近日，国际投行瑞银发布了一项关于房地产的调研数据，引发了广泛关注。
该调研针对中国一线、二线、三线城市开展网络调研，共收集 2000 个样本。
其中， 47% 的受访者表示：自己的房子已跌破买入价而被套。
二成业主被套
这一比例引发部分媒体及自媒体报道，称 “中国近 50% 的业主被套”。
但需注意的是，此数据为网上调研结果，而许多老年人并不常上网，即便上网也没有参加调查的习惯，所以数据存在一定偏差。
目前中国房价，总体已跌回到 2016 年下半年水平。
中国房改始于 1998 年，从 1999 年到 2015 年买房的人，目前房价尚未跌回到买入价。
2016-2024年，全国新建商品住宅销售面积超100亿平米（竣工面积60亿平米）；二手房有卖有买，这一时期只买不卖的估计30亿平米。
老杨大致估算，商品化改革以来，当前被套住的业主占比 15%-20%，并非 47% 那样高。
但即便如此，过去四年房价下跌 40%，对中国家庭部门的财富缩水影响很大！
物价持续下跌
近两三年中国经济呈现通缩特征，物价持续下跌。
通缩，主要表现为以消费品价格（cpi）为主、兼顾工业品出厂价格（ppi）的物价下跌。
近三个月我国 cpi 连续同比微跌 0.1%，ppi 同比跌幅约 3%。二者综合之后，今年5月物价同比下跌约1.4%。
物价下跌对商品和服务的供给方（如制造商、服务商等厂商）不利，但对消费者有利，毕竟买菜、买衣服、消费娱乐等成本降低。
然而，资产价格下跌几乎对所有持有资产的主体都不利，资产主要包括房子、股市、债券、黄金等。
作为投资品，资产价格越跌越没人买，即便有胆大者在半山腰抄底，后续价格若继续走低，也会被套。
资产价格持续大跌对宏观经济以及居民、机构、企业都不利，而我国目前正处于这种被动不利的局面。
中国居民家庭财富主要集中在房产，房价下跌 40% 会导致家庭财富整体缩水约 40%。
房民损失162万亿
对比中国股民与房民的财富缩水情况：
中国股市中，散户占比在 2013 年曾高达 40% 左右（当时炒股较易赚钱），但因过去多年炒股持续亏损，散户逐渐离场，目前占比约 25%。
当前 a 股总市值 100 万亿左右，散户持有的股市市值约 25 万亿。
而中国房民的资产情况如下：按官方统计，当前全国城镇地区人均住房建筑面积43 平米，全国城镇人口 9.4 亿，计算得住宅面积约 404亿平米，若加上未统计的小产权房，估计全国城镇地区住宅面积达 450 亿平米。
在 2021 年房价泡沫破灭前，全国新房均价 1 万元 / 平米，二手房价格略低，按九折估算全国所有住宅均价为 9000 元 / 平米，高峰时期中国城镇地区居民家庭部门拥有的房产总价值达 405万亿。
可见，房民总资产超 400 万亿，远高于股民的 25 万亿左右，房价下跌的影响远比股价下跌大。
过去四年全国房价总体下跌约 40%，意味着约 162 万亿资产凭空消失，摊到每个城镇居民头上，每人过去四年因不动产损失超 17万元。
家庭财富大幅缩水的背景下，居民收入也有所下降，多数人更倾向于存钱，而非投资或大手笔消费。
当多数居民部门不投资、少消费时，会进一步促使物价下跌，加剧经济通缩，导致经济难以走出低谷。
最终结论是：房价下跌对居民部门财富缩水影响巨大，进而引发通缩，使经济陷入困境。
要想摆脱这一窘境，不仅需让房价尽快止跌，更要让房价涨起来，如此居民部门的总财富、总资产才能恢复，形成正面财富效应，从而刺激投资和消费。
