「買頂層！送露台！」
當前新建商品房銷售時，
開發商往往將頂層露台作為一大賣點進行推介，
但是頂層業主能否享有
露台專屬使用權並對其進行改造？
（圖源網路 侵刪）
基本案情
2021年12月，王某、李某向某房地產開發商購買一套頂層商品房。雙方簽訂補充協議，約定了該套頂層房屋南側露台歸王某、李某專屬使用。在該樓盤通過規劃驗收後，王某在房屋裝修過程中對該露台部分空間進行改造，建設封閉式陽光房。
2022年11月，城管局要求王某停止違法建設行為，須向相關部門申請辦理規劃許可手續後方可復工建設或投入使用。王某、李某將開發商訴至法院請求享有案涉露台專屬使用權。
法院判決
法院經審理認為，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定「建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規划上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為前款所稱的專有部分的組成部分。」
根據該規定露台可以確認為業主專有部分的條件有二：一是規划上專屬於特定房屋，二是建設單位銷售時已根據規劃列入特定房屋買賣合同中，上述兩個條件須同時具備，缺一不可。但本案中的露台僅在買賣合同中約定為買受人所有，在規划上並未專屬於特定房屋，不具有構造上的獨立性，且不具備登記成為特定業主所有權的可能性。故王某、李某請求享有案涉露台的專屬使用權，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。
一審判決後，王某提起上訴。後經二審法院維持原判、再審法院駁回其再審申請，該案判決現已生效。
法官說法
對於屬於專有部分的露台，特定房屋的所有權人可以實施排他性使用。對於共有露台，屬於公共區域，全體業主可以合理使用。但無論是專有露台還是共有露台，在未取得建設工程規劃許可證的情況下，均不得擅自對露台進行改造。違反原規劃設計改建結構的行為會導致頂層樓面荷載增加，造成安全隱患。
在此提醒，廣大業主在處理與房產相關的權益問題時，一定要充分了解相關法律法規，不要輕信誇大宣傳，以免給自己和他人帶來不良後果。同時，也提醒房地產開發商在銷售過程中，應向購房者充分說明房屋及相關附屬設施的性質和使用規定，對於未規劃為特定房屋附屬物的露台，開發商無權處分給個別業主。
作者：張曉峰、付琦
來源：湘陰縣人民法院、湖南高院
