房地产行业持续调整背景下，房企创始人也成为债务连带的重要责任人。面临企业债务压力，房企大佬出售资产自救也变得频繁，先是碧桂园杨国强出售私人飞机，紧接着世茂许荣茂转手澳洲养牛场，一时间，地产大佬变卖资产回血自救再度成为行业焦点。
豪宅农场、飞机游艇都是偿债筹码
众所周知，房企偿债自救的途径多样，除了出售企业资产、寻求债务展期和多方拓宽融资外，作为公司的实控人或创始人，近几年，地产大佬也相继通过变卖豪宅游艇，私人飞机和庄园农场等个人资产帮助企业解燃眉之急。
10月18日，有消息称，世茂集团董事局主席、世茂股份实控人许荣茂以近2.5亿澳元（约合人民币11.67亿元）出售一处位于西澳大利亚地区的巨大的养牛场投资组合。据悉，该项目面积高达290万公顷，相当于三个墨尔本市，一个欧洲国家比利时那么大。随后，世茂集团对此回应称，这个农场是大股东许荣茂的个人产业，与上市公司无关，大股东的资产由香港的家族办公室在处置，处置后得到的资金是否用于偿还公司债务暂时不知情。
不过也有业内人士表示，出售农场虽然是大股东的个人行为，但实际大股东与集团资金状况还是会有关联的，而且目前多数大股东处置个人资产也是为了给上市公司输血。
无独有偶，就在许荣茂出售农场的前几日，市场还传出碧桂园创始人杨国强卖私人飞机偿债的消息，知情人士表示，已卖掉一架，另一架还在卖。其中卖掉的那架为新飞机，一直放在境外未曾使用过，另一架目前在用，也已挂出。
卖飞机的不止杨国强，两年前，许家印也曾自掏腰包通过变卖个人资产、股权质押等方式，为恒大注入了70亿资金。这其中的个人资产就包含许家印的几架私人飞机和位于广州、深圳及香港的多处豪宅。
除了主动处置资产援驰公司之外，据格隆汇报道，消息人士曾透露，恒大为筹措资金偿还债务，今年较早时以约3200万美元出售一艘豪华游艇。据悉，恒大出售的60米豪华游艇“Event”是公司减持非核心资产的其中一部分，曾被估值4500万美元。
豪宅作为优质不动产，也成为近几年地产大佬应对流动性压力，回笼资金而首选处置的资产。易居研究院研究总监严跃进表示，这两年房企和地产大佬资金压力大，抛售住房套现，回笼资金的现象很多，在富豪聚集的一线城市更明显。
今年8月初，旭辉集团董事局主席林中及相关人士调低香港赤柱多幢洋房售价，涉及舂磡角道及海天径共5座独立房屋，将挂牌价格降低16%至16.59亿港元。相比3年前，购入价格降低了8%。据了解，该批洋房的最初挂牌价格是19.75亿港元，每幢洋房的叫价在3.16亿港元至5.2亿港元不等。
今年5月，祥祺集团主席陈红天为缓解现金流压力也走上了卖房抵债之路，他把有着“亚洲楼王”之称的香港超级豪宅傲璇5楼单位，连同两个车位一起摆上货架。据祥祺集团内部人士表示，包括傲璇5楼单位、香港总部大厦的红磡祥祺中心和山顶歌赋山道15号在内的三处物业都是陈红天在大举扩张的风光时期所置办的，合计耗资约70亿。
此外，去年6月，面对流动性资金告急压力，曾经的千亿房企祥生集团的老板陈国祥，也将其位于杭州的顶级豪宅——九溪玫瑰园楼王“白宫别墅”以底价8亿元挂出转手。
自掏腰包虽是“杯水车薪”，但市场要的是一个态度
房企回血自救通常最直接有效的方式就是出售企业资产。比如当年割肉抛售70多个酒店项目的万达，为了还债将集团“超级总部”和足球场地相继摆上货架的恒大，以及近期同样力不从心的华侨城，一周前将旗下顶奢酒店宝格丽以不低于24.3亿元挂牌出售。
事实上，无论是企业资产甩卖、股份转让亦或是地产老板“自掏腰包”，其背后反映的本质问题都是房企债务严重承压。一组来自天风证券的报告显示，2023年房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%，境外债方面，2023年房地产行业美元债到期规模约770亿美元，同比增加31.4%。
另据CRIC不完成统计，2020年以来有60家房企出现债务违约或其他相关风险事件，这其中就有正处于风口浪尖的碧桂园。
不过，在动辄高达千亿万亿的房企债务面前，即使有地产老板售出天价豪宅、私人飞机和面积敌国的养牛场，但对于债台高筑的房企而言却仍只是杯水车薪。另据国内公司法，股份有限制公司债务主要由公司承担，大股东以其认购的股份承担相应责任。不过，作为房企的一把手和掌舵人，地产大佬纷纷“自掏腰包”处置资产输血公司，也是在向市场传递积极偿债的态度。
中国房地产数据研究院院长陈晟表示，房企实控人甩卖个人资产偿债，是在向市场传递积极信号，证明企业偿还债务的决心以及对负债是如何进行责任划分的。不过，房企历经阵痛期间，仅消耗实控人的个人资产是远远不够的，还要看企业自身发展几十年来的资产积累以及实控人是否有企业大局观，是否能够为企业拿出真金白银，从而获得信用加持，修复市场信心。
作为首家扫除债务重组障碍的港股内地房企，融创中国在10月5日表示，寻求高等法院批准境外债务重组计划已根据高等法院作出的指令获得批准。为了推进本次债务重组，创始人孙宏斌拿出了极大的诚意，对重组方案进行多次调整：主要是调低了债转股的转股价，最低转股价由每股4.58港元降低至每股4港元。同时强制可转债的规模上限进一步得到提高。此举虽是为了让更多债权人同意并选择“债转股”，但 “债转股”增多也会稀释孙宏斌对融创中国的持股比例，若方案通过，孙宏斌的持股将会从原先的38.75%跌至30%的危险边缘，或许会失去融创中国实控人地位。
此外，在2022年3月，为推动本金40亿元的“20融创01”可回售债券展期，孙宏斌为其提供了无限连带责任担保。而更早在融创流动性问题初现的2021年，孙宏斌还曾自掏腰包为融创提供4.5亿美元的无息贷款。孙宏斌在过往危机中的种种行为担当，一定程度上也为融创的境外债重组博得了更多信任。据报道，境外债重组期间，一位融创美元债持有人表示，正是看到孙宏斌过往的行为，他才投出了赞成票，他愿意再相信孙宏斌。
不过，房企创始人之所以甩卖资产帮助企业还债，也是因为自身资产结构很大程度上依赖于上市公司的股权价值。农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅表示，房地产行业处于深度调控阶段，房企大佬与企业深度捆绑，在企业危难之际，甩卖个人资产以偿还债务，不仅可以暂缓企业现金流压力，也可以调整自己的资产结构，优化投资组合，降低风险。但也要注意其中可能存在的风险和不确定性，做出理性判断和决策。
财经评论员张雪峰也表示，仅依赖于出售实控人或大股东的个人资产并不能实现真正的偿债和降杠杆，房企仍需通过更加综合和深入的改革措施来解决财务难题。未来，房企若要实现可持续发展，还要采取更加全面和系统性的措施来优化经营方式、降低风险。
总体而言，地产大佬们出售资产帮助企业应对危机，既是一种主动担当，也是一种被动的选择。企业和实控人（大股东）作为不可分割的主体，早已是一荣俱荣一损俱损，在房地产行业进入存量市场的新阶段，除了担当之外，更关键的是考验管理层们新的战略视野，而市场更加关心的是，在平稳落地之后，他们将如何带领企业再次起飞？（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）
