失去了金融属性的房子，基本就只剩下居住属性了，这当然就是房子本身的自然属性，对应的说法就是“房子是用来住的”，在这种情况下，其价值评估模型都要改变。
以前是可以用“收益法”来确定其价值，甚至可以用强流动资产的“公允价值”来确定其价格。
现在可能就要用现金流折现法了，在这种情况下，租售比平均50多年就是不现实的了。一般情况下8-11年是比较合理的，为什么不能是50年，而只能是10年左右呢？我们就试着分析一下，并算算账。
首先是房子是有寿命的，这还不仅仅是因为我国土地使用权的年限是40年、50年和70年，而是建材等本身就存在寿命问题。钢筋混凝土的最长使用年限是100年，过了100年后就会成为危房，越来越增值只是短期内情况，技术上不可能办到。
不仅仅是钢筋混凝土有寿命，玻璃、下水管道、防水层和保温层这些的寿命更短，居住超过10年的房屋，体验就会明显下降。一般情况下，为保证居民的生命财产安全，房屋在使用50到70年就会被拆除。
既然寿命有限，就可以把其视为一台出租的汽车或者机器设备来折现。比如，一套成都高新区的房子，如果其每年的房租收入是3万元，如果按50年折现，折现率选定期存款2%的利率计算，其现值加总也才96万元左右。
有朋友肯定要说，物价要涨，房租也会跟着涨的。这当然是事实，但是，不要忽视房子变旧以后租金收入会下降，以及维修成本增加这类支出。所以说简单按房租折现，并不见得就要差很多。当然恶性的通货膨胀这类情况，确实是我无法预计也无法计算的，那是另一个实物资产抗通胀的问题，我们今天就不讨论了。
然而，我听到的消息是，这类房子现在的市场价格加上装修下来，绝对是不会低于200万，甚至高达300多万。也就是说，要么房价高了一倍，要么房租低了一倍，总之一句话，如果不是自己住的话，靠收租收保本是不会有人买房了，因为后续房价不涨，没得高价接盘的人，就只有房租这一项收益了。
房租能涨吗？当然可以，比如直接涨到6万，这样的结果肯定会影响到租客的生活质量，一算账，还不如回老家县城算了呢；搞通胀把工资也搞起来，行不？行是行，但实际上房子还是相对贬值了。如果缓慢地温和增长，还是可以基本解决这一问题的，但有些事情，速度是不受控制的。
房价能降吗？开什么玩笑，开发商怎么办？银行怎么办？卖地的又怎么办？从现在的政策来看，这三个怎么办是比较吓人的，没有人敢去尝试。
不管承认不承认，事情已经是这样了。我本来就是100万买的房，我也有其从400万跌回100万的心理准备，因为我压根就没法卖，自己还得住。
就说到这里，究竟要涨还是降，留给朋友们自己判断吧！
