从相对较冷到市场火爆，公募REITs在中国“大有可为”

“整个公募REITs在中国的发展可以说是大有可为，”在昨天举行的2022中国不动产金融峰会上，上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘分析了中国公募REITs发展的机遇与挑战。他表示，“目前，中国的公募REITs市场在发行端、运营端和控股机制等方面尚处于摸索和改善的阶段，但我们对中国公募REITs未来发展前景非常乐观，因为这里面既存在着大量的需求，同时供给端也有非常丰富的底层资产。”

REITs作为结构化的融资工具，是盘活存量非常重要的融资手段，它可以为不动产企业提供传统的银行或者信托融资途径之外的一个融资手段；帮助不动产企业通过转让、发行REITs来调整它的负债结构、资本结构，转让手中物业的股权，从而实现轻资产运营；它可以帮助投资者更加丰富在资本市场可投资的产品。

去年6月，首批9只公募REITs产品的正式上市，拉开了中国REITs市场的序幕。目前，中国正加速推动基础设施领域REITs的健康发展。公募REITs有助于在基础设施领域创新投融资机制，有效拉动社会资本投资。

“在过去一年多的时间，中国公募REITs发展从一开始相对较冷清，到现在非常火热市场的接受度，说明了中国公募REITs市场发展前景还是非常可观的。”严弘认为，眼下，正是国内REITs市场发展非常良好的时机。今年，国务院和证监会出台了一系列关于REITs的市场支持的政策和意见，特别是关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，对推动整个REITs市场发展起到了非常积极的作用。同时，证监会发布的新购入基础设施项目的指引，开启REITs资金通过扩募的方式扩大规模提升整体价值新的阶段。

目前，中国版的公募REITs主要聚焦于基础设施不动产，对支持实体经济特别是支持地方政府的项目来说起到了积极的作用，受到不少地方政府的支持。严弘也坦言，整体来说，中国公募REITs市场的潜力还是非常巨大的，“当然我们要进一步发展，保障这个市场健康可持续发展，还需要进一步配套的法规和相应的税收制度的安排。”

据严弘介绍，上海交通大学上海高级金融学院的公募REITs课题调研组经过过去一年多时间的调查研究后，已经形成了中国公募REITs市场发展白皮书。

这份白皮书详细罗列了海外成熟市场一些好的经验可以供国内市场借鉴。首先是如何去引入长期资本。REITs市场并不是一个快进快出操作的市场，它实际上很适合长期资本进行稳定投资，所以要扶持这个市场的健康发展，还是要引入一些长期资本，而现在退休年金或者保险资管也正在逐渐进入这个市场。

第二，在整体底层资产的管理和开发模式上，国内目前主要都是开发商的模式，即底层资产直接由开发商进行运营，而海外REITs其实还有外部资产收购的模式，这两种模式的有效结合对提升REITs整体的价值还是非常有益的，在未来扩募的过程中也应当有所借鉴。

严弘认为，随着市场进一步发展，国内现有的体制机制设计可以进一步的完善和优化。例如，作为一个公开市场发行的证券类产品，投资者利益保护是一个非常重要的关键点。另外，在海外税收中性对市场发展起到至关重要的作用，如何使得国内税收中性的政策得到实际的落实和系统性的保证，也是国内市场发展可以借鉴的一个方面。

本届峰会由上海交通大学上海高级金融学院与晨曦控股联合主办，汇聚国内外学术研究力量和金融机构、地产行业等业界资深专家，以“赋能与融通”为主题，聚焦不动产及不动产金融行业发展与变革中的机遇，以促进行业的平稳健康发展。为促进与会嘉宾针对不动产金融的各细分领域进行深入交流，峰会特别安排了两个主旨演讲和三个专题讨论环节，邀请地产行业和金融机构相关领域的嘉宾分享真知灼见，对时下行业的尖锐话题进行直面回应与深度讨论，为不动产金融行业的发展提供智力支撑。

作者：唐玮婕

编辑：朱伟