房地產行業持續調整背景下，房企創始人也成為債務連帶的重要責任人。面臨企業債務壓力，房企大佬出售資產自救也變得頻繁，先是碧桂園楊國強出售私人飛機，緊接着世茂許榮茂轉手澳洲養牛場，一時間，地產大佬變賣資產回血自救再度成為行業焦點。
豪宅農場、飛機遊艇都是償債籌碼
眾所周知，房企償債自救的途徑多樣，除了出售企業資產、尋求債務展期和多方拓寬融資外，作為公司的實控人或創始人，近幾年，地產大佬也相繼通過變賣豪宅遊艇，私人飛機和莊園農場等個人資產幫助企業解燃眉之急。
10月18日，有消息稱，世茂集團董事局主席、世茂股份實控人許榮茂以近2.5億澳元（約合人民幣11.67億元）出售一處位於西澳大利亞地區的巨大的養牛場投資組合。據悉，該項目面積高達290萬公頃，相當於三個墨爾本市，一個歐洲國家比利時那麼大。隨後，世茂集團對此回應稱，這個農場是大股東許榮茂的個人產業，與上市公司無關，大股東的資產由香港的家族辦公室在處置，處置後得到的資金是否用於償還公司債務暫時不知情。
不過也有業內人士表示，出售農場雖然是大股東的個人行為，但實際大股東與集團資金狀況還是會有關聯的，而且目前多數大股東處置個人資產也是為了給上市公司輸血。
無獨有偶，就在許榮茂出售農場的前幾日，市場還傳出碧桂園創始人楊國強賣私人飛機償債的消息，知情人士表示，已賣掉一架，另一架還在賣。其中賣掉的那架為新飛機，一直放在境外未曾使用過，另一架目前在用，也已掛出。
賣飛機的不止楊國強，兩年前，許家印也曾自掏腰包通過變賣個人資產、股權質押等方式，為恆大注入了70億資金。這其中的個人資產就包含許家印的幾架私人飛機和位於廣州、深圳及香港的多處豪宅。
除了主動處置資產援馳公司之外，據格隆彙報道，消息人士曾透露，恆大為籌措資金償還債務，今年較早時以約3200萬美元出售一艘豪華遊艇。據悉，恆大出售的60米豪華遊艇“Event”是公司減持非核心資產的其中一部分，曾被估值4500萬美元。
豪宅作為優質不動產，也成為近幾年地產大佬應對流動性壓力，回籠資金而首選處置的資產。易居研究院研究總監嚴躍進表示，這兩年房企和地產大佬資金壓力大，拋售住房套現，回籠資金的現象很多，在富豪聚集的一線城市更明顯。
今年8月初，旭輝集團董事局主席林中及相關人士調低香港赤柱多幢洋房售價，涉及舂磡角道及海天徑共5座獨立房屋，將掛牌價格降低16%至16.59億港元。相比3年前，購入價格降低了8%。據了解，該批洋房的最初掛牌價格是19.75億港元，每幢洋房的叫價在3.16億港元至5.2億港元不等。
今年5月，祥祺集團主席陳紅天為緩解現金流壓力也走上了賣房抵債之路，他把有着“亞洲樓王”之稱的香港超級豪宅傲璇5樓單位，連同兩個車位一起擺上貨架。據祥祺集團內部人士表示，包括傲璇5樓單位、香港總部大廈的紅磡祥祺中心和山頂歌賦山道15號在內的三處物業都是陳紅天在大舉擴張的風光時期所置辦的，合計耗資約70億。
此外，去年6月，面對流動性資金告急壓力，曾經的千億房企祥生集團的老闆陳國祥，也將其位於杭州的頂級豪宅——九溪玫瑰園樓王“白宮別墅”以底價8億元掛出轉手。
自掏腰包雖是“杯水車薪”，但市場要的是一個態度
房企回血自救通常最直接有效的方式就是出售企業資產。比如當年割肉拋售70多個酒店項目的萬達，為了還債將集團“超級總部”和足球場地相繼擺上貨架的恆大，以及近期同樣力不從心的華僑城，一周前將旗下頂奢酒店寶格麗以不低於24.3億元掛牌出售。
事實上，無論是企業資產甩賣、股份轉讓亦或是地產老闆“自掏腰包”，其背後反映的本質問題都是房企債務嚴重承壓。一組來自天風證券的報告顯示，2023年房地產行業境內債到期規模約1.99萬億元，同比上漲13.3%，境外債方面，2023年房地產行業美元債到期規模約770億美元，同比增加31.4%。
另據CRIC不完成統計，2020年以來有60家房企出現債務違約或其他相關風險事件，這其中就有正處於風口浪尖的碧桂園。
不過，在動輒高達千億萬億的房企債務面前，即使有地產老闆售出天價豪宅、私人飛機和面積敵國的養牛場，但對於債台高築的房企而言卻仍只是杯水車薪。另據國內公司法，股份有限制公司債務主要由公司承擔，大股東以其認購的股份承擔相應責任。不過，作為房企的一把手和掌舵人，地產大佬紛紛“自掏腰包”處置資產輸血公司，也是在向市場傳遞積極償債的態度。
中國房地產數據研究院院長陳晟表示，房企實控人甩賣個人資產償債，是在向市場傳遞積極信號，證明企業償還債務的決心以及對負債是如何進行責任劃分的。不過，房企歷經陣痛期間，僅消耗實控人的個人資產是遠遠不夠的，還要看企業自身發展幾十年來的資產積累以及實控人是否有企業大局觀，是否能夠為企業拿出真金白銀，從而獲得信用加持，修復市場信心。
作為首家掃除債務重組障礙的港股內地房企，融創中國在10月5日表示，尋求高等法院批准境外債務重組計劃已根據高等法院作出的指令獲得批准。為了推進本次債務重組，創始人孫宏斌拿出了極大的誠意，對重組方案進行多次調整：主要是調低了債轉股的轉股價，最低轉股價由每股4.58港元降低至每股4港元。同時強制可轉債的規模上限進一步得到提高。此舉雖是為了讓更多債權人同意並選擇“債轉股”，但 “債轉股”增多也會稀釋孫宏斌對融創中國的持股比例，若方案通過，孫宏斌的持股將會從原先的38.75%跌至30%的危險邊緣，或許會失去融創中國實控人地位。
此外，在2022年3月，為推動本金40億元的“20融創01”可回售債券展期，孫宏斌為其提供了無限連帶責任擔保。而更早在融創流動性問題初現的2021年，孫宏斌還曾自掏腰包為融創提供4.5億美元的無息貸款。孫宏斌在過往危機中的種種行為擔當，一定程度上也為融創的境外債重組博得了更多信任。據報道，境外債重組期間，一位融創美元債持有人表示，正是看到孫宏斌過往的行為，他才投出了贊成票，他願意再相信孫宏斌。
不過，房企創始人之所以甩賣資產幫助企業還債，也是因為自身資產結構很大程度上依賴於上市公司的股權價值。農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥表示，房地產行業處於深度調控階段，房企大佬與企業深度捆綁，在企業危難之際，甩賣個人資產以償還債務，不僅可以暫緩企業現金流壓力，也可以調整自己的資產結構，優化投資組合，降低風險。但也要注意其中可能存在的風險和不確定性，做出理性判斷和決策。
財經評論員張雪峰也表示，僅依賴於出售實控人或大股東的個人資產並不能實現真正的償債和降槓桿，房企仍需通過更加綜合和深入的改革措施來解決財務難題。未來，房企若要實現可持續發展，還要採取更加全面和系統性的措施來優化經營方式、降低風險。
總體而言，地產大佬們出售資產幫助企業應對危機，既是一種主動擔當，也是一種被動的選擇。企業和實控人（大股東）作為不可分割的主體，早已是一榮俱榮一損俱損，在房地產行業進入存量市場的新階段，除了擔當之外，更關鍵的是考驗管理層們新的戰略視野，而市場更加關心的是，在平穩落地之後，他們將如何帶領企業再次起飛？（本文首發於鈦媒體APP，作者|章橙）
