3月份舉辦的新聞發布會上，銀保監會主席郭樹清直言不諱表示：房地產的核心問題就是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。原因很簡單，如果任由開發貸、房貸流入樓市，任由樓市資金池無序擴張的話，其必然造成接盤的人越來越少，這場“擊鼓傳花”的遊戲也就走到了最後，最終導致剛需、炒房客個人資產遭受損失，與此同時銀行增加大量壞賬，威脅整個金融體系。
因此，“去金融化”成為了今年樓市調控的重點。今年樓市迎來了多項金融層面的調控政策，比如“三道紅線”，限制了開發商的負債率，避免開發商過度拍地建房，只能選擇以讓利的方式來增加現金流。再比如銀保監會與央行對於各個銀行設立的“房地產貸款佔比”與“個人住房貸款”兩個上限，收緊了流入樓市資金的注水口，對於違規放貸的銀行給予了嚴厲的處罰。
目前來看，樓市去金融化已經取得了重要進展。相關報道顯示，開發商融資收緊後，今年土地拍賣熱度明顯降低，開發商新盤價格也在持續下壓。另一方面，近日銀保監會發言人表示，經營貸違規流入房地產專項排查已經基本完成，對發現的違規問題堵車建立台賬、逐步整改至“清零銷號”。9月7日，銀保監會發言人在回答記者提問時也表示，房地產融資正呈現“五個持續下跌”：
1、房地產貸款增速創8年新低；2、房地產貸款集中度連續10個月下降；3、房地產信託規模自2019年6月以來持續下降；4、理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降；5、銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降。
隨着樓市去金融化進一步推進，當前樓市兩個新的問題也暴露了出來。其一是新房庫存不斷增加，2021年7月末，全國房地產廣義庫存達380441萬平米，環比增長0.1%，同比上漲5%。按照每套房100平來計算，意味着沒有賣出去的現房與期房的數量已經達到了3800萬套。其二是高空置率現象，2017年西南財經大學測算出國內空置率為21.6%，空置房數量為6500萬套，結合過去3年的房產銷售面積來看，目前空置房數量已經超過了7000萬套。在這樣的趨勢下，有人認為2021年買房，5年後會虧得“一塌糊塗”？對於這個問題，王健林與馬光遠給出了相同的看法：
01
北京青年報曾對王健林做了一個專題報道，提及對於未來樓市看法時，王健林表示：沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉移，正是為了今後的長久發展。按照1978年來計算的話，如今我國房地產已經發展了40餘年，如今看來的確已經不如過去，正從“黃金時代”轉變到“白銀時代”，萬科總裁郁亮在年終總結會議上也表示：房地產行業正在回歸普通行業。
2013年王健林在接受採訪的時候，回答現場觀眾提出的“如何看待未來房價走勢”問題時也給出了自己的看法，王健林認為，未來10年一二線城市的房價還會上漲，其作此論斷的依據是中國城鎮化的發展。這句話也很好理解，類比20年前，城鎮化發展初期，大量農村人口流入城市，住房數量供不應求，因此導致房價全面上漲。如今住房數量早已過剩，根據央行公開的數據來看，96%的城鎮家庭已經有了房產，再結合上文提到的新房庫存激增、二手房住房空置率來看，住房數量早已過剩。
因此，決定未來房價走勢主要依靠的是人口的流動。對於一二線城市來說，每年都有大量的畢業生與打工者流入，增加了住房需求，給予了房價上漲支撐。但對於一些人口不斷流入的偏遠城市來說，則需要面臨住房需求不斷減少、勞動力流失的問題，房價抗跌性也就比較差了。因此其房價容易受到影響而出現波動。
02
對於這個問題，網紅經濟學家馬光遠也有同樣的觀點。要知道，馬光遠過去一直都是房價上漲的支持者，也一直相信未來房價會大漲。但今年同樣改變了對於樓市的看法，並公開表明認為“房住不炒”將成為永久性調控政策，房地產的“黃金時代”已經過去，房子也不再適合投資。此外，馬光遠還認為未來樓市只會剩下“3個20%”，即：20%的城市、20%的房企，20%的樓盤。
這3個“20%”也很好理解，隨着未來樓市的不斷分化，人口會逐漸流向一二線城市以及沿海熱點城市，這些城市的數量約為20%，隨着房地產逐漸回歸普通行業，許多房企也將會被迫面臨轉型的問題，未來房企的數量也會減少，最後是隨着人們生活水平的不斷提升，對於住宅需求也會提升，中高端住房或將成為主流。
也就是說，王健林與馬光遠對於未來樓市的看法是一致的，都認為未來房地產將跌落神壇，回歸到普通行業。在這樣的大趨勢下，對於剛需來說，買房也更需要小心謹慎一些。如果是地段偏遠且人口在不斷流失城市的房產，則不建議購買，因為其不具備保值性也存在進一步下跌的可能，經濟條件允許的情況下，盡量選擇熱點城市的核心地段，雖然未來房價不會大漲，但至少能夠保值。
