私储空间迷你仓到底是不是一个好的投资标的？（下）

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因为香港在2013年的时候600多间，那现在到底有几间呢？现在还是600多间。

香港怎么没有继续增加呢？其实香港在前两年曾经一度增加到800多间，相当于快饱和，为什么突然少掉了200多间吗？

香港在去年，某个迷你仓发生了一场大火烧死了两个消防员，因为这个原因导致现在整个香港对于迷你仓的法规限制变得非常非常的严格，因为整个法规变严的关系，他们很多成本结构本来就比较差的一些业者就经营不下去，或是他那个地方根本没有办法去做一些公安或消安的一些设备，那些地方基本上就做不下去。

香港后来倒掉了两百多间，那我们从一个数据来看，我们可以用一个很简单的方式去评估你这个城市迷你仓到底是不是饱和了，我们会用一个人均平方米的角度去看。

我把香港所有的迷你仓的楼地板面积和人口拿出来算一个数据，把这个楼地板面积除以人口，我可以得到一个数据叫做人均平方米。

香港的人均平方米大概是0.1平方米，但是你回头过来看台湾，台湾整个市场，目前有一百多个仓，台北市大概有68仓。以台北为例大概人均平方米只有0.002平方米，所以你用这个数字去看就可以知道其实中间还有很大的一个空间存在，所以我相信台北市，应该还有非常多的空间可以持续在扩点。

这个是香港跟台湾的一个发展进程，香港大概是在西元2007年到2008年这个时候开始猛爆性的发展，一下子从大概七八十间成长到将近五六百间，但是香港开始有迷你仓的时候大概是1999年的时候。

换句话说这个产业大概需要7到8年的市场教育时间，这个地区的人才会慢慢地习惯使用迷你仓这样一个比较先进的服务模式。

台湾大概是从2009年的时候引进了第一间，所以我相信台湾大概经过8、9年的时间应该开始进入一个高速的一个成长期。

现在应该算是迷你仓非常快速成长的一个成熟期，也就是因为这个关系才会有蛮多的外商，还有些台湾的大集团现在都跨入这个领域，就我知道有很多台湾的像中兴保全、新光保全，中国石油，台湾的邮局都在评估这个迷你仓的可行性，像香港新加坡的外商进来台湾这里。

台湾目前市场的概况：

目前台湾最大的业者大概是摩尔空间，现在有38间左右的一个店数，他们现在是第一名。第二名是收多易，他是新加坡的业者，目前台湾大概有17间。第三间叫做储存易，他是香港的上市公司，基本上在中国、在香港、新加坡、台湾总共一百多间的仓库。

另外，台湾在从事这个行业的很多都是自有物业，像刚刚我们图上看到了这个My收纳的家，很多台湾的业主，他们现在开始在做这方面的一个投资，因为台湾的租金报出来讲下，他们这两年的房地产其实不是那么的景气，所以很多的房地产属于闲置的状态。

一个空屋的状态，所以他们会把这些拿来做迷你仓，但是它换算起来报酬率大概是原本租金的三倍到四倍，所以如果有个地方它本来的租金假设是人民币2万块钱，我如果可以把它做成迷你仓满租的话，他可能可以达到人民币6万到7万的一个收益率，相对来讲算是一个蛮有吸引力的投资。

但是我刚刚提到一个重点，他的进入障碍不高，那我一个既不是外商，又没有什么大的创投资金的业者来讲，我们要怎么创造出不一样的差异化的竞争优势呢？

这个是现在一般的迷你仓同业他们大概在经营的形态，他们可能客群会分为我刚提到的居家用户放一些家里的杂物，换季衣物，或者一些自己家里小孩子的东西等等，有一些会租给商用的客户放存货，或者是租给他们做小型的办公室。

那另外一个是我们在台湾的业者很主力的一个市场，他们认为这是一个刚需，因为每年只要你有搬家，你有家里要装潢，你就需要把家具找地方放，所以也有人在专门做这一块，他们提供的柜体是比较大型的，给大家放床垫、家具。

但是我后来观察了这个市场之后，我这几块跟他们做竞争，其实相对来讲是有困难。

所以我发现台湾近几年有一个产业其实发展非常非常的快速，我相信这个现象在中国大陆应该也是一样，因为全球在这几年都可以说是一个电商的时代，很多实体的贸易，实体的店家经不起这几年的电商浪潮陆陆续续在倒闭，在关店。

台湾现在很多的大马路上的一些商店几乎都关掉，因为大家把商业模式都重新转移到了线上，在发展电商、发展网拍、发展网购。

每年现在新增的网络卖家，这里所谓的网络卖家，也许他不是做一个大网拍，他肯定有一个facebook做一个小网拍，利用微商做一个小的网拍的生意这种都算，或者是他在一些直播频道上用直播在卖东西这些都算。

台湾一年新增将近2万名，这么大量的一些网拍业者造成的产值是非常大，所以我们如果根据他的统计我去看B2C和C2C的产值在台湾大概已经达到了1.1兆台币，相当于大概2000多亿人民币，而且还以每年10到12%的年复合增长率在高速的成长。

台湾这几年很多产业基本上是负成长率，能够维持不要衰退已经很厉害，但是在电商在网拍这个产业每年以两位数的成长幅度在高速的发展当中。

可是在发展这些电商的过程，我们观察到这些小卖家，这些小电商，他们有一个困境。

因为卖的东西都很雷同，像我们公司这边现有接到很多的网拍客人，很多他们从淘宝、从阿里巴巴这边进货，大家都在这边进货，拿到的商品其实同质性非常的大，比我们台湾在前几年要开一个淘宝的账户还不容易，所以很多还要请。

第二个困境是很多这些网拍，他们可能都是一个人在做，或者是他跟他的朋友两个人创业，很多都是上班族，因为薪水不涨，薪水不够，用睡大觉而外兼职做个小网拍，他白天可能在上班，然后晚上回到家里就开直播，回答客户的问题卖东西，或者利用微信做小型的这样一个宣传，然后自己出货，自己包装，自己拿去邮局寄、去超商寄货。

但是当你一个人要做这么多的事情的时候，其实效率是很低的，因为这个原因再加上很多是个人创业，他们是个小型的卖家，他在资金上面非常的有限，没有什么资金去做额外的行销等宣传，所以导致在台湾做网拍虽然很多人在做，但是其实淘汰率非常的高，做网拍成功率不到5%，大概有95%以上的会在一年过后收掉。

其中我们公司这四年多来，我也看到非常多收掉的小卖家，当初刚进来时的怀抱热情很开心租那个小柜子，然后就把商品进来，结果就看他过了三个月，过了半年就没有卖掉几个，所以相对来讲失败率是非常高的。

因此后来我们就想到了我们在市场的区隔这边，其实我们可以有个非常大的破口可以去做，我们可以针对这些小型卖家，针对这些微型的电商客户提供给他们一个3PL，所谓的第三方物流。

我们利用在市区的这些仓库帮他们做外包的出货，所以他们这些商家可以把他们的货品放在我们的小仓库之外，他们要出货，他们要寄售，只要把订单给我

有跟大家提到我们的点都是在市区，都是在非常热闹繁华的捷运站附近，因此我们这些点还可以做到现在很流行的一个字叫2O，这是一个很妙的现象。

利用我们这样的一个在市区的迷你仓，业者开始利用我们这样的空间成为一个线下的面焦点，线下的一个是验货的地方，或者一个线下试用试吃的点，就好像他开了一个线下门市。

但是租一个仓库的成本跟你实际开一家店的成本悬殊的天差地远，那个起码可以差到一年十倍到二十倍的成本差距，但是当你的线下店不再需要做到跟以前的店，只是来做销售这样的情况之下，只要一个大概两平方米的空间，然后有我们的员工会帮你跟客人做介绍，如果客户要来试吃，要来体验这样的环境，可以做到帮助他们去得到客户的名单，还可以帮助这些客户做到线下的一个销售，跟企业帮助他们拉到跟客户之间的距离。

因为对中国大陆毕竟不是那么的了解，或许很多专业的房地产投资人，或者是对当地的产业分析很了解，可以到时候再看看会不会有哪一些城市其实是很适合发展迷你仓，或者是可以加上我们提到私储空间下一个新的盈利模式，我们不再只是存储，我们甚至成为这些电商的发货中心，物流中心或者是他们的行销中心。

整个亚洲现在一些大的电商集团都已经去东南亚去插旗，东南亚的基础建设比中国台湾更落后一大段，所以或许这个行业在那边可能有一个不一样的变形，不一样的发展，因为落后的关系，他们像这种取货的方式其实非常非常不方便，他们当地的物流跟取货其实做的不完善，所以迷你仓就有这样的发展形态。

今天跟大家的分享，我认为迷你仓其实可以成为电商在某一个程度或者在最后这个部分里做到有效的一个解决方案。

以上，说明完毕！