恒大86亿买地被没收，郑家纯却从中赚了68亿

2022年10月13日16:15:30 热门 1808

“祸不单行”这四个字用在如今的恒大身上再合适不过了，自从暴雷之后几乎全是坏消息。就拿当初许家印斥巨资买下的几块地来说，还没开发就被没收了。这究竟是怎么一回事？

作为一家房地产巨头企业，恒大这些年没少买地。2015年，为了进一步扩张海南市场，许家印不惜花费86亿买下了八块地皮。但拿到手之后恒大一直没有着手开发，时间一晃两年就过去了。按照我国土地法的相关规定，土地征收两年内未开发，政府有权限收回，所以最后这八块地就不属于恒大集团了。

花了八十多亿，最后一分钱还没赚到地就没了，许家印到底在想什么？恒大这几年债务问题那么严重，就算不开发，卖出去也能回笼一笔资金，起码能暂时缓解一下债务问题。可是他最后却没有选择这么做，实在让人想不明白。

这块地究竟从何而来？难道是有什么特殊性吗？许家印为什么迟迟不开发？谈到海南3300亩土地，不得不提到整件事中的关键人物，那就是香港富豪郑裕彤之子郑家纯。

2005年，郑家纯到海南考察之后发出了一番感慨“美丽沙的确是一块宝地，它值得花真金白银买下来，然后打造成旅游度假的地标式地产”。他说干就干，随后新世界发展便以18.08亿的价格买下了美丽沙项目中3300亩土地的开发权，这也正是后来恒大被收回的八块土地中的六块。拿到这些地之后，郑家纯并没有立马开发。而是就把地晾在那儿，等它自己升值。

只不过那个时候许家印和郑家纯还没有什么关联，毕竟一个是出自香港四大富豪家族的人，另外一个只是内地一家小地产公司的老板。既然如此，两个人又是怎么有了后续的合作？这就要联系另外一个关键人物杨受成了。

他也是香港商界一位有名的大佬，许家印能跟郑家纯合作他起了很大的作用。那个时候的恒大集团还没有上市，因为种种原因陷入了资金链困境，即便如此，许家印还是选择疯狂拿地。相信绝大多数人都不能理解他的做法，公司都已经没钱了，还买地不是在加重危机吗？他之所以这么做，很大一部分原因是想通过这种方式冲击资本市场。但最后，恒大还是扛不住了。

许家印心里着急，不能就这么看着恒大还没上市就倒下去吧？在他走投无路之时，救星出现了，那就是杨受成，他给给许家印介绍了一个人，这个人就是郑家纯的父亲郑裕彤。那个时候这两个人的身份差距很大，好在郑裕彤并没有因为这些看不上许家印，反倒是特别看好恒大的未来。了解了恒大的困境之后，郑裕彤很乐意投资，同时他还把张松桥、刘銮雄这些大佬介绍给了许家印。最后，恒大顺利得到了5亿美元的投资，资金链问题暂时得到了解决。也正是因为有了郑裕彤的帮忙，后来恒大才有机会重新冲击资本市场。

不过，恒大接下来的发展确实跟郑裕彤当初猜的那样，发展得越来越顺利，他和香港的那几个大佬也从中赚到了不少钱。到了2015年，恒大已经从一个不知名的二流地产公司发展成为了年销售过亿的巨头企业。许家印是个知恩图报的人，他很感激这几位大佬当年的帮助，要是没有他们，可能就没有巅峰时期的恒大。所以无论恒大站得多高，许家印都一直在跟他们保持合作。

他们之间最多的合作项目就是地产，这些年恒大陆续从新世界、华人置业手里买了不少地，其中就有海南的六块地皮。就在2015年12月，恒大正式宣布将以86亿元的价格收购新世界在海口的项目。这个数字让不少人感到震惊，当年郑家纯买地才花了18亿，过了十年竟然能卖出86亿的价格，到底是谁疯了？况且这十年的时间里，新世界也没怎么开发这些地皮，投入成本能有多少？这相当于郑家纯转手一卖净赚68亿，要知道当年他可是一度被大家认为是“扶不起的阿斗”，还有很多人觉得郑裕彤要是把公司交给他，迟早得被败光。大家如此不看好郑家纯自然是有原因的，就拿上个世纪八十年代的新世界来说，本来发展得好好的，结果郑家纯刚接手没多久就陷入了债务危机。郑裕彤本以为自己可以安心享受退休生活了，一看这情况又不得不重新出山拯救新世界。

再怎么不堪的儿子，有一个这么厉害的富豪当爹也差不到哪去。经过多年的历练之后，郑家纯身上的激进已经慢慢退去，他的投资和管理能力提升了不少。除了海口3300亩地净赚68亿的例子之外，他还抢在恒大物业上市前夕进行了投资，这一次同样赚得盆满钵溢。看了郑家纯的成绩，让人不得不感慨一句“不愧是香港富豪的儿子”。

但反过来想想，难道许家印就是傻子吗？他为什么愿意花高价买入这些地皮？要是说许家印这次是无脑买地，那肯定是说不过去的，中国地产界，能有几个比他更精明的人？他之所以愿意买这些地皮，一方面是因为这里边掺杂了一些人情世故，毕竟这是恩人的儿子。

当然，作为一个纯正的商人，他更在意自己的利益。所以另一方面是因为恒大本来就在不断买地囤地，这也是众多地产企业的一贯作风。而新世界在海口的这几块地就跟郑家纯说的那样，本来就是风水宝地。该项目位于海甸岛的西北部，不仅跟海口主城区相连，而且三面环海。所以这六块地对许家印的吸引力自然不小，恒大集团当时还觉得捡到了一块宝。作为地产大佬，许家印怎么看都不像是一个会做亏本买卖的人，这场交易表面看起来是恒大给郑家纯送了不少钱，但其实他心里早就打好了算盘。当时恒大买入这六块地的价格是2850元/平，相比于2013年的3733元/平，价格已经下降了不少，而且双方交易的86亿是低于当时的市场价的，这也是出于双方的关系才打了折。此外恒大还预测，这几块地未来的回报率不低于20%。

但是预测的回报率再高都是虚的，赚到手才是真的。许家印一直放着这些地不动，到底在想什么？

一方面，那几年恒大投资的项目众多，企业的收入源源不断，回报率比海口那几块地高的项目也有不少，所以就没有过多关注那3300亩地。另一方面，他可能是在等这些地皮增值，等到价格涨到合适的水平再动工，当然这也有故意囤地之嫌。这个做法有点像郑家纯，其实这在香港地产界很常见。这些大佬买下地皮之后都不会立即开发，先放着晾一段时间，随着地皮价格越涨越高，他们的获利空间也会不断提升，这也是李嘉诚的常用手段。而且这种方法还有一个优点，那就是降低负债率。很多香港房企通过长周期的开发模式拿到了充足的现金流，他们的负债率基本上都在30%以下。

许家印也想通过这种方式赚钱，但在这个过程中他忽略了关键的问题，就是内地的监管政策，恒大作为地产龙头，竟公然想用拉长周期的办法来炒高房价，这很显然跟政策是背道而驰的，而且这也会引来很多人的不满，政府收回这些土地不只是对恒大的惩罚，更是警示所有地产企业。

而且许家印还犯了一个很大的错误，那就是一点都不动工。这办法李嘉诚不是没有用过，他当年在重庆买的土地14年都没开发，但一直都没有被收回，许家印这才六年就被没收了，这是为什么呢？李嘉诚虽然没有在地皮上开工盖楼，但一直都有一些零零碎碎的项目在进行，比如盖一些农民工宿舍、建个车棚之类的，反正工地一直没闲着，就是没有正式施工而已。就算是这样，也不能说他没利用土地。不过李嘉诚也因为这些遭到了不少吐槽，但不管咋样都没影响他赚钱。再看看许家印，整整六年一点动作都没有，海南政府没收土地当然合情合理。

也许这86亿的土地对于庞大的恒大集团来说算不了什么，但现如今，诸多小问题已经汇聚成了恒大不得不面对的债务高台，由此带来的打击无疑是致命的。据了解，最近两年恒大被没收的未开发土地起码有60宗，涉及金额已经超越了百亿。从土地利用的角度而言，就算这些地继续放在恒大手里也是浪费，毕竟他们现在已经没有开发能力了。但对于恒大而言，这无疑是雪上加霜。现在集团暴了这么大的雷，接下来恐怕还会有更多的未动工土地被没收。要是抗不过这一次，恒大日后恐怕很难重新站起来。

相比之下，香港地产巨头似乎更聪明，他们更懂得如何把控投资周期。说到这儿，就不得不再说说郑家纯了。即便他有过几次特别出色的成绩，但是在郑裕彤去世之后，很多人还是不觉得新世界发展的功劳在他身上，而是认为是他的儿子郑志刚一手撑起了企业的一片天。其实在2015年郑裕彤中风之后，公司的大部分事情都是郑家纯在管理。他在内地投资的周大福珠宝，这几年规模越来越大，截止到今年门店数量已经突破了5000家，去年利润就达到了70亿。现在珠宝已经成为了郑氏家族的支柱产业之一。

不过后来，郑家纯做出了一个很大胆的决定，那就是清空郑裕彤之前在内地的地产项目。既然这些都是郑裕彤之前布好的局，郑家纯为什么要清空呢？这是因为他已经提前嗅到了危机，所以才着急出手。除了他之外，当时很多港商都陆续卖掉了内地资产，这里边还包括了李嘉诚。香港的几家地产巨头，都是经过了一轮又一轮的风险周期才存活到现在，他们的抗风险能力之所以强是因为他们懂得如何规避。反观恒大和内地其他地产富豪，就是在这几年陆续接盘了不少项目，他们以为自己遇到了良机，却不知道是接过了别人转移的风险。

果不其然，这几年内地地产企业接连暴雷，恒大似乎也跌入了谷底。就在这个时候，众多香港富商又有了重返内地投资的动作。前段时间李嘉诚参与了内地的土地拍卖，之后还豪掷90亿抄底恒大。郑家纯父子也带着新世界重新调整投资布局，这两年有了重回内地投资的趋势。前不久他在杭州花了98亿拿下了一块黄金地皮，随后又在武汉、广州、天津等一线和新一线城市投资。据说郑家纯今年还打算再拿出100亿用来抄底广州、杭州、上海这些城市的地产项目。曾经有人说，香港富商开始抄底的时候，就说明市场真的已经见底了。如今看来，香港富商们确实是善于利用周期、懂得低买高卖的投资高手。

除了地产和珠宝生意之外，郑家纯还投资了基建生意，此前他花了19亿投资广西的一条高速公路，当时引来了不少人的关注。其实这些年他一直在布局内地基建产业，据统计，郑家纯已经在多个省份投资了15条高速公路，早就已经建立起了庞大的高速公路帝国。除此之外，郑家纯家族还拿到了澳门水务和电力生意，在香港还有一家价值200多亿的保险公司。