被稱為珠江新城住宅雙子星，嘉裕公館的優勢與劣勢

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一、

在廣州買改善型的住宅，嘉裕公館是繞不過去的，多多少少都會把它作為標杆去看。

按照他的樓齡，位置，學區等特性，這個標杆盤是名副其實的。

作為珠江新城中區的雙子星之一，價值毋庸置疑，標杆盤就是這個意思，交投非常活躍。

二

嘉裕公館的物業是永恆的話題，個人看得不是很清楚。

但是如果由中海或者是新世界這個檔次的物業接手的話，已經可以讓嘉裕公館保持長期競爭力了。

但是現在的管理水平真的不好說。

三

由於當時開盤並不貴，很多業主的心態並沒有高到天上去，導致了嘉裕公館去年一直在15萬到19萬之間徘徊，承受了很大的拋售壓力。

畢竟這些業主買得太便宜了，上千萬的利潤，誰能不心動。

▲圖來自貝殼

很多人賣了之後去置換到東區，所以說他並沒有呈現一房難求的情況，也就是說穿越周期能力，後期要打一個問號，個人感覺業主是不夠抱團的。

四

就戶型構成來說，它要比中海花城灣純粹得多，大多數的戶型都要超了豪宅。

這導致他的購買門檻很高，能住進去的，確實要花費不菲的代價。

五

不夠討好的裝修風格和大堂風格是他的弱點。

個人認為這種暗色系的感覺並沒有很多人買賬，導致在剛進入房間或者大堂的第一分鐘，就會給人壓抑的感覺。

個人認為這種第一感覺的減分，對於樓盤的影響在每平米5000元左右。竟然這個房子比中海花城灣要新很多啊。

還有室內裝修實在是有點老氣，就像希爾頓酒店標間兒一樣的裝修風格。

六

原來嘉裕公館最優秀的戶型恐怕要數122平米的南向戶型了，三房加主套，加入戶花園絕對滿足一般用家的需求，但是二改五之後，稅費可能會上來。

▲嘉裕122戶型圖(圖來自貝殼)

另外155南向也是非常優秀的戶型，但是他的200平的樓王戶型在二級市場上並沒有很好的表現。

▲嘉裕122戶型圖(圖來自貝殼)

可能因為總價過高，加上戶型不夠方正，景觀不夠優秀等原因，這點確實有點遺憾，有很多基本面上的問題，硬傷是後期不可改變的。

如果一個小區的樓王戶型不給力，那麼對於這個小區的綜合價值會有一定的折扣。

七

由於歷史遺留問題和將要開通的隧道等等，這個小區周邊的雜訊和底商並沒有很好地處理，這也是遺憾之一。

但是魚與熊掌不能兼得，這麼優秀的位置，生活便利性在廣州獨步天下。

而且隨著20年天德廣場的開幕和IGC的成熟，這個區位價值將會更快的兌現。

八

如果一個樓盤有綜合分數的話，嘉裕公館的綜合分數在廣州一定是前五名的。

畢竟能讓老公上下班方便，老婆美容方便，孩子上學方便的地方並不多。

對於絕大多數的高端購買力（非頂級）來說，這個樓盤不可錯過。

只是你在樓層、朝向、景觀、雜訊等方面的綜合妥協會讓你非常糾結，找到好的東西並不容易。

在這一點上，中海花城灣的178戶型就形成了比較廣泛的共識，所以他在二級市場上的表現，個人認為會持續優秀下去。

▲嘉裕122戶型圖(圖來自中原地產)

嘉裕公館並沒有與之相當的戶型可以PK，畢竟嘉裕公館很多超豪宅的戶型，改四房還是很牽強的。

九

嘉裕公館還是缺乏想像力。

在此時此刻的廣州珠江新城，也許三四百平米的花城大道以南的大平層，才是未來可以穿越周期的產品。

而嘉裕公館並沒有這種300平左右的尺度，很好的、有空間感的產品。

十

嘉裕公館為什麼沒有位列指導價？

並不是他的潛力不行或者長得慢，原因還是他的戶型大部分都超過了豪宅線，你懂的。

所以不懂不要亂講，這個樓盤就算沒有在指導價名單裡邊，也是非常優秀的。

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