「開門紅」的背後....

分類：國際
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作者 | 醉酒大鯊魚
文章來源 | 格隆匯樓市  
樓市一月開門紅，連官方都特地作了頭版播報。
市場活絡，熱點樓盤受追捧，土拍升溫，交易價格反彈，彷彿整個市場都重新回歸。
但「開門紅」 的背後，其實是外圍區域的分化。
年前衝刺
年前（1月24日），位於鹽田梅沙的特發小梅沙覲海廣場踩點加推獲批預售，126套118~121平住宅，備案均價約57020元/㎡，總價區間約535萬~820萬/套。
作為位於小梅沙風景區的住宅，是名副其實的一線海景房。
出門即8號線小梅沙站地鐵口，毗鄰小梅沙海洋館、小梅沙生態公園，約3公里的大梅沙海濱公園－小梅沙棧道，是鹽田數一數二的生態地段。   
但這樣的項目，市場卻沒有多少水花。
去年6月，項目獲批63套約118~121平住宅，備案均價約52097元/㎡，雖然開盤當天，開發商對外宣傳稱「熱銷45%」，但時隔近8個月，還剩餘24套未售。
而加推的126套住宅，在深圳房地產信息平台上顯示，春節期間暫無網簽記錄。   
為何出現這樣的情況？
一方面返鄉潮導致短期內的購房需求下降，只有小部分人群留深利用假期看房，另一方面項目的位置配套本身就存在一些短板。
比如購房群體重視的軌道交通，2023年12月才開通8號線二期（鴻安圍站—小梅沙站），通往南山、福田等腹地距離較遠。
比如購房群體比較關注的教育資源，整個鹽田區域出彩的學校，都是深圳名校集團化後的教育資源。
再比如購房群體比較重視的購物娛樂消費，雖然附近整體規劃約8.8萬平的小梅沙濱海主題商業區，但還需要時間才能真正成熟。
更重要的是，項目所在區位，三面環山，難以發展出有韌性的產業，不僅如此，高度依賴軟硬設施的旅遊業，也還需要發展。
所以，整體來看，環境環境資源確實不錯，但難留住真正居住置業需求。
從眾星捧月到被人遺忘
事實上，特發小梅沙覲海廣場只是鹽田新房的一個縮影。
如今的鹽田新房有多難消耗？
曾經的海景房，一房難求，如今卻鮮少關注。
曾經的新房，領漲整個深圳樓市，如今卻賣不掉。
鹽田樓市的輝煌始於2008年，這一年鹽田誕生深圳首個突破「2字頭」價格的小區。
如今斗轉星移，即使是2018—2020年深圳樓市躍升階段，鹽田依舊有項目順銷到2025年。
比如位於鹽田沙頭角的半山悅海花園2018年8月預售，836套82~319平住宅備案均價約52160元/㎡，截至2025年2月剩餘41套房源在售；   
比如位於鹽田港的悅千山雅園2019年9月預售，254套63~98平住宅，備案均價約49611元/㎡，截至2025年2月剩餘44套房源在售。
比如位於鹽田港的鵬廣達時代廣場2020年12月預售，146套91~115平住宅，備案均價約57310元/㎡，截至2025年2月剩餘13套房源在售。
再比如位於鹽田港的山海四季二期華府 2020年11月獲批預售，780套91~117平住宅，備案均價約57855元/㎡，截至2025年2月剩餘50套房源在售。
要知道，2020年—2021年階段，是深圳樓市非常火熱的階段。
這就更不用說2022年以後入市的新房。
像鹽田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，備案均價約52482元/㎡，截至2025年2月依舊剩餘164套房源未售。
像鹽田梅沙的特發覲海廣場（3棟） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，備案均價約52097元/㎡，只有幾十套的貨量，順銷半年多依舊還剩餘24套。
這些新房，在入市後有的還一度推出過特價房，工抵房等，給出的折扣甚至把單價直接拉回到2字頭。
而二手房的價格，回到2字頭也已經不是什麼新鮮事。
比如沙頭角老城區位置的佳兆業鹽田城市廣場，中海半山溪谷花園，去年9月、12月在中介平台都有「2字頭」的成交記錄。   
比如為旅遊專屬打造的梅沙位置，2020年6月曾經以備案均價約60993元/㎡預售的星都·梅沙天邸，在去年也有2字頭的成交記錄。   
這是什麼概念？
換句話說，深圳樓市整體上揚的時候，鹽田的市場也跟著往上走，但當深圳樓市整體回落收縮的時候，鹽田收縮得更明顯。
即使與後起發展的坪山區域相比，也顯得市場韌性薄弱得多。
從坪山區域的二手房相對比較近的成交記錄來看，成交價格水平維持在1.8萬-3萬/平。
從近5年的樓市走勢來看，鹽田呈現出了先升後回落的勢態，2018—2020年跟隨整個深圳樓市的步伐穩步上升，2021年達到高點後開始回調，2022—2024年受市場環境影響繼續收縮。
這也證明了一個事實，海景房只有在位置的加持下，才能真正體現出價值。
而在量價收縮的階段，任何新房入市，都難有明顯的水花。
所以，特發小梅沙覲海廣場大概率也不會例外。   

作者觀點，不代表格隆匯立場
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