蛋壳公寓真的就是一个“蛋壳”公寓？

2020年11月21日11:24:05 科技 1154

网传长租公寓龙头企业蛋壳公寓爆雷，接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款和房东租金的消息。前公司成员透露蛋壳即将破产，蛋壳公寓于11月16日回应：“没有破产，也不会跑路，请不要信谣传谣”。

回头看看蛋壳公寓今年上市，原本是要迎来真正的高光时刻，但在上市后的第六天，全国疫情开始爆发，给蛋壳公寓和长租市场带来了承重打击。实际上，蛋壳从成立到被爆跑路这几年里，采用着高风险的运营模式，在这种不稳定的情况下，每一个时间点都标志着不一样的蛋壳时刻。

那一年

2014年11月，蛋壳公寓创始人高靖发了一条朋友圈，内容是“帮朋友做个调研”为一个项目征名。高靖的对项目已经有了明确的定位——“帮外地人租到更好的房子的项目”。

高靖在糯米网期间，沈博阳担任糯米网CEO，二者在此期间关系密切。2014年，高靖突然接到了老领导沈博阳的一个电话，被告知愿意投一笔钱让高靖去找一个更有发展的产业来创业。曾认为“如果35岁之前干不出一番成绩，我就废了”的高靖，从糯米网离开后，拿着老领导沈博阳150万元VC和自己的100万元创业金，风风火火的杀入长租公寓行业。

2015年年初，高靖创立蛋壳公寓，是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的高端白领公寓品牌，以年轻人为目标用户，正式进入O2O租房市场。那两年，正处中央政策关注长租公寓并提出政策导向和发展框架的时期，包括加快租赁企业发展等五大方面框架被提出；“十九大”国家正式提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，长租公寓迅速被资本裹挟着向前，步履飞快。政策的支持，外界资本纷至沓来，蛋壳拿钱拿到手软，行业看起来一片欣欣向荣。

高歌猛进

2018年2月26日消息，国内领先的互联网长租公寓运营商蛋壳公寓，正式对外宣布完成1亿美元的B轮融资。此轮融资由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，A+轮投资方愉悦资本继续追加投资，易凯资本担任独家财务顾问。

2018年6月6日，蛋壳公寓对外宣布，已经完成7000万美元B+轮融资。本轮融资由老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）全部继续跟投。

2019年3月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。

吸引资本持续追逐的，是蛋壳公寓身后海量房源、租客和房东。从最初的2000间，5年时间扩展到运营公寓数量达到41.9万间（截至2020年3月31日），蛋壳挺进全国13个城市，年复合增长率达到360%。

蛋壳公寓于2020年1月17日登陆纽交所，为2020年登陆纽交所的第一支中概股。2020年3月25日，蛋壳公寓发布了2019年第四季度及全年未经审计的财务报告，这是蛋壳公寓上市后首次业绩发布。2019年第四季度，蛋壳公寓收入达21.29亿元，同比增长112.5%，净亏损率和经调整EBITDA亏损率，同比分别收窄12.3和13.2个百分点。2019全年，蛋壳公寓收入达71.29亿元，同比增长166.5%。

风口浪尖

2020年2月2日，有全国多地、多位蛋壳公寓房东陆续向北京商报记者反映称，蛋壳公寓客服曾于近期多次致电房东，告知其未来一段时间在房租支付上会有所延期，此外房东须额外给予蛋壳一个月的房租减免。至于要求房东配合减租的原因，蛋壳客服方面给出的原因为“受疫情影响，属不可抗力”。

2020年2月14日，据《中国证券报》报道，针对蛋壳公寓拖欠业主租金及要求业主“免租”等事项，深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案，积极与业主进行沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。深圳市住建局将密切跟踪关注事件进展情况。

2020年6月18日晚间，蛋壳公寓公告称，公司CEO高靖涉及有关部门的调查，暂时无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。

2020年8月31日，该APP由于侵害用户权益行为，被工业和信息化部信息通信管理局通报。

2020年9月14日，工信部发布信息，经第三方检测机构核查复检，存在侵害用户权益行为的蛋壳公寓未完成整改，依据《网络安全法》和《移动智能终端应用软件预置和分发管理暂行规定》（工信部信管〔2016〕407号）等法律和规范性文件要求，工信部组织对上述APP进行下架。

2020年10 月中旬，网传蛋壳破产跑路，各地供应商集体讨薪，大笔工程款被拖欠。一批公寓合作商、装修队工人、业主、租户等到北京总部喊话蛋壳 " 还钱 "，现场发生肢体冲突。随后舆论到达高潮，蛋壳公寓被推上风口浪尖，爆雷和跑路的消息开始传遍全网。

运营模式

正常情况下，这个行业应该是低价从房东手里收房，然后对房子进行一定的装修改造之类的，然后再用相对高一点的价格租给租客，从中赚差价。但如果真是这样，那蛋壳公寓也没被爆跑路的机会了。

一、高价收房、低价收租

这个行业真正的玩法就是，左手收租客的钱，右手给房东钱。要实现利益最大化，首先就要摒弃赚差价做实业的玩法。长租公寓走的路线就是高买低卖，高价从房东手里收房，低价租给用户，目标就是赚现金流。在实操过程中，左手尽可能从租客手中一次性获取更多的钱，右手尽可能晚一些把钱给房东，这样形成了一个资金池，而池子的管理权在自己手里。由于给房东的价格比较高，所以房东是满意的，由于给租客的价格比较低，所以租客对于一次性多交几个月是没有那么抗拒的，这样一个资金池就做出来了。

这个资金池本质就是一种期限错配，获得一大笔短期内不需要兑付的资金。不管是用于投资获益、扩大规模还是用来跑路，想怎么用就怎么用。这就是为什么从租客那里收钱是押一付三甚至押一付六，而给房东就是一月一结了。

二、租金贷

对蛋壳公寓来说，比高收低租更好获益的是直接联合三方金融机构给年轻人放租金贷。在租金模式下，贷款机构给长租公寓打款是一次性结清的，等于直接把房租一次性兑现了，换个思维来看，差不多就是押1付12甚至押一付24了，资金流哗哗的就有了，风险转嫁到了金融机构头上，和蛋壳公寓合作的是微众银行。当然微众银行也不担心，不还贷就会上征信，除非这辈子都不和正规金融机构发生业务。

三、房屋租赁ABS

当你手上还有一堆房子出租，有一堆年轻人在定期付房租，这就是很优质的金融资产。年轻人普遍素质变高，一般是不会拖欠租金的额，而且还有押金作为兜底，所以风险可控。

而拥有这群持续付租金的年轻人，这么优质的资产一般会用来做资产证券化。有不少长租公寓公司直接把自己手里的租约债权打包做了ABS，在资本市场募集资金，光18年就有600多亿，这等于是进一步获得了现金，而租赁类ABS也是受政策鼓励的，这个是合法的。

可以收租金，可以左手倒右手玩出时差，可以租金贷回笼现金，可以资本市场ABS。总的算下来，就一个小小的租房，就可以杠杆出很多倍资金。对企业来说，没有什么比现金流更重要的了。由于这波操作过香，很多房产公司都开始玩这套了。

暴雷？

蛋壳爆雷除了疫情的冲击和蛋壳高风险的运营模式之外，蛋壳公寓所在的长租公寓行业大环境今年发生了巨大的改变。

就这么说吧，地产商主打的长租公寓都是自有资产，这个问题还相对没那么麻烦，只是愁怎么租出去，不愁房源。而其他的长租公寓们的先从房东手里收房开始，这时候就产生了竞争。谁给房东钱多就租给谁，每一套房都要和不同的房东去谈，在这个过程中会有大量的竞争者互相抬价。一个小区的房子总量是有限的，拿到的房源越多，空房就越少，空房越能涨价，做到规模和成本无关，甚至反向相关，堪称电表倒转。

当千辛万苦解决了房源问题，还得解决有人租你房子的问题。市场上的长租公寓不止一家，租客会反复比较价格，如果不降价总有人会降价，到时候别人的资金流杠杆跑起来了。长租市场大家都在拼命给房东加价收房，拼命给顾客降价租房，看上去就像在搞慈善，这中间的差价就是获得资金流的利息了。

首先这个利率不低，如果想续下去，一个是扩大房源，增加盘子的维度，一个是自己投资收益要跟得上。更高的收益，必然对应更高的风险，很多公司的投资能力并不是那么出众，很容易一不小心就造就亏空。适度亏空还好，只要资金流不断，东墙西墙的游戏还过得下去。

这种资金盘最怕的是什么，一个是房子收不到，另一个就是收到的房子租不出去。没人来的话，这个游戏必然玩不下去。左手没人给钱了，右手房东的租金又不能不给，只要不给，房东一闹，大家就都不用做了。而今年上半年的魔幻开局，直接打断了几乎所有长租公寓的左手，所以大家的吃相普遍都很难看。地产商自有物业还能多撑一下，其他的基本都出大问题。这时候只要一家出现问题，最终就是大家一起都要面临风险，因为后面房东跟租客都不相信这个事了。一旦这个行业出现几个玩家开始跑路，后面的还会有一些在做热身运动了。

大环境的崩塌加上疫情的冲击，让原本就是高风险的运营模式的蛋壳更加雪上加霜了，蛋壳的爆雷似乎就解释的通了。运营方扩张减少，资金回流变慢，周转出现卡顿，资金链随时面临着断链的危险。

何去何从

蛋壳的困局，不仅仅是其单独存在的孤立问题，而是整个长租公寓的共同面临的难题。近日，自如也被爆出要求房东降低租金等措施缓解资金压力。

目前，蛋壳公寓前三大股东分别为老虎基金、愉悦资本以及创始人高靖，持股比例分别为19.9%、15.60%以及13.5%。愉悦资本相关人士表示，没有清盘是因为看好蛋壳发展，也在今年看到了利好长租公寓的政策，但是高靖出事是个意外，目前愉悦资本并无离场意愿。