@房财经 王哲
与同龄人比，刚满35岁的新城控股董事长王晓松，已足够优秀。
作为富二代，他没成为纨绔子弟，不仅替父将自家的基业，在过去异常艰难的困局中守了下来，还对外展示了他超强的企业经营能力。
面对新城控股过去一段时间核心人事的动荡，他强行修改企业章程，减少董事会人数，将权力牢牢的控制在自己的掌心。
价值观上，临危受命替父亲王振华执掌新城控股以来，骆驼精神成了王晓松对新城控股文化输出的重要标签。
4月份的业绩沟通会上，新城控股董事长王晓松，再一次强调了他的“骆驼文化”——即使遭遇再大的风沙，骆驼始终低头专注前行；而道路再崎岖，骆驼也总能抵达远方。
确实，2022年在行业遭遇深度打击的背景下，已负重前行多年的新城控股，需要这种低调务实的价值观，来重塑自己。
然而，即便王晓松有着超强的冷静和理性，但在大势面前，自喻骆驼的他和新城控股，却远远没有走出荒芜的沙漠。
2022年，新城控股营业收入1154.57亿元，同比下降31.37%；归母净利润13.94亿元，同比下滑88.93%。
表面上看，新城控股还在盈利，这与众多亏损的一塌糊糊的同行比，已经很好。王晓松替王振华，再一次守住了新城控股的底线。
成绩固然可喜，但隐忧依旧很大。“轻重并举”的双轮驱动的模式下，新城控股2022年的盈利，完全依赖于其经营性业务的支撑。
2022年吾悦广场实现商业运营收入92.87亿元,同比增长15.57%。占总营收1154.57亿元的比例仅为9.16%，但创造的毛利为66.97亿元，占整体毛利比重的41.41%。
可以说，没有经营性业务的强有力支撑，新城控股2022年亏损，将板上钉钉。
但新城控股的核心标签却依旧是住宅开发商。而物业开发业务这个绝对的大头核心板块，表现却十分拉胯。去年收入1048.83亿元，同比下滑33.67%，这直接导致总营收同比下滑31.37%；毛利率也同比下滑2.26个百分点，至15.42%。
不仅如此，在经营性业务创造了大量利润的同时，房地产板块对潍坊、徐州、武汉等多地项目，却计提存货减值准备59.57亿元。这直接导致其净利润的大幅缩减，最终的净利润率只有1.37%。
而今年，房地产开发业务，将依旧吞噬新城控股的整体整体利润。同时，持续走低的房地产销售，以及分散的土地储备，将影响着新城控股偿债指标的进一步恶化。
5月18日，中诚信国际发布了新城控股2023年度跟踪评级报告——仍具有规模优势,区域竞争力及深耕优势明显;但受外部环境变化影响,其开发及销售规模持续收缩,整体规模承压,同时仍面临资金平衡压力。
中诚信国际认为,虽然2023年行业基本面处于底部修复阶段,但新城控股在土地储备不断减少的背景下,将以消化存量项目储备为主,未来项目开发及销售规模仍将承压。
截至上年末，新城控股共有土地储备6826.48万平方米。表面看存货量不少，但其中前15个城市项目合计面积占比为41.31%,单个城市项目储备面积占比不超过4%,分布非常分散。在土地结构上，一、二线城市占比26%，三线及以下城市占比74%。
其2022年仅新增了两宗土地，分别位于河南商丘和江苏常州，权益土地金额仅为4.79亿元。整体销售方面，长三角区域贡献显著，占比高达46.57%。但由于过去一年新城控股几乎没有在该区域新增土地储备，其高流速项目消耗较快，目前面临着补货压力。
此外，中诚信国际认为，若新城控股今年的销售业绩及融资环境改善不及预期，其仍将采取保守的投资策略。也就是说，新城控股今年恢复大范围拿地的可能性较小。
融资渠道方面，新城控股主要以银行借款和债券融资为主，非标融资规模较小。但公开市场再融资渠道，尚未完全恢复。但相较许多开发商，新城控股的优势是商业综合体运营，将为其提供一定的现金流，并提供融资空间。
目前新城控股旗下吾悦广场共有194座，已开业140座，未开业54座，2023计划新开20座。截至上年末，新城控股通过经营性物业的融资260亿元，其中经营性物业贷款177亿元。
尽管经营性业务发展良好，但无奈基数太低。房地产物业销售依旧占据营收的90%以上。今年一季度，全口径销售金额215.05亿元，面积251.78万平方米，同比分别下降30.76%、20.04%。
销售能力的持续弱化，加之项目盈利水平的持续下降，让新城股东销售端回款对总债务的保障能力降低，进而导致相关偿债指标开始弱化。
截至3月末，新城控股一年内短期借款15.34亿元；应付票据42.33亿元；一年内到期的非流动负债239.84亿元，较年初减少19.09%。其中未来一年，仍有99.94亿元债券待偿还。
但同期拥有现金及等价物229.96亿元，同比减少37.81%。由于放缓了拿地速度和开工进度，新城控股2022年除了经营活动现金流量呈现净流入状态，投资、筹资活动现金流均出现大幅收缩。
随着其在手现金的减少，加之货币资金多沉淀于项目层面,预售监管资金调用有一定难度,新城控股非受限资金对短期债务覆盖倍数有所下滑。
截至2022年末,新城控股受限资产合计为1648.27 亿元,主要为受限货币资金 98.88亿元,受限存货755.3亿元,受限投资性房地产760.09亿元。受限资产合计占当期末总资产的36%,占当期末净资产182.24%。
显然，庞大的受限制资产，对新城控股的变现能力是个极大的挑战。而这又将直接决定着其今年的偿债能力。
面对当下的市场，新城控股销售业绩下降趋势短期内恐怕仍将持续,叠加公开市场再融资尚未完全恢复, 如何更好地处理资金平衡问题，将是摆在董事长王晓松和CFO管有冬面前的一道难题。
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