1、
2020年的时候，经常能听到“报复消费”这个词。
那时候很多行业的前景面临着极大不确定性。
各个行业在说消费这件事的时候，更像是在给自己打气。
比如，到年底旅游业就好了...
餐饮业到了节日一定会好转...
零售业等到618、光棍节一定能反弹...
到了2021年，有的行业已经大面积人员转行。
消费没等来，等来的是大众“疯狂储蓄”。
到了今年，再想让大家从兜里把现金拿出来，就更难了。
楼市、股市双杀的局面，让很多人拿着钱茫然。
曾经不断超发的货币就突然无处可去了。
2、
过去半年多的时间里，房地产经历过浩浩荡荡的救市行动。
在“一城一策”的框架下，各地方也算是八仙过海各显神通了。
包括但不限于以下手段：
放松限贷、放宽限购、提供购房补贴、降低房贷利率、税费减免、提高公积金贷款额度等等。
但是效果如何呢？
45城中的一线、二线、三线城市的新房成交面积下降30%左右，二手房成交面积下降20%左右。
新房销售（截至9月15日）
二手房销售（截至99月17日） 来源：WIND，东兴证券
国内中介龙头，贝壳的二季度财报也显示了市场不见好转的迹象。
贝壳第二季度全国二手房交易总规模同比下降约41%，好于同行。
3、
在持续救市不力的情况下，很多地方开始加大力度。
尤其是二线城市政策释放更加密集，郑州、长春、武汉、广州、天津、苏州、青岛等地都出台了楼市放松政策。
随后，9月14日，苏州全域放宽限购政策。
外地人在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房无需开具社保证明或个人所得税证明，但只限购 1 套。
9月15日，青岛跟进。
青岛市住建局官方公众号发布消息称，除市南、市北二区外，青岛其他区域不再实施住房限购政策。对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购…
这种全面放开限购的操作仅仅持续了1天就被叫停了。
一方面，房住不炒的成果被破坏，这种强二线城市的操作可能会让其他城市形成跟风效应。
另一方面，假如这种全面放开的操作还是无法刺激楼市怎么办？
一旦出现楼市彻底松绑还不见好转的迹象，市场有可能会彻底转向，加速下坠。
4、
2015年，楼市大搞“涨价去库存”，从此之后很多人似乎都产生了一个“误区”。
就是在市场热度和开发商中介联手的哄抬下，只要放松限购限贷就能创造牛市。
2015年可以这么搞，但2022年这么搞，可能真不灵了。
我之前在二线城市的房产，试着按市场价挂牌出售，无人问津。
一个刚需跟我说，他现在面对的是海量的新房、二手房，所以他可以慢慢议价。
这就是非一线城市的楼市现状，大量的库存，捉襟见肘的购买力，以及降到冰点的购房信心。
那么一线城市呢？
北京最近也发生了一些“挤牙膏”式的变化。
比如支持“老人”购房，通州购房双限松绑。
一线城市的房地产松绑一定是谨小慎微的。
因为人口净流入的超大城市，是不缺购买力的。
楼市松绑就意味着大城市的居民杠杆再次加码。
本就低迷的消费，可能会被再透支10年。
5、
居民杠杆率（居民债务/GDP）是最常用的一种居民部门杠杆衡量指标。
为了便于进行国际比较，这里采用国际清算银行的数据口径。
截至2021年三季度末，国内居民部门杠杆率为61.6%。
高于新兴市场水平（51.0%），低于日本（66.9%）、发达经济体（75.7%）和美国（78.5%）。
居民杠杆率比较 来源：BIS，中泰证券
按照IMF的标准，我们目前的居民债务已经对中期经济增长造成影响。
但理论上讲，国内居民杠杆率并不算极高。
同时，面对大家重新拾起来的储蓄习惯。
有的人也在研究，如何把我们的储蓄“调动”起来。
杠杆空间+超额储蓄，依然给了房地产一些想象空间。
但还是希望楼市能给民众多一点“喘息”的时间吧。
别再让90后、00后们透支半辈子的消费压在那个钢筋水泥盒子上了。
