續向北京商報記者反映稱，蛋殼公寓客服曾於近期多次致電房東，告知其未來一段時間在房租支付上會有所延期，此外房東須額外給予蛋殼一個月的房租減免。至於要求房東配合減租的原因，蛋殼客服方面給出的原因為“受疫情影響，屬不可抗力”。

2020年2月14日，據《中國證券報》報道，針對蛋殼公寓拖欠業主租金及要求業主“免租”等事項，深圳市住建局已經約談深圳蛋殼公寓相關負責人。深圳市住建局要求蛋殼公寓高度重視此事，及時組織法律專業人士參與研究制定解決方案，積極與業主進行溝通協商，按照法律規定和合同約定妥善處理相關問題。深圳市住建局將密切跟蹤關注事件進展情況。

2020年6月18日晚間，蛋殼公寓公告稱，公司CEO高靖涉及有關部門的調查，暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責。

2020年8月31日，該APP由於侵害用戶權益行為，被工業和信息化部信息通信管理局通報。

2020年9月14日，工信部發布信息，經第三方檢測機構核查複檢，存在侵害用戶權益行為的蛋殼公寓未完成整改，依據《網絡安全法》和《移動智能終端應用軟件預置和分發管理暫行規定》（工信部信管〔2016〕407號）等法律和規範性文件要求，工信部組織對上述APP進行下架。

2020年10 月中旬，網傳蛋殼破產跑路，各地供應商集體討薪，大筆工程款被拖欠。一批公寓合作商、裝修隊工人、業主、租戶等到北京總部喊話蛋殼 " 還錢 "，現場發生肢體衝突。隨後輿論到達高潮，蛋殼公寓被推上風口浪尖，爆雷和跑路的消息開始傳遍全網。

運營模式

正常情況下，這個行業應該是低價從房東手裡收房，然後對房子進行一定的裝修改造之類的，然後再用相對高一點的價格租給租客，從中賺差價。但如果真是這樣，那蛋殼公寓也沒被爆跑路的機會了。

一、高價收房、低價收租

這個行業真正的玩法就是，左手收租客的錢，右手給房東錢。要實現利益最大化，首先就要摒棄賺差價做實業的玩法。長租公寓走的路線就是高買低賣，高價從房東手裡收房，低價租給用戶，目標就是賺現金流。在實操過程中，左手儘可能從租客手中一次性獲取更多的錢，右手儘可能晚一些把錢給房東，這樣形成了一個資金池，而池子的管理權在自己手裡。由於給房東的價格比較高，所以房東是滿意的，由於給租客的價格比較低，所以租客對於一次性多交幾個月是沒有那麼抗拒的，這樣一個資金池就做出來了。

這個資金池本質就是一種期限錯配，獲得一大筆短期內不需要兌付的資金。不管是用於投資獲益、擴大規模還是用來跑路，想怎麼用就怎麼用。這就是為什麼從租客那裡收錢是押一付三甚至押一付六，而給房東就是一月一結了。

二、租金貸

對蛋殼公寓來說，比高收低租更好獲益的是直接聯合三方金融機構給年輕人放租金貸。在租金模式下，貸款機構給長租公寓打款是一次性結清的，等於直接把房租一次性兌現了，換個思維來看，差不多就是押1付12甚至押一付24了，資金流嘩嘩的就有了，風險轉嫁到了金融機構頭上，和蛋殼公寓合作的是微眾銀行。當然微眾銀行也不擔心，不還貸就會上徵信，除非這輩子都不和正規金融機構發生業務。

三、房屋租賃ABS

當你手上還有一堆房子出租，有一堆年輕人在定期付房租，這就是很優質的金融資產。年輕人普遍素質變高，一般是不會拖欠租金的額，而且還有押金作為兜底，所以風險可控。

而擁有這群持續付租金的年輕人，這麼優質的資產一般會用來做資產證券化。有不少長租公寓公司直接把自己手裡的租約債權打包做了ABS，在資本市場募集資金，光18年就有600多億，這等於是進一步獲得了現金，而租賃類ABS也是受政策鼓勵的，這個是合法的。

可以收租金，可以左手倒右手玩出時差，可以租金貸回籠現金，可以資本市場ABS。總的算下來，就一個小小的租房，就可以槓桿出很多倍資金。對企業來說，沒有什麼比現金流更重要的了。由於這波操作過香，很多房產公司都開始玩這套了。

暴雷？

蛋殼爆雷除了疫情的衝擊和蛋殼高風險的運營模式之外，蛋殼公寓所在的長租公寓行業大環境今年發生了巨大的改變。

就這麼說吧，地產商主打的長租公寓都是自有資產，這個問題還相對沒那麼麻煩，只是愁怎麼租出去，不愁房源。而其他的長租公寓們的先從房東手裡收房開始，這時候就產生了競爭。誰給房東錢多就租給誰，每一套房都要和不同的房東去談，在這個過程中會有大量的競爭者互相抬價。一個小區的房子總量是有限的，拿到的房源越多，空房就越少，空房越能漲價，做到規模和成本無關，甚至反向相關，堪稱電錶倒轉。

當千辛萬苦解決了房源問題，還得解決有人租你房子的問題。市場上的長租公寓不止一家，租客會反覆比較價格，如果不降價總有人會降價，到時候別人的資金流槓桿跑起來了。長租市場大家都在拚命給房東加價收房，拚命給顧客降價租房，看上去就像在搞慈善，這中間的差價就是獲得資金流的利息了。

首先這個利率不低，如果想續下去，一個是擴大房源，增加盤子的維度，一個是自己投資收益要跟得上。更高的收益，必然對應更高的風險，很多公司的投資能力並不是那麼出眾，很容易一不小心就造就虧空。適度虧空還好，只要資金流不斷，東牆西牆的遊戲還過得下去。

這種資金盤最怕的是什麼，一個是房子收不到，另一個就是收到的房子租不出去。沒人來的話，這個遊戲必然玩不下去。左手沒人給錢了，右手房東的租金又不能不給，只要不給，房東一鬧，大家就都不用做了。而今年上半年的魔幻開局，直接打斷了幾乎所有長租公寓的左手，所以大家的吃相普遍都很難看。地產商自有物業還能多撐一下，其他的基本都出大問題。這時候只要一家出現問題，最終就是大家一起都要面臨風險，因為後面房東跟租客都不相信這個事了。一旦這個行業出現幾個玩家開始跑路，後面的還會有一些在做熱身運動了。

大環境的崩塌加上疫情的衝擊，讓原本就是高風險的運營模式的蛋殼更加雪上加霜了，蛋殼的爆雷似乎就解釋的通了。運營方擴張減少，資金迴流變慢，周轉出現卡頓，資金鏈隨時面臨著斷鏈的危險。

何去何從

蛋殼的困局，不僅僅是其單獨存在的孤立問題，而是整個長租公寓的共同面臨的難題。近日，自如也被爆出要求房東降低租金等措施緩解資金壓力。

目前，蛋殼公寓前三大股東分別為老虎基金、愉悅資本以及創始人高靖，持股比例分別為19.9%、15.60%以及13.5%。愉悅資本相關人士表示，沒有清盤是因為看好蛋殼發展，也在今年看到了利好長租公寓的政策，但是高靖出事是個意外，目前愉悅資本並無離場意願。