“養孩子難的時代已經過去了，不生孩子就虧了”
第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典上，青年財經思想者溫義飛表示，年輕人還想要暴富現在非常難了，我們的社會從之前追求高速度發展，到現在更多的去兼顧公平，所以暴富的故事，很少見了。但是，人生的捷徑還是有。那今天聊我們眼下看到的，概率比較大的三個機會。
當前經濟增長已進入高質量時期，年輕人所能抓住的最大機會包括以下幾個方面：一是關注“城市半衰期”機會，即關注那些曾經輝煌但現在沒那麼熱門的城市，這些城市可能有隱藏的機會；二是關注結構性機會，如股市配合國家發展基調的機會，以及市場帶來的資本機會；三是關注少子化帶來的生育機會，即在人口變局下，少子化的好處。
第三個結構性機會，就是現在生孩子，等於二十年前買房子。隨着全球化工業化進程的推進，生育率的下降在全球是一個必然事件。整體發達國家的生育率早就跌破1了。反過來講，當生育大潮退去之後，對於我們未來幾年出生的孩子和他們的父母來說，未來養孩子，可能更加很容易。所以，我們人口變局下的第三個結構性機會，就是少子化帶來的生育機會。在這個時代，不生孩子，你就虧了。
當生育大潮退去之後，對於未來幾年出生的孩子和父母來說，未來養孩子可能更加很容易。下一代小孩，幾乎不需要擔心沒地方住，去年和前年出生的人口不可能再增長了。
經過住建部的統計，中國一共有6億棟城鄉房屋建築和80多萬處市政設施。對比中國人14億人口，以後住肯定是沒問題的。
他表示，未來住房和教育資源相對充沛，養孩子貴且難的時代已經過去了。
教授建議退休人員賣房去鄉村養老
在第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典上，北京交通大學經濟管理學院的教授阮加談如何促進經濟繁榮與房地產繁榮相輔相成時表示，鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉結合部、小城市、鄉村養老，這增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。
他還建議，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。
全文實錄1：
現場的朋友，線上的朋友，大家好。我是溫義飛。
每個時代有每個時代的機會，60後，70後，80後，分別趕上了改革開放、全球化、房地產和互聯網幾大波致富浪潮。這幾波機會，就屬於是，你但凡參與一點，都不需要做到頭部，就能輕易的向上跨越一個階層，要是你還完整的參與了兩波或三波，比如我在杭州租的房子，房東上個月把房子賣了，她就是二十年前加入阿里巴巴，阿里上市賺到錢，去賣了杭州的房子，當初七八百萬買的房子，現在賣了三千萬，害得我需要重新出去找房子住。不過，這就是時代的大機遇，只要你能粘上一點，就有可觀的財富。
那我們現在，經濟增長進入了高質量時期，年輕人接下來，能夠抓住的最大的機會是什麼？
首先，我覺得還想要暴富現在非常難了，我們的社會從之前追求高速度發展，到現在更多的去兼顧公平，所以暴富的故事，很少見了。但是，人生的捷徑還是有。那今天聊我們眼下看到的，概率比較大的三個機會。
第一個，以前我們鼓勵大家去高速度增長的新城市，比如30年前的深圳，10年前的杭州，去得早，就有大量的機會。但是現在，可能反過來了，年輕人是不是可以開始考慮去低增長的老城市，特別是老的大城市，這個第一個機會，就叫城市半衰期的機會，所謂的半衰退城市指的是那些曾經輝煌過，但是現在沒那麼熱門的城市，他們看似老了陳舊了，沒有高速度增長了，但是這裡面卻有隱藏的機會。
從2000年到2020年，我們國家的城鎮化率從30%多，提升到了60%多。將近4個億的人從農村搬到了城市，相當於一整個美國。而這些年的城市建設，都是在以這個速度在超前布局。
但並不是每一個城市都能繼續維持這種增長。你不要覺得半衰期這個名字不好聽，好像城市完了。
我跟大家說幾個數據，2023年在東北參加高考的學生，一本錄取率，是一本錄取率，不是本科錄取率，黑龍江24%，遼寧有30%。這什麼概念？經濟最發達的廣東浙江，一本率也就在15%左右，只有遼寧的一半，而且因為競爭太激烈了。這些地方發達地區的家長，買一套學區房可能要幾百萬，還要想法設法搞培優，不然別說高考了，高中都不一定能上。而東北，很早就完成了社會基礎建設，年輕人都往外走，那麼享受這些基礎服務的人就少了，性價比就出來。再比如養老，東北老齡化比較早，新產業還在發展相對較少，但是，未來東北養老服務應該能搞好。因為這是它很大一塊財政來源，東北的養老金要靠中央補貼的。2022年，東三省獲得了1800億的養老金轉移，全國養老金轉移的86%都到了東三省，所以東北一定要想方設法留住老人，因為這些老人一旦去了南方，等於這些補貼就跟着去了南方。1800億養老金，就是1800億的消費，算上錢的流轉，就能帶來幾倍的GDP，這對東北太關鍵了。所以養老是必須要做好的產業，錢到兜里了必須留下來啊。如果你覺得東北太冷，類似的城市還有很多，現在人口流出的地方，特別是年輕人外流的地方，很多城市本身不差，交通，教育，醫療，都過得去，你說當地的學校、醫院，一時半會也不會馬上關掉，你這一代人可能都能享受到。
你要說生活，現在大城市小城市的商圈，裡面買的牌子差距已經很小，都是連鎖店，該有的都有。但是生活成本， 就低了太多了。像相對大一點，比如西安、南昌、天津這些，也許它們未來的經濟增速，發大財的機會，不如深圳，不如上海，但在醫療教育完全合格。比如有人覺得天津發展慢，深圳發展快，但是你們知道天津的醫療僅次於北上廣，三甲醫院33所，而深圳只有26所，天津有4所985和211大學，深圳除了哈工大深圳校區就沒有了。很多發展快的大城市，歡迎年輕人，但是不歡迎中老年人，社會服務是綁定房價的，價格極高，根據10月份的數據，深圳買一套上車的房子，就是剛需的房子，單價是5萬多，而天津只需要1萬多。你說這些半衰期的城市找不到工作，其實一線城市不也就那樣嗎？以前一線城市還能有個發財夢，現在工資高個幾千塊，真的划算嗎？
我前兩天看到高善文教授的一個論點很有意思，他說最近縣城特別是中小城市受經濟的影響波動比大城市少，原因就在於那些所謂的高薪行業像教培、金融、互聯網都在一二線城市，但是現在這些行業都收到了更嚴格的監管更好的優化，所以收入就沒有之前那麼高了。那反過來看，一線城市很多高薪崗位可能沒有以前那麼容易找了
所以，我們看到，人生花錢最多的四件，不就是教育、醫療、養老、住房，作為普通人，這幾件事少花點，其他的地方根本花不了太多錢。不是深圳杭州住不起，長沙南昌更有性價比，老城市表面在衰退，其實已經跌出了時代的機會。
過去十年人口流出多的地方，房價會跌，但是生活壓力也會小很多。其實不少人已經開始行動了，在去年的人口流動上，流入最多的已經不再是北上廣深，前十里有七個是中西部城市，分別是長沙、合肥、西安、南昌、昆明、武漢、鄭州。往這些地方去，不是最頭部的城市，但可能會是最適合你的城市。
除了房子外，我的粉絲們問的最多的，就是錢的問題。大家都想知道，買啥賺錢？股市今年會不會漲？什麼時候能漲？
第二個我們說的結構性機會。就是市場帶來的資本機會。中國的股市總是讓人有點愛的有點苦。上市公司治理有各種問題，但是每次股市到三千點以下，然後大家編各種段子去表達情緒的時候，調侃的時候，其實都是布局的機會。
這個涉及到一個股市配合國家發展基調的問題，其實市場化資本，是我們市場里的重要力量，但可能並不是決定性力量。理解這個事情，就知道，在經濟沒有重大變化的前提下，兩千多點的股市，安全性其實相當高。這種機會這兩年每年都有那麼一兩次，並不常見，所以出現的時候，可以花點時間琢磨一下。
第三個結構性機會，也是我最愛講的一個，也是我們去年就聊的問題，就是現在生孩子，等於二十年前買房子。去年我跟大家說過，隨着全球化工業化進程的推進，生育率的下降在全球是一個必然事件。整體發達國家的生育率早就跌破1了。反過來講，當生育大潮退去之後，對於我們未來幾年出生的孩子和他們的父母來說，未來養孩子，可能更加很容易。所以，我們人口變局下的第三個結構性機會，就是少子化帶來的生育機會。估計大家會說，唉！你看這人，繞來繞去最後又繞到催生這個事上了。雖然大家可能會嫌棄，不過我在這裡依然得提醒大家，在這個時代，不生孩子，你就虧了。
很多人說，現在生活感覺很累，正兒八經大學畢業的人都很難找到高薪工作了，不希望再生個小孩，讓下一代繼續受累。這裡做一個說明，日本當年加班是全世界出名的，大家知道，上世紀5，60年代，日本卷得最狠最高峰的時候大約是每年工作2700小時，上班族幾乎就成了工作機器。後來，日本的出生率下來了，一個斷崖式下降從49年的3.3%，跌到了66年的1.3%。然後一路下滑到現在。但相對的，等這些稀少的小朋友長大進入工作之後，日本的工作時長也降下來了，泡沫經濟時期基本穩定在2100小時，在15年左右。近幾年更是從2100縮短到1644小時。比高峰的時候降低了百分之三十九，將近百分之四十。還有人覺得養孩子成本太高了，為了培養高學歷子女需要傾注大量資源。中國家庭養育一個孩子到18歲的平均成本為48.5萬元，是人均GDP的6.9倍，也就是說，一個人將近7年，不吃不喝才能養一個孩子，幾乎是全球最高的。
而日本，美國，加拿大這些低生育率發達國家最多也就是3，4倍。現在養孩子難，但他不會一直難。這一點，從大方向上看已經很明顯了。中國孩子在吃穿用上的花銷，其實花不了多少，真正把養育成本拉上去的最花錢的只有兩個部分，一個是教育，一個是房子。我們國家是義務制教育，學費其實花不了多少錢，所謂的高昂的教育成本中間夾雜了很多額外的支出。比如說，補習班，學習班，特長班，算算又是一大筆。K12最火的時候，每年能融幾百億。但教育是老百姓的立身之本，它火過但是也不會一直火。現在雙減已經實施幾年了，教培融資今年都不到20億，23年還出了教培處罰暫行辦法，進一步壓縮孩子們補習的成本。不僅是教培，上學也是。中國有3000多所大學，9萬多所高中，15萬所小學，29萬幼兒園。這些教育機構減少的速度，肯定比孩子減少的速度慢，未來有近1/2的人可以接受高等教育。我舉個例子，我自己孩子的幼兒園，在他們這一屆畢業從幼兒園升小學之後，整個幼兒園的學生人口將會減少一半。所以在未來即將在幼兒園開始的減少，逐漸傳遞到小學初中和高中。有家長現在需要為了孩子上學費盡心思，沒完沒了地去搶入學名額，未來這種情況可能會越來越少。而住房，只會更加寬鬆。我在這大膽說一句，下一代小孩，幾乎不需要擔心沒地方住。因為別的事情可能會發生改變，但是去年出生的人口，前年出生的人口，他不可能再增長了，他已經是一個既成事實了。
經過住建部的統計，中國一共有6億棟城鄉房屋建築和80多萬處市政設施。這裡的6億是棟而不是套，對比中國人14億人口的總數，以後住肯定是沒問題的。就住房和教育這兩塊已經非常確定，以後會相對充沛非常多，這是一個確定的事情。
房子的總量也在那裡，這是個既成事實，學校的總量也在那裡，也是既成事實。換句話說，孩子貴養孩子難的時代已經過去了。我們國家改革開放至今40多年，我們現在享受的基建設施，社會服務，是我們一代又一代積累了半個世紀的成果。
設計的時候，是為了滿足14億人口的衣食住行，還有些超前的規劃，為了支持巔峰時期每年2000多萬個新生兒健康成長。而孩子少了，能支持這2000多萬新生兒的資源，就會都凝聚在每年八九百萬孩子身上。我們不用去猜測或者去推論，只是簡單的羅列一下這些事實，就知道以後下一代獲得的資源將比現在充沛地多。但歸根結底，養孩子這個問題本質上不是錢的問題。現代社會人總是在衡量，衡量成本，衡量利弊，衡量收益。養孩子不是投資，不是交易，不是今天你養他，就是為了明天讓他將來養你。人是社會動物，有不同的社會屬性，我們首先是別人的孩子，然後有朋友，老師。等自己有了孩子，成為父母，在撫養孩子的過程，多了一個去體驗父母這個社會屬性的機會，學會承擔更多責任，享受下一代的悲歡，體驗一種全新的人生。這或許是生孩子的隱藏款意義。
21世紀，生孩子其實才性價比最高的事情。
全文實錄2：
大家好，我是北京交通大學經濟管理學院的教授，阮加。
2023年9月我在《第一財經一財號》發表一篇短文談“房地產的結構性短缺與結構性過剩並存”問題，引起共鳴，登上熱搜第一，被40多家媒體轉載，超1.5億的閱讀量。
今天我們繼續來聊聊房地產。
國家統計局2023年11月16日公布，中國70個大中城市10月新房價創八年來最大跌幅。2023年12月1日《百城價格指數報告》，百城二手房均價已連續19個月環比下跌，同比跌幅擴大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百強房企中已經發生資不抵債、流動性困難的有42家。
面對房地產行業的困難，人民銀行、金融監管總局、證監會在2023年11月17日聯合召開金融機構座談會，重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房企“不惜貸、不抽貸、不斷貸”。
今天想聊的第一個問題：房價，越低越好嗎？
這個問題沒有標準答案，只說幾個事實。
事實1，房價穩中有升的地方多經濟繁榮，房價持續下降的地方暫時差強人意。
國內外都一樣。
如中國。經濟發達地區也是過去三十年房價上升最多的地方，而房價最便宜的地方是經濟相對落後的地方。房價很低的地方就業機會也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房價高的經濟發達地區。
一線城市人均收入較高，在國民經濟中的地位舉足輕重，也是中國房價最高的地方。
在經濟落後的地方，有很多遺棄村落，那裡舊房子的價格幾乎為0。
如美國，在平均房價上，舊金山是底特律的14倍。舊金山是高科技企業的重鎮有谷歌、蘋果、Facebook，英特爾，甲骨文等等，底特律則是日漸衰落的城市。
再如日本。1990年後東京房價下跌伴隨着“日本失去的30年”，反之，日本經濟、金融好轉的時候房價也是穩步上升的。
那段時期，日本需求萎縮，物價低迷，房價、股價下降。
1990年日本經濟總量是中國的7.9倍，而33年後的今天，日本經濟總量不到中國四分之一。
事實2，買房，不可能是因為預期房價下降。普通老百姓之所以買房大多是因為預期房價上升，否則，租房同樣可以解決居住問題。
大家一定還記得前幾年房價快速上升期間很多樓盤開盤需要排隊、抽籤購買，而今天的房價下跌期間一些房子無人問津。
對於房價，大多數人是言不由衷的。買房前，很多人“希望房價下降”，但是，買房後，這些曾經“希望房價下降”的人則變成“希望房價上升”，即，希望自己的房子價格上升。
普通大眾不會希望自己的房子價格下跌。
事實3，“認房不認貸”並沒有取得如意的效果，原因同樣在於對房價的預期上，而且，三季度末中國房地產貸款餘額出現有記錄以來的同比下降。
如果預期房價下跌，誰還願意買房？誰還敢貸款買房？
相反，如果堅定預期房價上升，誰不願意買房？誰不敢貸款買房？
事實4，人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》表明，中國戶均住房資產187萬元，佔總資產比重為59%。如果房價大幅下跌，普通老百姓的財產損失最大，例如，城鎮房價平均下降10%相當於每個家庭的資產減少18.7萬元。
公眾消費與投資主要取決於他們的資產總量，次要取決於當期收入。資產下降，當然會抑制消費、抑制投資。
1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房價下降、股價下降導致消費不振、投資不振”的實例。
事實5，貸款買房後“資不抵債”，不是因為“債”增多了，而是因為“資”減少了，是因為房價下降後資產減值導致的。
比如，首付100萬貸款900萬買一套1000萬的房子後，房價從1000萬下降到800萬，買房人的自有資產首付100萬虧損殆盡，還資不抵債100萬元，在這裡，“債”沒有增加，資不抵債，是因為“資”減少了。
中國執行信息公開網截至2023年12月3日的數據顯示，中國失信被執行者達854萬人，比2020年初的570萬人增加近50%。房價、股價等資產價格下降，是很多人、很多企業包括房企資不抵債的主要原因。
事實6，A股市值超過40%與房地產直接或間接相關，例如，我國商業銀行目前的房地產貸款餘額超過50萬億，房產成交量與家電銷售直接相關，等等。
從歷史維度看，當房價、股價同時持續下降時，暫未有經濟能夠保持繁榮的先例。
所以今天想談的第二點是經濟繁榮與房地產繁榮相輔相成
我們每天都要住房子。
對於大多數家庭來說，房子是家裡最大的一筆資產。
無論是經濟發達國家還是經濟落後國家，房地產都是支柱產業。中國也不例外。
改革開放四十年來，房地產的繁榮讓國人的居住條件大幅度改善。在當前，促進經濟繁榮與房地產繁榮建議採取如下措施。
措施1，幫助房企“保交樓”，防止出現爛尾樓，是政策底線，是當前最大的百姓民生。
防止出現爛尾樓的主要目的不是救房地產企業，是為了防止眾多的買房者出現慘重損失：花掉幾代人的積蓄，貸了很多款，但沒得到房子；也是為了防止大規模出現銀行的爛賬、壞賬，防止房地產市場風險外溢成為經濟風險、金融風險。
措施2，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。
這也是市場經濟的基本要求。
經濟城市、文化中心、候鳥旅遊城市、休閑養老地、人口大量外遷的鄉村，每個地方的情況都不同，不建議全國執行一個統一的房地產政策。自由交易才可以有效提升全國住房的使用效率。
鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉結合部、小城市、鄉村養老，增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。
措施3，增加高房價城市的住房供給，抑制房價過快上漲。
增加高房價城市的住房供給需要從多個方面入手，包括土地供應、新住房建設、舊城改造，等等。只有綜合施策，才能有效增加高房價城市的住房供給，緩解高房價城市居民的買房壓力。
措施4，維護整體房價穩中有升的預期，激發購房慾望。
央行行長潘功勝在2023年11月28日引述標準普爾的報告稱：“中國房地產價格已接近見底。”
提示房價見底也是建立房價將上升或不再下降的預期，這個預期如果被公眾接受，也能激發購房慾望。
措施5，正常情況下，貨幣政策是經濟繁榮與蕭條的主要控制變量。
穩健的貨幣政策，要對最新宏觀經濟狀況採取迅速、明確、肯定的應對措施。
對於今天的經濟形勢來說，降息，降低資金成本是重要的貨幣政策選項。
目前中國的人均GDP不到美國的五分之一，中國還有20年以上年均經濟增長8%以上的潛力。
過去的一年裡，人民幣降息0.2%左右，相對於經濟形勢來說這個降息步伐太小。
2023年12月9日公布的2023年11月最新全國居民消費價格指數（CPI），同比、環比雙雙下降0.5%，同比創下三年來最大降幅。
對於今天的經濟形勢來說，降息，降低資金成本，是迫切的貨幣政策選項。如果沒有出現＋3.5%以上的通貨膨脹，人民幣需要以堅定的步伐大幅度降息。
降息，同時會促進消費和投資，不僅會降低購房者的資金成本，更有利於整個實體經濟，有利於全社會的勞動就業。
房價是複雜的經濟問題，也是複雜的社會問題。長期在維護收入增長、資產增長、消費繁榮的均衡方面，是宏觀經濟管理部門重中之重的工作。
（此為第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典上青年財經思想者演說原稿，本文內容僅代表作者本人觀點）
來源|觀察者網綜合
