金融16條全方位加持，史詩級房地產救市背後的隱憂

一個壯漢，挑開一條主血管，造血能力再強，也得死。如果把咽喉卡住，一會就掛了。這就是流動性。

中國的房地產行業早已經發展成高槓桿，高周轉模式，資金的流動性極其重要，當房地產調控把金融的口子封死的時候，其實就是搞流動性。別說房地產行業，絕大多數行業都扛不住。

為什麼要調控？因為房住不炒，房子有了金融屬性，房價太高了，有泡沫。既然如此，降低房價的方法很簡單，那就是增加供給。

但是我們的調控很有意思，每次都是限購限售，一方面壓制需求，扭曲了市場價格，一方面控制土地供給，人為造成供給不足。這樣做的好處就是土地能賣出高價格，土地財政的危害由此而來。

土地是政府提供的，資金是銀行提供的，房子是房地產公司負責開發的，賣給了想買房的人，買房的人就兩個想法：自己住，或者待價而沽。

這個模式裡面房地產公司是個大冤種，承擔了最大的風險，累死累活乾貨，其實沒賺到幾個錢，賺的錢都拿去買地皮了，絕大多數房地產公司常年現金流緊張。

了解了房地產行業的背景，我們再看房地產調控和這次金融全方位支持房地產的本質。

既然房價太高了，要調控，怎麼調？取決於現在房地產的時代背景，有兩個，一個是市場真實的供求關係，這裡的核心是居住需求，因為金融屬性也是建立在這上面。

居住屬性主要是城鎮化，說再直白點，城市能夠容納的就業人數。但是我們的人口結構非常不好，新生兒不足，能來城市的已經來了，不能來的就算繼續來，速度也會慢很多，而且來了城市，睜開眼就要花錢，得有工作啊，有工作就是有產業，有產業就得有需求。

需求就是三駕馬車，基建已經沒多少空間，出口基數很高了，而且有風險，內需因為這樣那樣的問題，短期看，甚至中期看，都不是有很大的潛力。

前兩年一直鼓吹六個錢包，六個錢包都沒了，用什麼去消費？

所以這個調控是這樣的：如果調高，國內有限的需求很快就會枯竭，且地球人都知道的風險有可能快速崩潰，後患無窮，所以不能調高。那麼調低呢，好勒，國內現在的房地產產能大概一年1200萬套新房左右，五年搞出來6000萬套，三口之家就是1.8億人口，居住需求是真不大了，如果房價跌了，金融需求還能撐多久？房跌之下無剛需，一年虧幾萬十幾萬的，就算是剛需也要猶豫了。這就是調控的難點。

我們看過去兩年的房地產調控，一會不讓漲，一會不讓跌，是不是很搞笑？其本質是不讓跌，但是不漲的話，流動性就沒了。流動性沒了，所謂不跌的價格有什麼意義？

我們還有個特點，就是一二線其實還是可以漲的，但是會一步到位，而且弄死三四五線。三四五線呢，你隨便搞，它也漲不動，因為居住需求這個核心被滿足了，一句話：市面上真不缺房子。

房地產行業發展到今天，對經濟的發展已經是弊大於利，這點我覺得不需要爭論吧。廟堂之上也是想解決問題，我知道調控很難，走鋼絲唄，已經尾大不掉了，沒辦法啊，但是你直接把整個行業搞死是怎麼想的？

融資渠道堵死了，就像一位房地產公司老總說的，這樣搞下去，沒有一家民營地產商能活下去。

地產分為國企和民營，搞了這麼多年，一個融資，國企的資金成本比民用企業低多了，而且融資渠道多，這個怎麼競爭？

問題是整個房地產規模太大了，2021年房地產銷售規模突破18萬億，這個巨量的市場，國企房地產商根本吃不下！如果把民營徹底踢出去，剩下的國企們玩得轉嗎？

地產行業的“假性猝死”帶來的直接後果就是：爛尾樓，然後新房賣不出去，房地產行業現金流急劇惡化，形成更大規模的爛尾樓，無解之局，而每一套爛尾的新房背後都牽着一個家庭！上下游、銀行、保險等都跑不了。

形勢已經極其嚴峻，不然能讓一個強勢的人改變主意？

為解決錢的問題，鄭州與國開行簽訂了3000億元協議，其中1600億用於貨幣棚改，收購現有安置房、房票等機制來緩解開發商流動性。這是一個鄭州需要的錢錢，還不見得能全部解決問題。房地產公司不能死，必須活着，把房子蓋完，不然窟窿太大了。

當年打壓多瘋狂，現在搶救就有多巔峰，連預售監管資金都可以商量。

這裡提到的一個是流動性，本文一直在講流動性，怎麼理解流動性，我們看一個小故事：

一個偏遠的小鎮，居民欠了連還債，都追着對方要錢，都要不到錢。這天，來了一個外地人，外地人來到一家飯館，拿出一千塊錢說要吃頓飯，飯館老闆馬上把這一千塊錢錢還給了肉店老闆，肉店老闆轉手把這一千塊錢還給了養殖場老闆，養殖場老闆也轉手把這一千塊錢還給了飼料店老闆，飼料店老闆轉手也把這一千塊錢還給了飯館老闆。這時外地人說有事要馬上走，不能吃飯了，又把錢拿走了。

這時，錢還是被外地人帶走了，但所有人都不欠別人的債了。這就叫流動性。

有了流動性，房地產公司一時半會就死不了：房子可以繼續蓋完，借的錢可以換上，大家多開心啊。

回到本文的主題：史詩級房地產救市背後的隱憂是什麼？

其實還是老問題：如果繼續運轉5年，至少5000萬套新房，那就是1.5億人口的需求，你去哪裡給我偷人？房價已經這麼高了，如果暴漲就是死，不漲沒人買。房地產稅必將出台。土地財政的模式下，會繼續榨乾房地產公司的自由現金流，房地產公司就是干粗、累、臟活的工具罷了。等等。

忽然想到一個事情，今天和一個微信好友聊天，我勸他從我這裡買個儲蓄險，三十年，複利3.5%，如果投入1000萬，三十年後就是2806萬，沒有稅，絕對安全，債務隔離，還是自己孩子的婚前財產。

但是如果買房呢，現在1000萬的房子，30年後值多少錢？這個問題很有意思。如果是好房子，30年後可能5000萬，1億都有可能，但是如果是壞房子，30年後，能賣出去500萬嗎？

市場上不缺房子，缺的是好房子，可惜的是好房子佔總房子的比例是一定的。希望這些開發商有點良心，造一些高品質的房子，讓大家花了錢有點享受吧，雖然我認為商業中良心這個東西不是很可靠。

要說這次房地產救市，最大的受益者可能就是保險了，銀行的特定決定了他們註定無法從這場泡沫全身而退，而保險行業則可以邊打邊退，慢慢把債權都變現，股權找機會除掉，遠離這顆炸彈。

對於買房的人來說，“我生本無鄉，心安是歸處”，能堅持“房住不炒”，立足於安家立業，買到心儀的房子就是最好的。

對於股權投資者，可以好好想想，本輪救市結束後，你持有的公司未來在哪裡？現金流在哪裡？價值在哪裡？

好好想想吧。