现在做中介，也不好混了

前段时间一位top10房企营销总在饭局上放出豪言：“现在虽然没地没项目，但也无所谓，大不了开个门店做中介老板，20多年的房地产经验总能有口饭吃”。

如果是2019年之前，他的观点也许成立，但放到现在只能说他还真的高估了自己的实力，因为房地产的“食物链”早就发生了翻天覆地的变化。

《2024中国房地产中介行业白皮书》显示，全国二手房中介门店关闭率高达37%，超半数从业者被迫转行，预计2025年中介门店的关店率为20%‌，全国五分之一的中介门店都将消失。‌按道理来说新房市场堪忧，存量市场应当交易活跃，但实际上任何行业都是二八定律，只有20%的人在赚钱，剩余80%的人都在陪跑，甚至于几个月都不开单经纪人比比皆是。

很多地产人原以为房产中介门槛低，实在没辙了去混几个月，起码能过渡一下空窗期，但实际情况却大相径庭，不少转行做中介的房产人都感叹：“很难想象做中介这么难，以前在开发商只是觉得工作难度变大了，现在做中介感觉真的是饭都快吃不上了。”

其实，在新经济形势下，无论是店东还是经纪人目前都处于优胜劣汰的阶段，凡是顺势而为成功转型的中介店东与经纪人都能赚得盆满钵满，凡是墨守成规的中介人都在逐步面临被淘汰的危机。

中介经纪人：既是员工也是老板

更是超级个体

古语讲：“小财靠勤、中财靠运、大财靠德”这句话放在房产中介经纪人群体极为贴切。

过去，经纪人们凭借勤奋的走访、带看，利用信息资源差异帮助客户选房，如果运气好，收到的资源多，在一线城市年薪上百万的比比皆是，甚至有的经过多年经营，凭借自身的德行积累的口碑早已实现财富自由。

但现如今信息差异越来越小，“房源差价”成为历史，人们选房如线上购物一般，几乎不需要经纪人进行辅助就能完成了80%的选房动作。

经纪人接客户如同撞大运一般，优质客户更是谁赶上算谁的，根本没有技术含量可言，这样的结果只能是导致大部分经纪人坐等淘汰或选择躺平，甚至做经纪人成了当农民，需要“看天吃饭”。所以，经纪人必须摒弃‘看天吃饭’的被动思维。真正的销冠，永远是主动破局者。

第一，改变思想，从解决客户痛点到解决房东痛点。

过去，房地产市场热销，房子不愁卖，客户存在购买价格高、房源少的痛点，此时经纪人能够帮助客户寻找房源，并作为客户的嘴替不断压价，撮合双方成交。

但现在进入存量市场，信息近乎透明化，房源一目了然，价格直接对比意向房源所在小区的最低价，房东不降价，客户也不着急买，继续观望就好，经纪人仿佛失去了作用。其实，当客户端不存在痛点时，房东端则存在痛点，经纪人应当从解决客户痛点转变为解决房东痛点。

例如，房东都着急卖房，而又不想卖的太便宜，部分聪明的经纪人已经观察到这一点，于是他们转而对二手房源进行营销策划，从装修代卖到集中收房做民宿，他们帮助房东解决实际问题，房东按结果付费，更好地促成了房产的交易。

作为经纪人，我们需要知道的是房地产市场好时我们解决买房人的需求，房地产市场差时我们解决的是卖房人的需求，只要找对服务对象，解决需求痛点，业绩自然差不了。点击了解，新房分销快人一步

第二，经纪人必须是超级个体。

经纪人做自媒体并不稀奇，但主动打造好人设做好超级个体（即个人ip），成功者仍是凤毛麟角。

例如，沈阳某中介经纪人打造的人设就是帮助客户“砍一刀”的嘴替的人设，房东报300万的房款，他直接砍到200万，并且分析得头头是道，再加上拍摄的服务对象与自身的形象较好，直接受到人们的关注，客户量几乎是同城的前5名。

又比如，南京某经纪人打造的只做学区房的个人ip，从入学政策到社区划分再到每一年的学区房价格变化走势都能在他的视频当中找到线索，再加上他经常让自己的孩子出镜打造的关注孩子成长的个人形象，导致几乎只要买学区房的家长都会找他进行咨询。所以，未来只有做好细分领域，打造好个人ip的经纪人客源都不会差。

第三，ai获客，做新时代的经纪人。

经纪人做短视频也好，做直播也罢，本质上都是在拼体力。与其盲目内卷，不如借力ai工具——批量生成脚本、自动化剪辑，甚至用数字人24小时直播，效率翻倍的同时解放人力。

例如，某中介经纪人利用deepsee批量生成脚本框架，再通过synthesia（ai视频生成工具）导入优质文案，自动合成真人出镜效果视频，仅需1小时，即可产出50条差异化内容，分发至多平台获取流量。

也有些经纪人使用明源云客ai创意工场，直接一键生成上百条短视频。

ai创意工场，天天有内容，周周有爆款

虽然爆款不容易，但通过提高数量增加累计播放量也完全够用。

并且他还利用数字人24小时不间断地进行直播，后台批量回复客户咨询并筛选出留有客资且意向较好的客户，然后自己再进行一对一洽谈，节省了时间，效率直接翻倍，依靠ai工具他也经常成为门店的月度销冠。

中介店东：专注细分市场

以前的中介店东依靠选对门店位置的地理优势、做好“多做多得、少做少得、不做没有”的佣金分配机制等措施的确可以让自己的收入达到小康水平，但现如今，中介店东不但需要自己下场做业绩，还要背负起房租、人员流动的巨大成本，有时一个月5、6个人的门店0业绩几乎是常态，店东的日子可以说举步维艰。

其实，门店转型，如经纪人需要做好超级个体一样，也需要专注细分市场，做成超级门店。

首先，门店不要面面俱到，专注细分领域，才能大有作为。很多门店即做周边小区的住宅租赁、销售，也做新房市场的销售，还做商铺的租赁、销售，看似只要和房产有关的都没有问题，但实际上则是样样通、样样松。

这就好比我们的苹果手机坏了，是去所有品牌的手机都能修的门店去修理还是去专门修理苹果手机的门店去修理一样，相信大部分的人都会去专门修理苹果手机的门店去修，因为专注让我们认为他们更加专业。

近些年，不少中介的店东都转向细分领域，有的开始专注大宗资产，有的开始专注商铺销售，有的专注不良资产与法拍，只要是在所在城市做好细分领域的门店，业绩都不会差；

其次，房产成交后的市场空间比房产交易规模更大。以往作为店东只关注房产交易的过程，只要完成房产交易就几乎不在服务客户，其实，此时客户的需求才刚刚开始，买了房子需要装修、购置家具家电、需要除甲醛等等，而这些需求的源头都掌握在店东手里。

据贝壳研究院统计，房产交易后市场（装修、家居等）规模是交易本身的3倍，利润率高达12%～15%。例如，天津某机构成立了一个大型房产交易市场，包含金融、装修、家具、家电等资源服务，只要门店将成交客户带入市场，客户凡在市场中有消费，按照消费额的百分比进行提取。

再者，中介门店的设立直播间已经不是选项而是必选项。很多店东还是让经纪人自由直播，不提供场地、不提供设备，其实这种思想非常错误，门店既是咨询交易场所也应当是一个房产类mcn机构。

从空间上来讲，门店应当设立专属的直播间场所供经纪人直播，整体投入预算在5000元内完全够用，主要的设备投入就是绿幕、电脑、灯与支架；从管理上来讲，门店经纪人直播也需要如mcn机构一样，形成门店自己的矩阵，让经纪人直播形成合力，打造成特色的门店，经纪人的流量会带动门店的来访量，反之门店的来访进行私域的转化也会带动经纪人的流量，逐步形成正向循环；

最后，社区精耕是门店经营的根基，任何时候都不能忘本。中介门店做的就是5公里范围内的生意，那么5公里范围内的小区与业主都是我们的服务对象。

从早期的免费提供热水、雨伞到现在如今的四点半课堂，代存快递与生鲜食物，同邻里处好关系，精耕周边社区到任何时期都是中介门店做强做好的根本。社区精耕看似简单，但其实想要挖掘好社区的痛点并不是一件容易的事情。

例如，成都某门店开始也是提供很多便民服务，但一段时间过后，门店发觉这些便民服务与物业的服务几乎雷同，起不到任何作用，于是门店全体人员通过深入调研敏锐地发现社区老年群体使用智能手机进行视频通话、购物依然存在操作盲区，大家立刻利用ai编写了一套《老年人智能手机操作指南》，然后通过不断地讲课发放资料同社区的老年人建立了深度的连接，逐步取得了更为深入的信任，自此只要社区有房屋买卖的需求都会找到该门店。

结语

科技的发展让市场的消费场景产生了变化，市场的变化又导致行业产生了巨变。无论是中介经纪人还是店东，在当前的变化下都应理性看待交易双方需求的变化，做好细分领域，有效利用ai工具，关注交易后的市场需求，专注做好社区深耕，做好以上，转型只是一件顺势而为的事情。

切记，中介转型需要做的就是在有鱼的地方去捞鱼，而不是在没鱼的地方拼命努力。