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11月14日下午，西充縣人民法院在全縣開展“庭審進萬家”活動。活動設立30餘個直播點位，為1300餘人帶來了一場“沉浸式”法治直播課。
老李，說是法院在搞庭審進萬家，好像是關於房子遭先賣後抵的，去看一下嘛！
要得，我剛好前段時間買了房子，正好去了解一下如果買房人和開發商權利發生衝突怎麼辦！
那說走就走！等哈去暗了沒得位子了！
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庭審現場圖
案情簡介
四川某銀行股份有限公司因與四川某建設有限公司金融借款合同糾紛一案，經西充縣人民法院審理作出判決，四川某建設有限公司未履行判決義務，四川某銀行股份有限公司申請強制執行，執行中查封了已經辦理抵押登記的案涉房屋，何某1、何某2不服，提出執行異議申請，我院審查後裁定中止對案涉房屋的執行，四川某銀行股份有限公司不服該執行裁定，提出執行異議之訴。
現場授課
活動現場，法院“片區法官”們結合庭審案例，在觀看庭審直播的同時，向群眾講解“執行異議”相關法律知識，為現場群眾上了一堂生動的法治課。
法官說法
西充縣法院黨組成員、副院長 向萍
案外人執行異議之訴這一訴訟制度的目的是為了保護案外人的合法權益，但同時也要保證債權人執行利益的實現。因此，案外人執行異議之訴的起訴條件非常嚴格，除了符合民事訴訟法第一百二十二條規定外，還須同時具備以下幾個特殊條件：
1.必須是基於實體權利提出執行異議。如果對執行標的沒有實體權利，僅是針對人民法院執行行為不規範提出執行異議，比如超標的查封、超期限查封的，則不符合執行異議之訴的起訴條件。
2.必須與作為執行依據的原判決、裁定無關。案外人如認為執行依據（即生效的判決、裁定）錯誤，可以提起案外人申請再審程序。
3.案外人的執行異議申請已經被人民法院裁定駁回。人民法院對案外人的異議經過審查認為案外人的異議理由不成立，裁定予以駁回，應在法定期限內提起執行異議之訴。
4.自執行異議裁定送達之日起十五日內提起。該十五天屬於除斥期間，即不變期間，不存在中斷、中止或延長情形。
法官提醒
在房產交易過程中，買受人要履行好審慎審查義務，以降低房產交易風險，維護自身合法權益。
- 審查房屋的權屬狀況，是否存在其他共有權人，並且要求賣方提供單獨所有的相關證明材料；
- 審查房屋有無其他債權債務糾紛，有無被國家機關、司法機關查封的情況；
- 審查房屋有無抵押情況、租賃情況；
- 審查所購房屋是否屬於允許上市交易的房屋；
- 合同簽訂後及時辦理網簽備案、辦理預告登記或所有權變更登記。
相關法條
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》
- 第三百零九條
案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
- 第三百一十條第一項
對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
(一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
- 第二十八條
金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
- 第二十九條
金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
來源：西充法院
