私自出租小區公共區域，租戶遭清退：還我租金！

葉某：“現在還有人想租，願意出的租金更高，你得加點錢啊！”

唐某：“你租給我的地方是開發商的！我給你3萬塊已經不少了！”

2022年9月，物業公司告知唐某其租用的空間為小區公共區域，葉某無權出租，並通知唐某清退。

唐某被清退後，找到葉某要求返還租金，葉某卻稱被清退是因為唐某開門做生意、過於“高調”導致的，而且租金3萬元並未指向具體租期，所以不同意退還。無奈之下，唐某將葉某訴至法院，要求其返還已支付的租金。

法院審理

葉某出租給唐某的房屋位於小區外圍商鋪的大堂區域，是大堂通向二樓的通道。法院審理得知，這已經不是葉某第一次佔據該區域了，曾經還因影響大堂通行與小區業主產生矛盾，物業也多番提醒督促其清退，但葉某卻常常在清退後再次佔用。

法院認為，葉某明知案涉區域為全體業主的共有區域卻私下出租，其行為具有明顯惡意。

法院審理得知，在葉某與唐某的溝通過程中，唐某曾提及“你租給我的地方是開發商的，是公共部分”，由此可知唐某對所租區域的性質是了解的，在此情況下卻依然與葉某約定租賃並佔用，亦存在明顯惡意。因此，法院認為葉某與唐某就案涉房屋租賃事宜構成“惡意串通”。

案涉房屋作為共有部分，其使用、收益依法應由業主共同決定。唐某與葉某擅自就案涉房屋達成租賃合同，導致公共空間使用功能受限、共有財產收益被非法侵佔、物業安全管理風險提升，侵害了業主權益。

根據《民法典》第154條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。法院認定案涉租賃合同關係無效，判決葉某向唐某返還收取的租金。判決已發生法律效力。

法官說法

葉某依照判決須將收取的租金全額返還唐某，葉某雖未因出租行為獲利，但唐某卻能夠無償使用房屋，這使得受損的業主公共權益無從彌補。

於是，法院主動與案涉房屋所屬社區、物業公司對接，由於案涉小區未成立業主大會，法院組織唐某與物業公司協商，參照周邊倉庫的租金標準，由唐某向物業公司支付使用期間的佔有使用費 4000餘元，作為小區公共收益的一部分。

同時基於葉某多次侵佔公共區域的情形，法院建議小區物業公司加強管理，日常巡查公共區域，對違規佔用行為做到及時提醒、督促清退，強化對公共利益的維護。

（圖片素材來源於網絡）

來源：江蘇高院微信公眾號

作者：戴雷 劉立群（無錫新吳法院江溪法庭）