天津雖然全面取消房地產限購政策，但教育政策卻在逆向收緊。
中房報記者 許倩 天津報道
“這個樓盤賣得很好，很多客戶是從北京過來着急給孩子上學用。項目對應的是九年一貫制學校，可接受轉學。”項目銷售顧問王興說。
王興所說的樓盤位於天津市南開區，項目名為“鵬飛•南開學苑”。在該項目售樓處大門外的醒目位置，豎立着一個巨大的廣告牌，上面寫着“2024年上半年度南開區成交TOP1”“直升南開學校鵬飛學校”。
南開學苑的對外宣傳情況。許倩/攝
銷售人員向記者展示的由南開區教育局與該項目開發商簽訂的關於業主子女入學事宜相關協議顯示，項目引入由南開中學（重點中學）、中營小學（重點小學）共同參與的集團化辦學九年一貫制學校，業主子女可憑項目房產證（未取得房產證的，提供購房合同和繳費證明）在該九年一貫制學校辦理入學、轉學手續。這成為此樓盤的最大賣點。
不過，鵬飛學校2024年9月為首屆招生，師資力量究竟如何，尚未有數據。
據王興介紹，這個項目春節期間基本連市，日均到訪15組左右，認購約10套。項目均價4萬元/平方米，由於項目熱銷，優惠力度較小，僅有少量特價房。
不過，記者當日探訪時，該售樓處只有兩三組客戶到訪。王興說：“周一到周五工作日時間，看房的人會少一些。”
南開學苑售樓處，前來看房的人並不多。許倩/攝
鵬飛南開學苑的開發商是山西民企鵬飛集團，最初發家於煤焦產業。2022年，鵬飛集團以23.8億元拿下南開戰備樓地塊，成交樓麵價約22140元/平方米。該板塊在南開區的位置比較邊緣，界面相對老舊，鵬飛集團自身的房地產開發經驗亦較少，但顯然其深諳天津樓市賣點，為項目引入優質教育配套資源。
新樓盤配套九年一貫制學校，在天津多了起來。據天津市教委網站披露，到2027年，全市將建成100個中小學教育集團，推動形成50個市級優質教育集團，覆蓋全市16個區。
“為什麼現在新房項目都在做九年一貫制學校？因為天津市重點中學是搖號政策，搖進去的概率非常不確定，新建項目周邊也沒有什麼太好學校，這樣既保證了新房項目業主子女有好學校上，也帶動新房項目銷售，均衡各個片區教育資源。”天津一位項目銷售人員說。
距離該項目售樓處不足1公里，還有一個名為格調隱翠軒的樓盤，同樣配套的是“中營小學分校+鵬飛學校”的九年一貫制學校，不過該樓盤交付時間要比鵬飛南開學苑稍晚一些。該項目屬於南開區西營門板塊城市更新項目，樓盤建設方是天津泰達建設集團。
醒目的是，泰達建設集團將售樓處建成了一座美術館，牆面上是一幅《千里江山圖》的巨幅畫境，館內陳列着一些展品。該項目銷售人員說：“以後售樓處撤了，這裡就是一個文化活動中心，附近居民都可以過來參觀體驗。”
不過，記者走訪當日，看房客戶同樣不多，售樓處外則有幾個年輕人在拍照打卡。
正在建設中的格調隱翠軒。許倩/攝
從貝殼網發布的30天銷量榜來看，排名第一的是位於天津市紅橋區西於庄的建投譽河院樓盤，30天成交35套。一方面，該樓盤定位於改善性需求，板塊首個架空層項目，且價格較低，單價2.6萬元/平方米；另一方面，配套“天津實驗小學+耀華中學（紅橋分校）”九年一貫制學校。問及學校情況，銷售人員稱，學校尚未建成，若考慮孩子上學問題，紅橋區的教育資源不及南開區，但房價也相差很多。
城市資源佔有或區域改善型高端樓盤，成交表現也不錯。如格調初晴•墅，位於老梅江城市級富人區，憑藉區域內強購買力、格調品牌以及極為稀缺的聯排、類獨棟產品，總價1000萬元級至3000萬元級，1月份首開全部售罄。
位於天津市南開區萬興街的中海峰境南開、中海境映南開樓盤，定位於高端改善需求，均價6萬元/平方米，2024年分別成交285套、140套，樓盤配套新建的五馬路小學（重點小學）預計今年9月招生。記者踩盤當日，看到陸續有人前來看房。
中海峰境南開。許倩/攝
此外，落戶政策相對寬鬆的濱海新區（如生態城）、有教育標籤的海教園，仍在持續收割流量。
但整體而言，天津新房市場依然較為冷清。
克而瑞監測數據顯示，天津新房市場，2025年春節假期總來訪3703組，節前周4335組，平均單盤來訪13組（去年為20組），同比下降35%；總認購220套，節前周188套，平均單盤認購約0.8套（去年為1.1套），同比下降27%。
受春節假期出遊及返鄉等因素影響，二手房市場看房量亦不多。貝殼數據顯示，今年春節假期天津二手房市場成交規模較同期縮量2成，帶看量較同期收縮4成。
1月份，天津新房項目單盤周均到訪28組，環比下降45%，同比下降18%；單盤周均認購約2套，環比下降50%；1月天津二手房成交85萬平方米，同比下降2成。
天津雖然全面取消房地產限購政策，但教育政策卻在逆向收緊。2024年以來，和平、河西、南開等教育強區陸續收緊入學政策：購買二手房的家庭，需提前3年持有房產並落戶，才能保證孩子小學或初中轉學資格（新房則不受限制）。
新政下，二手房“工具屬性”正在逐漸失效，部分需求被擠壓到新房市場，尤其帶有學區屬性的新盤，部分人群可能將需求外溢至河東、紅橋、河北、空港、海教園等區域。2025年的天津學區房市場，註定將是政策與市場的博弈場。
一位來自北京的“北漂媽媽”分享了她的購房經歷：“我們從去年5月份開始看房，開始是奔着南開區北片的二手房，結果中間出了轉學新政策，二手房直接排除在外，專註看新樓盤。需要兼顧老大的中途轉學需求、二孩家庭的居住空間、京津通勤的便捷，看了很多樓盤，沒有一個可以提供解決完美方案。選擇鵬飛學苑，顧慮也很多，雖然教育不是最好的，但卻是最保險的，起碼是當下最優選擇。”
“你們覺得房價會漲嗎？”記者這樣問銷售人員。他們答道：“會平穩吧。政府一直在強調，要穩樓市。”無論是銷售人員還是購房者，都在期待更多利好政策出台。
