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2025年底，万科的债券持有人正盯着手机屏幕犯愁。
手里的“22万科MTN004”债券，要么同意展期一年，本金能不能拿回来不好说，要么直接拒绝，万一触发违约，这20亿债券可能就成废纸。
这场围绕20亿本金的拉锯战，说白了就是万科和债权人在钱袋子上的博弈。
12月10日第一次持有人会议，万科拿出三个方案。
议案一最“狠”，本金利息全展期，还没任何增信措施。
这种方案放谁身上都得掂量掂量，结果自然是没人搭理。
议案二稍微让步，说利息按期付，本金展期，还让深圳地铁或深圳国企担保。
投票率83.4%，看着不少，但规则要求90%同意才能通过，就差那么一口气。
债权人心里门儿清，担保这东西，没白纸黑字写清楚，谁敢信？
第一次没谈拢，万科只能赶紧筹备第二次会议，就像考试没及格得赶紧补考。
12月18日开会，万科先放了个“大招”，承诺12月22日前先把6000万利息付了，相当于给债权人吃颗“定心丸”。
还说展期后会给增信措施，具体是啥没明说。
另外加了个议案，把宽限期从5个工作日延长到30个交易日，也就是到2026年1月28日。
投票结果出来，有点意思。
核心的展期方案，同意票才20.2%，78.3%的人投了反对票，增信措施没说清，本金安全没保障，谁也不想冒这险。
倒是宽限期延长议案，90.7%的人同意，毕竟多30天缓冲，总比马上违约强。
万科暂时不用违约了，但真正的问题还没解决，增信和本金保障这两个坎，还得跨过去。
偿债的坎，短期要还58亿，账上钱却差一半
躲过初一躲不过十五，万科年底的偿债压力可不是闹着玩的。
从12月15日到28日，就13天时间，两笔债券要到期，“22万科MTN004”的20亿本金加6000万利息，“22万科MTN005”的37亿本金加1.11亿利息，加起来58.71亿。
这么短时间要拿出近60亿，对现在的万科来说，确实是个硬骨头。
“22万科MTN005”的展期预案，更能看出万科多着急，6个议案一个比一个让步，从“本息全展期没保障”到“先付息+给增信+优先还本金”，简直是一步步“放低姿态”。
这背后就是缺钱，截至9月底，万科账上趴着656.8亿货币资金，看着不少，但短期要还的债务有1278亿，差了一半还多。
这就像手里只有50块，却要还100块的账，不着急才怪，债务结构也不乐观。
境内存续的公募债有13只，合计203.16亿，境外还有2只美元债，13亿美元，大概91.6亿，2027年、2029年到期。
未来两年压力更集中，2026年境内债要还120亿，2027年海外债70亿加境内债30亿。
这还不算其他借款，雪球越滚越大，评级机构也没客气。
11月底标普把万科评级从CCC降到CCC-，还放进负面观察名单，意思就是“这公司还钱悬了”。
惠誉更直接，长期评级给了C，子公司万科地产（香港）降到CC。
评级一下来，公开市场融资基本就关上大门了，借钱成本更高，万科的流动性缺口只能越撕越大。
深铁不“兜底”了？自救为啥这么难
以前说起万科的靠山，深圳地铁绝对算一个。
2023到2025年，深铁累计借了307.96亿给万科，利率低到2.34%，简直是友情价。
那会儿市场都说，深铁是万科的“救命稻草”。
今年10月，深铁背景的黄力平接替郁亮当董事长，好几个深铁高管进了关键部门，等于深铁直接下场管事儿了。
但最近风向变了，2025年签的股东借款框架协议里，深铁新增借款设了220亿上限，还要求万科拿“足额资产抵质押”。
12月11日，万科把全资子公司万丈资本100%股权质押给深铁，就是按这个规矩来的，深铁这步棋不意外。
国企也是要对国有资产负责的，总不能无限制往里砸钱，万一收不回来咋办？深圳市国资委之前也说了，要“市场化手段支持”，说白了就是不能当冤大头。
万科自己也在想办法回血，去年卖了上海七宝万科广场，24亿，市场都说“七折甩卖”，毕竟那地段挺好的。
还卖了深圳湾超级总部基地的地，22亿。
2025年前三季度靠卖资产回了44亿，但一季度就占了37亿，后面两个季度基本没动静。
手里的优质资产，像投资性房地产，抵质押余额已经800亿，能变现的好东西越来越少了。
卖房收入也掉得厉害，今年前九个月合同销售额1004.6亿，比去年降了44.6%，跌得比行业平均还狠。
房子卖不动，自然没钱赚，前三季度净亏损280.2亿，算上之前的，21个月累计亏了770多亿。
自己造血能力快没了，外部借钱又受限，万科现在就像站在十字路口，往前是偿债的坎，往后是市场的冷。
这场债券博弈说到底，是万科和债权人在“风险”和“信任”上的较量。
债权人要的是本金安全的保证，万科缺的是拿出保证的底气。
深铁从“输血”到“设限”，也是国企在市场化和风险控制间找平衡。
对整个行业来说，万科这事就是个提醒，房地产的好日子过了，债务规模得控制，现金流得握紧，不然再大的盘子，也可能被债务压垮。
至于最后结果咋样，还得看1月28日宽限期到之前，万科能不能拿出让债权人点头的方案。
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