上海中心城区最大规模“原拆原建”小区回搬，彭浦新村20年旧改收官，大变样

6月29日，上海中心城区最大规模非成套旧住房改造项目——静安区彭浦新村街道彭一小区，迎来首批居民领钥匙、回搬。

经过近4年改造，彭一小区原址40幢非成套老旧住房，变成了17幢高层住房，家家独门独户、有独用厨卫，配有电梯、地下停车库以及小区公共绿化，环境堪比新建商品房。在彭一小区大门口旁，带有游泳池、文化活动中心、养老院等配套服务的社区综合体也将建成开放。2110户彭一小区居民圆了“品质新居梦”。

随着彭一小区居民的回搬，上海最早建设的工人新村之一——彭浦新村街道历时20年的旧改结束了。非成套旧住房在彭浦新村成为历史。

俯瞰彭一小区。张海峰摄

居民改善“堪比住上新建商品房”

72岁的居民赵启明是首批回搬的居民之一。一间20多平方米使用面积的一室户，便是他的新居。“厨房能放进一个冰箱，卫生间可以摆进一个洗衣机。阳台很宽敞，日照也充足，可以摆些花草。”老赵欣喜地规划着。

能拥有独用的厨房、卫生间、阳台，曾是很多彭一小区居民的“执念”。

老赵6岁时跟着父母住进彭一小区，17.3平方米的房间最多时住着6口人，拥挤逼仄。后来房子里只剩下他自己住了，“面积够用，但房子太老了，环境跟不上居住需求”。

改造前的彭一小区，是典型的“老破小”：公共道路坑坑洼洼，居民走路都得小心崴脚。最不方便的是绝大多数居民家，没有独用厨卫。老赵他们四户居民每天要排着队、看着表，轮流使用厨房和卫生间，因为“占用久了，影响邻居使用，不好意思”。房屋的水管老化了，经常滴滴答答漏水，老赵家的屋里墙面常年渗水，屋内终年弥漫着潮气。“如果能有个晒得进阳光的阳台，该多好呀！”老赵那时候经常这样想。

原址重建后的新房，对像老赵家这样的租赁住房，在保留原有房屋使用面积的基础上，每户额外增加约2平方米使用面积，同时“赠送”独用厨卫和阳台。房屋实现成套后，居民可以成立业委会，实现自治与管理，还可按照上海市公有住房的管理规定进行买卖交易。老赵打听过，将来花两万多元就能买下这套房的产权。

彭一小区 唐烨摄

在另一幢楼，74岁的居民彭菊华用新领到的钥匙打开了房门。彭阿姨这套房子算得上小区内的“豪宅”：80多平方米，“小三房”的设计，其中两间房间朝南，配有两个阳台。

改造前，彭阿姨家也是“小三房”，有60多平方米，但不成套，厨卫设在房间外，在走廊另一头。最蹩脚的是，厨卫设在一间房内，总共3平方米，帘子一拉，左边是厨房，右边是卫生间。“这个设计太‘奇葩’了，我都不好意思请人来家里做客。”彭阿姨说。

彭菊华老房子里的厨卫

彭菊华一家在老房子合影 均 唐烨摄于2020年

彭阿姨家属于产权房，本来就有厨卫和阳台，改造可享受另一套标准：增加20平方米建筑面积。

彭一小区是上海非成套旧住房改造项目中户型设计最复杂的小区：原有户型约282种，更新改造后设计户型96种，前后设计了一年多，修改了20多稿。

“户型设计围绕公平原则，不仅在增量平衡上有所考量，在楼层布置和小区位置中也要权衡，同时要考虑到租赁户与产权户的得益均衡。只有这样，才能做到居民的认可与满意。”参与彭浦新村旧住房改造的上海市房屋建设设计院有限公司副总建筑师陈健洲介绍。

“你看看这个环境、这个房型，和新建商品房没啥区别！”彭阿姨和老伴笑逐颜开。

以小区更新，带动社区提升

彭浦新村是上海有名的工人新村，原有102幢非成套旧住房，建于20世纪五六十年代。

曾经住进彭浦新村是一种身份的象征，早期只有劳模、先进工作者才有可能分到这里的房子。但当年为了解决广大工人住宿问题，一套房子往往分给几户人家共同居住，造成了合用厨卫的情况，再加上年久失修、下水道等房屋基础设施老化，这些房屋慢慢就无法满足现代人居住的需求。“对很多老居民来说，住在彭浦新村，是荣光与失落并存的。”彭浦新村街道党工委书记任伟说。

彭一小区改造前 唐烨摄2020年

彭一新貌 张海峰摄

2005年，彭浦新村在全市率先启动旧住房成套改造工作。历时20年，街道先后完成彭三、彭五、彭七、彭一等小区改造任务，非成套旧住房102幢全部改造，改造面积超18万平方米，受益居民4907户。

20年间，彭浦新村旧住房更新模式不断升级：从最初的“贴扩建”“加层扩建”到“拆多层建多层”，再到如今的“拆多层建高层”，探索了多种改造模式；在改造规模上，由点到面，探索了从整幢到成片，再到小区整体改造等模式；在改造内容上，由单一改造到综合改造，从厨卫独用到增加电梯、实现高层和增设生活配套等。

模式升级背后，是城市更新理念的变迁。在彭一小区改造中，静安提出了“以小区更新带动社区提升”的城市更新理念。静安区收储了多块独立用地，将面积一并规划进彭一小区，进而形成了空间更大、更规整的小区，为更多社区功能的注入创造了条件。

“在彭一小区，除了新建17幢多高层电梯住宅，还配套新建一幢6层、有172个床位的社区养老院，打造了2万平方米的‘航母级’社区党群服务中心。”陈健洲说。

该中心是集党群文化、社区服务、体育休闲于一体的综合服务体，涵盖了游泳池、篮球场、健身房、社区学校和儿童活动中心等社区服务功能。这些配套功能不仅服务于彭一小区居民，更辐射整个彭浦新村街道。项目还新建了人行天桥，连接该中心，居民可直达1号线彭浦新村地铁站，缓解了周边交通的疏导难题。

地下车库 张海峰摄

静安区房管局副局长王燕锋说，彭一小区改造，是通过一次城市更新，实现了改善居住、整治环境、社区治理、转型发展等有效融合，探索了可复制、可推广的旧住房改造经验。

据悉，静安区还有8000户不成套职工住宅亟须改造。静安区将因地制宜、多措并举，推动这些职工非成套住宅的改造。

老工人新村续写新故事

非成套旧住房在彭浦新村已成为历史。老工人新村进入新阶段，但这并非“故事”的终点。

赶在居民回搬前，街道将小区中原来的老树和碉堡都搬了回来。很多居民走进新的小区，看到碗口粗的银杏树、小时候钻过的碉堡，感觉格外亲切。

彭浦新村当年曾有一间“外宾接待室”，专门用于接待来彭浦新村参观的各国外宾。任伟告诉居民们，在新建的党群服务中心中将保留村史展示功能，再现“外宾接待室”的场景。“彭浦新村的历史将一代一代传承下去，新的彭浦新村将是一个充满历史记忆、面向未来的全新工人新村。”

老碉堡 唐烨摄

新的彭浦新村也将讲好新的故事：社区治理的新篇已在彭一小区拉开序幕。

每个领到新房钥匙的居民，都会签订一份《彭一小区文明装饰装修承诺书》，并在现场接受城管人员对其进行装修规则告知与培训。走进自己的新家，居民在大门上也会看到一份告示，告知居民在装修中有哪些禁止行为。

原先，在前几期旧住房改造小区回搬中，出现过大量居民无序装修的情况。“我们反思，主要是监管介入滞后、居民对规则缺少共识。”任伟说，我们统计过，彭一小区建成后，马上会有1000多户居民集中装修，要避免无序装修再次发生，我们要与居民一起织就一张“规则网”。

因此，在彭一居民集中回搬前，街道组织物业公司根据《上海市住宅管理规定》制定了《彭一小区装饰装修管理规定》，明确了装修中的“十一种禁止行为”，如禁止在建筑物外墙上凿孔洞，禁止擅自改变入户门的开启方向等。街道将《规定》广而告之，希望能成为彭一小区居民的装修守则。

居民老赵说，街道考虑得非常细致全面，规则也介绍得很明白。新家园来之不易，大家都很珍惜，愿意守护好。

采访结束时，彭一小区居民区党总支书记李锋指着彭一小区大门前的小路——闻喜路告诉记者，当年上海有名的彭浦夜市就是诞生在闻喜路。那时的路两侧是破旧的非成套住房，如今两侧已是重建后居民住宅高楼，面貌今非昔比。