中经记者 方超 石英婧 上海报道
在经历低迷期后，上市房企上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴”，600663.sh）终于在2024年扭转了营收增速下滑局面。
5月21日，陆家嘴召开2024年年度股东大会并形成决议，审议通过了《2024年年度报告及摘要》《2024年度利润分配方案》《2025年度中期分红安排的方案》等议案。
年报数据显示，2024年，陆家嘴营业收入、归母净利润分别同比增长33.12%和5.31%，双双迈入正增长通道，扣非净利润则达到14.81亿元，同比增长10.35%。
而在2020—2023年期间，陆家嘴营业收入增速分别为-2.02%、
-4.16%、-15.21%、-9.25%。
对于相关问题，陆家嘴相关负责人日前在书面回复《中国经营报》记者采访时表示：“近年来，公司持续优化商业地产租售业务，有效推动住宅销售和办公楼等存量资产盘活。因项目开发和入市节奏以及房产销售收款在年度间存在差异，公司近两年现金流量净额均呈现净流入，2024年营业收入和房产销售收入均为近五年的最高值。”
营收增速止跌回升
官网信息显示，自1992年成立以来，陆家嘴一直致力于“陆家嘴金融贸易区”内重点功能区域土地成片开发和城市功能开发。公司所发行的a股和b股分别于1993年6月28日和1994年11月22日在上海证券交易所上市交易，构建起“商业地产+商业零售+金融服务”的发展格局。
2024年，对于陆家嘴的发展而言意义非凡，最终摆脱了营业收入连续4年下滑的势头。相关数据显示，2024年，陆家嘴实现营业收入146.51亿元，同比增长33.12%；归母净利润15.08亿元，同比增长5.31%。
据了解，在陆家嘴营收版图中，房地产业务占据核心地位。2024年，陆家嘴房地产业务实现收入133.12亿元，同期金融业务收入仅为13.39亿元。
对于营收大幅增长的原因，陆家嘴方面解释称，2024年，公司将住宅销售和办公楼销售相结合，积极盘活存量资产。“本年度前滩东方悦澜结转收入、房地产销售（含投资性房地产转让）收入较上年均有所增加。”
尽管业绩表现明显好转，但陆家嘴2024年经营性现金流仍面临下滑挑战。财报数据显示，2024年，陆家嘴经营活动产生的现金流量净额为13.16亿元，同比下降88.44%。另据wind数据，2022—2023年，陆家嘴该项数据分别为-5.39亿元、113.81亿元。
对于现金流量净额同比下降的原因，陆家嘴方面表示，主要是由于2024年住宅销售回款流入较上年度减少。“除上年度开盘项目世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇和川沙锦绣云澜（备案名：妙悦华庭）住宅的续销流入外，新开盘项目有陆家嘴太古源源邸（第一批）和世纪臻邸，推盘面积少。”
陆家嘴方面同时表示，2024年，公司子公司戎邑置业支付梅园社区2e8-17地块土地款。
值得注意的是，今年以来，陆家嘴现金流量净额下滑的局面正得到改观。2025年一季度，陆家嘴经营活动产生的现金流量净额为11.18亿元，和2024年同期的5.97亿元相比，增幅达到87.27%。对此，陆家嘴方面解释称，主要系子公司爱建证券开展回购业务，增加经营活动现金流入。
“公司全力推动从‘高速度开发建设’向‘高质量运营服务’的转型升级，不断提高资产运营质量和物业服务规模，采取稳健的财务管理策略，优化资金管理，提升资金的有效利用率和收益率，推动经营效益提升。”上述陆家嘴相关负责人回复称，公司融资渠道畅通，授信额度充足，主体信用评级为 aaa，不存在短期债务偿付压力。截至2024年年底，公司综合资金成本为3.06%，较2023年年底降低42bp。
商品房销售形势趋好
在房地产市场深度调整的大背景下，房企正面临着项目去化和资金回笼压力。
年报数据显示，2024年，陆家嘴累计住宅物业合同销售面积为6.77万平方米，同比下降52%；合同销售金额73.02亿元，同比下降49%。
据了解，陆家嘴2024年实现房产销售现金流入合计95.51亿元。其中，住宅物业（含车位）销售现金流入61.36亿元，主要由世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一批）等项目贡献。
根据陆家嘴近日发布的2025年一季度经营数据，公司主要在售住宅项目为世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸（第一批），项目整体去化率分别约为 99%、89%、70%、50%和96%。
以川沙锦绣云澜为例，该项目位于浦东新区川沙城市副中心核心区域，距离地铁2号线川沙站直线距离约1公里，区域内教育资源优质、医疗配套完善。
网上房地产数据显示，川沙锦绣云澜先后于2023年6月、2023年10月、2024年4月和2024年7月四次开盘，推盘总套数为1064套。公开信息显示，截至今年4月30日，川沙锦绣云澜尚有241套房源待售，整体去化率约为77%。
“公司操盘的商品房销售形势趋好。”上述陆家嘴相关负责人回复记者称，具体到川沙锦绣云澜，“截至2025年5月12日，实际去化率为85%（业主认购至网签存在一定时间差）。”该负责人同时表示，今年1月至5月，川沙锦绣云澜网签数占该区域一手在售新房的约七成，目前属于区域内的热销项目。
除住宅业务外，陆家嘴的甲级写字楼和高品质研发楼等办公业务也面临一定压力。年报数据显示，2024年，陆家嘴办公业务实现租赁现金流入31.53亿元，比2023年度下降3.5亿元，同比下降约10%。
“整体市场呈分化态势，核心区域优质写字楼需求保持一定韧性，非核心区域租赁去化压力较大。”陆家嘴方面在2024年年报中表示，“2025年，在营项目要牢牢稳住核心区办公楼宇出租率的‘基本盘’，及时监测市场需求端变化，多举措应对。”
探索可持续发展路径
据了解，作为陆家嘴金融贸易区的城市综合开发商，陆家嘴在深耕陆家嘴金融城的同时，已将发展地域延伸到前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区等地。
在房地产开发业务中，2024年，陆家嘴无新开工项目。其间，共有7个项目竣工，总建筑面积102.33万平方米；续建项目7个，总建筑面积约163万平方米。在区域开发运营领域，陆家嘴主要经营办公物业、商业物业、酒店物业、会展物业等资产以及住宅物业开发销售。
其中，办公物业是陆家嘴的核心资产，主要包括甲级写字楼、高品质研发楼。财报数据显示，截至2024年年底，陆家嘴主要在营的甲级写字楼共30幢，总建筑面积约236万平方米，主要位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区、川沙板块、张江科学城板块以及天津红桥区。
除出售型住宅物业外，陆家嘴还运营多个租赁住宅物业。截至2024年年底，租赁住宅物业总建筑面积约13万平方米，其中，成熟住宅租赁物业（运营一年及以上）川沙悦庭年末出租率为 96%，平均租金2.45 元/平方米/天。
“公司将持续优化商业地产租赁业务，发挥产业集聚效应，提升资源配置和管理服务，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让，实现资产的有序流动。”陆家嘴方面在2024年年报中表示。
对于房地产信托业务发展情况，陆家嘴方面在书面回复中表示：“特色金融服务方面，公司持续深化战略转型，加快管理创新和发展战略优化，主动作为，促进金融板块与实体经济深度融合。”
“公司将持续探索多元化和精准化可持续发展路径，进一步深化金融投资对产业群集聚的引导作用，着力推进金融板块与各业务板块的互动共促，积极探索建立深度协同业务机制，持续整合资源，为‘陆家嘴大朋友圈’产业生态提供高品质金融服务。”陆家嘴方面表示。
