观点指数（gdiri） 2025年初，上海静安和深圳福田的颐年城项目即将投入运营，标志着中国平安首个高端养老品牌“平安臻颐年”旗舰项目取得重要进展。
据观点指数了解，早在2012年平安便以桐乡养生养老综合服务社区试水地产开发式养老，但同质化的商业模式难以满足品质升级的需求，早年已投入50多亿元的康养项目，仅收获每年3000万-4000万元量级的租售收入，主要来自康养公寓及其配套设施的租售收入，也验证了传统路径的局限性。
时隔13年，平安再次开启一场养老资本运作的城芯“焕新实验”，重注200亿元打造“平安臻颐年”品牌，通过“超高端定位+重资产投资+高净值客群绑定”重塑养老逻辑。
后发与突围
作为保费业务规模领先的险资企业，2024 年平安寿险保费收入达 5029 亿元，实现 7.8%的高增长。在险资资源的支撑下，中国平安形成了一定的长期重投资能力。
虽然平安臻颐年品牌于2021年5月才进入养老市场，在养老领域布局时间较泰康之家（2010年成立）晚十余年，但其后发定位呈现出显著的差异化特征。
泰康通过“中郊大型社区”模式抢占先机，光大养老通过“公建民营+轻资产”快速扩张，而平安臻颐年选择从“城芯超高端”中心优势核心地段突围。“延迟”入场反而让其能基于市场的需求变化调整战略，避开与其他企业的直接竞争，形成错位发展。
平安还将ccrc（持续照料退休社区）的客群年龄门槛降至40岁，较其他养老机构提前20-30年，瞄准高净值人群，服务涵盖全生命周期，强调“多世代共生”的社区概念。
此外，平安采用“重资产投资+高保费产品”双轮驱动模式。据观点指数统计，其单床投资高达315万元，远超同行业平均水平。平安通过将保险销售与养老服务深度绑定，客户购买1888万元保险产品即可获得城芯康养社区的优先入住权益，实行保险销售与养老服务捆绑模式。
数据来源：中国平安，泰康之家，光大养老等企业项目信息，观点指数整理
城芯与焕新
预计于近期开业的深圳颐年城·福田项目，坐落于深圳福田“城芯”，近 15 年该区域无新增居住用地，亟需实现稀缺土地资源的高效盘活与价值重塑。
据观点指数观察，该项目地块原为八卦岭平安总部大厦，总建筑面积约3.75万m²，始建于1995年，曾是平安集团早期总部。
根据规划，该大厦于2015年启动拆迁，原址拆除重建为平安科技大厦，建筑面积提升至6.58万㎡，定位为智慧型办公综合体，原计划引进金融、科技型企业。
然而，深圳甲级写字楼市场近年持续承压：2024年全市空置率达26.6%，仍处于高位，租金同比下滑9%至159.1元/㎡/月，连续十个季度下跌。
国内康养需求旺盛的时代背景下，促使平安险资选择逆周期布局。
面对办公市场的疲软，平安险资将原科技大厦焕新定位为深圳颐年城·福田，选择将物业功能转向康养。这一转变既可能规避写字楼过剩的风险，又希望顺应大湾区老龄化加速及政策支持险资康养的趋势，尽可能抓到深圳高净值客群的养老需求。
数据来源：中国平安，观点指数整理
颐年城·福田规划打造了430套养老公寓，户均面积达153m²，定位为超高端适龄康养。其配套除去基础养老需求以外，也提供书吧、室内高尔夫、适老 spa、空中花园等生活设施。同时，因为项目紧邻福田cbd，周边医疗资源较为丰富。
此外，上海项目颐年城·静安8号，其前身是 2000 年作为平安上海办公地点投入使用的建筑，资产归属平安不动产所有。为将其改造为适龄康养社区，平安对外立面进行装修，并进行了全面的适老化改造，包括5000 万元用于机电及智能化升级等，希望成为一个智能养老环境。
贡献与转化
据平安人寿康养事业部介绍，自“平安臻颐年”高端康养产品推出以来，带动的相关保单收入已超200亿元，发展势头强劲。
同时，中国平安每季度的报告中发布新业务价值（nbv），旨在衡量寿险新业务保单预期收入未来利润现值，新业务价值率可视为寿险新保单的利润率。
根据观点指数统计，2021年至2024年第三季度，平安居家及高品质康养社区入住养老权益对寿险新业务价值（nbv）的贡献占比从3%大幅提升至39%，2024年第三季度首次以39%的占比超过医疗健康权益（同期医疗权益占比31%）。
具体来看，2021年至2024年第三季度期间的养老权益贡献寿险新业务价值分别达到了11.4亿、37.5亿、111.9亿、182.8亿，累计实现新业务价值343.6亿元。这一增长速度远高于医疗权益，养老权益已成为推动nbv增长的核心动力。
数据来源：中国平安财务报告，观点指数统计
观点指数整理发现，平安险资在建及储备项目中包括了深圳颐年城·蛇口（总投资12.4亿元）、杭州颐年城（总投资20.2亿元）、广州颐年城（总投资19.3亿元）。
平安在深圳、杭州、广州的“颐年城”项目单方投资高达21,791-35,413元/m²，土地性质涵盖医疗卫生、商业、文化娱乐酒店用地，合计总投资超50亿元。
除去土地成本，其建安成本为19,500-20,000元/m²，已达到超高端星级酒店成本水平，在重资产运作高投入之下，价值的高效转化是面临的一个课题。
观点指数基于平安寿险新业务价值率，测算深圳、杭州、广州城市在建项目，若投入使用后入住率达到53%-73%，其产生的保费利润将足以覆盖项目前期投入的资金成本。与传统地产开发模式相比，平安所采用的“高保费 + 养老权益”的模式在资金回笼速度和效率方面有一定的优越性，并希望在降低资金沉淀风险，提升资产运营效益方面达到初衷。
数据来源：中国平安，中国土地市场网，观点指数整理测算
平安构建"超高端康养社区+居家普惠医疗"双轨服务模式。然而，如何在险资布局养老产业的过程中妥善化解重资产项目的资金沉淀难题，此次城芯 “焕新实验” 的成效如何，均有待高端市场开业后的实际运营来给出答案。
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