430鬆綁五環外,背後的邏輯是什麼?

2024年05月16日19:21:14 財經 5331
節前,北京時隔13年首次放開限購,炸出了群里一眾潛水黨。
觀點爭鋒,總結下來討論話題集中在三個方面:
1.出台動機
2.實際效果
3.未來預期

說白了一三問題沒有個固定的答案,畢竟觀念類的理解,適用於哈姆雷特的一千種視角。但市場給出的數據卻是一目了然,結合昨晚直播精華,大王發表見解如下:

1、買賣雙方市場信心都在恢復。
沒有數據支撐的觀點,等於耍流氓。
430新政發布之後,僅僅一個晚上,二手房掛牌量怒降7千套,從14.6降至13.9萬套,第二天還在降,後面幾天有所回升,截至昨天,掛牌量在14.3萬套,總的來看依然有3千套左右的下降。
說明什麼?
二手房業主信心在恢復。為了止跌套現出手的人在減少。7k可能是個應激反應,並不理性,一周之後回落仍有3k降量,就有些說法了。
而新房市場,整個五一期間,有十幾個項目銷量過25套,還就集中在五環外的改善或偏改善類的板塊,比如朱辛庄板塊的寰宇未來、首鋼園的元璽、北神樹的北京潤府,其他項目想了解的關注私信大王就行。
2、首放給到五環外,一點不稀奇。
憋了13年,第一次放開限購,給到五環外,絕對是有考量的。
老規矩,先看圖。
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怎麼樣,五環外不管是新房還是二手,不論是成交量還是整個佔比,都是牛逼克拉斯的存在。
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當然了,不能說偏話,由圖可見,確實五環外庫存上也佔大頭。430中央政治局調整房地產措施方向里明晃晃的“消化存量”,庫存大哥五環外各板塊肯定是要挑大樑的。
3、真突破or假放鬆?
從力度上來看,這次政策調整有種隔靴搔癢的感覺,使點勁兒撓也不能說沒用,但就是讓人覺着,沒撓舒坦。
其實拉個時間表,可以看到從23年9月份到現在,北京大大小小的政策調整已經有11次了,但只有最後這次,才摸到要害——底層邏輯變了。
以前都是限貸調整,這次限購的命門終於開了,擠牙膏擠到現在,政策力度大王判斷已然開到了80%。
但為啥還是不舒坦呢?
因為它開了,但沒完全開。政策的光環只籠罩了一部分本身就有買房資格的人群,他們能多買一套了。其餘該不能買的還是買不了。

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4、斗膽給新政打個分。
政策的理解,自然是無法量化處理,但為了更直觀的感受到政策力度和放開的階段,這個不太準確的數學題,我還是得算算:
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按調整方向不同進行分類,劃定分數區間,再將各種政策得分加和,總計得分75
嗯,還有上升空間。
5、新政的風,吹的是改善盤的風。
從人群來說,最受益的還是資格受限有改善需求的人群。
雖然原文說的是支持剛性和改善住房需求,但其實對剛需來說恐怕影響不大,因為剛需缺的是錢。
真正利好的還是有資格有改善需求的群體,這部分人手裡有錢,但受資格限制,沒法買。
6、限購放開後,三類板塊鑲金邊兒。
群里有個問題討論的挺有意思:
“放開限購,是不是等於五環外更不值錢了?”
這個問題,目前態度有三:
觀點a:五環外放開,逆向思考,說明五環內資源更稀缺了,物以稀為貴,以後五環外更不值錢。
觀點b:北京不能以環線論,北五環西五環比南二環那不是貴多了?值不值錢得看產業地鐵配套和項目品質,搞不好政策一出,五環外競爭上來,開發商哐哐卷品質,反而更牛逼了。
觀點c:不買房子難道不是因為手上沒錢嗎?有資格的才能買,給有錢人的遊戲罷遼~五環外還是五環內、值不值錢,跟咱小老百姓有關係嗎?
ok,孰對孰錯,暫且不論,咱先當個開放題,評論區or群聊再論。
不過五環外有些板塊項目的價值,確實有上升的潛質。
第一梯隊自然是有強產業、地鐵配套的改善板塊和項目,如東壩、崔各庄、奶西、永豐、首鋼園這些1000萬+的改善板塊,之前得賣房買房,現在不用賣就能入手。
第二是遠郊的低總價別墅項目,懷柔、密雲這些地方,很多想要買一個度假或者養老的客戶,以前受制於沒有資格,現在不用糾結就能買了。
還有就是五環外第二梯隊的改善板塊了,比如西紅門、北神樹、運河商務區、後沙峪這些大平層產品,既要錢又要資格的。
至於利空……pua二手房業主趕緊賣的中介,還有想抄底老破小的剛需,可能有苦難言嘍~
7、幾個在售的熱點項目。
新政一周後認購表現順義、昌平、首鋼園、西紅門、北神樹、這些板塊熱度都很高,中海寰宇未來、梧桐星宸、華潤北京潤府、元璽都屬於給力熱盤。
寰宇未來,朱辛庄的太子盤,產業背景很牛逼,緊鄰中關村科學城和未來科學城,地鐵朱辛庄站600m,強配套底氣,88-145㎡的戶型,開到6萬3,最低五百多萬上車。
,北五環與北六環之間的沙河高教園板塊,沒啥產業,但是勝在地鐵通勤方便,海淀、北三環、昌平南都能覆蓋。
北京潤府之前細說過,詳見鏈接
元璽,石景山首鋼園內,兩條地鐵線11號、6號,沒有明顯短板,均價7萬5,120-196㎡的戶型,純改善。想了解更多項目的加v自取購房地圖。
8、430新政得長期看才能看出門道。
430新政,政府有自己的站位高度和研判視角,得長期看才能看出門道,短期內的影響是站不住腳的。
這裡我們拿之前的三胎政策做個類比,這倆政策貌似沒關聯,其實十分有可比性。
它們都是政府為了應對當前社會經濟形勢所採取的宏觀調控措施,解決的都是長期性、結構性的問題:一個是人口,一個是實體經濟支柱;都是對部分人群生效:一個放開三孩,一個放開三套。
當年三胎政策出台前,人口出生數量那是一路下跌,從2016-2020年4年時間少了600多萬,下降率達36.17%
當然政策出台後,人口出生數還在繼續下滑,但是下降速度有明顯減緩,21至23年下降了15.07%
這裡頭有政策的功勞,即使還在降,但降速變小了,就是效果。
430新政也是這個邏輯,樓市價格能止跌,哪怕是跌幅變小了,對房地產市場的平穩運行那也有貢獻。
9、現在就是資產換倉的黃金時期。
之前仔細聊過這個話題,
430新政出台,這個判斷似乎又被驗證了。
北京新房去化周期21.5個月,其實在全國都是比較健康的一個水平。所以調整政策的目標除了去庫存 ,還想想讓市場有信心,後續必然還有更重磅的政策要出台。
最好的換倉時間,到了。
查詢:
1.真實的網簽認購數據,了解產品到底還剩多少套
2.真實成交價格(具體到樓棟)
諮詢:
1.解答各區域、板塊的置業邏輯、發展前景等一系列問題
2.披露一些產品內幕
3.為你的置業方向出謀劃策
對接:
1.某些項目幫你爭取最低折扣
2.幫你聯繫靠譜銷售,選房快人一步
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