2020年初,一隻名為「新冠」的黑天鵝橫空出世,讓全球人民都措手不及。全球經濟和房市都收到了很大影響,很多人接下來兩三年甚至是五年、十年的還貸計劃也被徹底打亂。
就說加拿大吧,之前兩三年經濟、就業都在穩步增長,央行的利率也是很有規律地一直在漲。在這期間貸款或者續貸的人,都會選擇固定利率,畢竟當初央行信誓旦旦,1.75%不夠,要將基準利率漲到3%才是正常水平吶!
如今疫情和油價雙重暴擊,央行基準利率一降再降,現在只剩0.75%了,有專家預測可能還會再降,甚至迎來「0利率時代」。
升息時趕緊簽了三五年固定利率的朋友們哭暈在廁所……很多人表示:能不能給我個反悔的機會?把固定利率轉成浮動的?
至於現在是浮動利率的朋友,其實也在琢磨:聽說銀行疫情過後會升息,要不要趁現在利率低,提前還貸?或者趕緊轉成固定利率?
最近本地華人論壇就朋友遇到了這樣的問題:求助,有存款28W,房貸25W,疫情期間應該怎麼操作?
原貼如下:
「我去年年底買了新公寓,貸款25W。3年固定利率2.99。今年年初賣了之前的舊公寓,到手28W。現在同一銀行的3年固定利率2.39。
我跟銀行貸款人員談了下:情況是這樣的。
1. 如果我要提前還貸,除了還25W本金外,還要多還$2500利息作為罰款。之後我手頭會剩下2W多現金。
2. 如果我保持現在利率不變,繼續還貸,3年後總利息是2.1W。這樣,我目前手頭有28W現金,但三年後,本金+利息,差不多就是27.8W了。
3. 如果我和銀行解除現在的合同,用2.39的新利率重簽3年合同,那麼我要付2500罰款,3年後的付出的總利息是1.7W。根據他的計算。里外里我節省了大概$1900。然後我手頭還是能持有比較多的現金。
(他說他自己的情況和我差不多,他選了3,已經交罰金RENEW合同了)
目前經濟形勢不好,我公司已經叫我們暫時停業待工了,之後也大概率不續簽合同。
這種情況下,大家覺得我應該選那種比較合適?」
這麼看下來,跟什麼都不做的方案2相比,方案1的優勢是省心,以後再也不用還利息,但手頭剩餘的現金就不多了;方案3雖然比起2也就三年省了1900刀,著實不多,但勝在手頭有了一筆可靈活支配的現金流。
於是網友們開始了討論:
「大家都說這個時候現金為王……利率會降的,所以可以先別著急還?」
「如果是我 我選3。」
「如果是我,可能考慮拿出一半或比一半在多些的現有資金提前還房貸,不知道銀行可否允許。然後在改簽個新的利率,但利率可能還會降低。剩下的現金留作生活和如果沒有收入的應急。待疫情好轉時關注投資市場,如果工作恢復了,也有收入了,就把剩餘的部分資金做些基金。」
「穩妥的相差不大。給你個極端的建議。房子直接再抵押,拿出錢來加上現金。定投美股,蘋果啊,臉書啊。等疫情過去股市回暖要麼輸的底掉,要麼你下一個帖子就是溫西買哪個豪宅好了。」
「簡單啊,目前貸款繼續還,把錢投資一個小公寓出租。」
「我選4,趁市場崩盤把28萬做投資,反彈之後賣掉還貸款加罰金之後手上剩大把現金」
每個人的投資風格都不同,目前的貸款利率也都不同,手頭的現金情況也不同,所以要不要提前還貸,或者要不要固定轉浮動,不能一概而論,需要仔細計算。但基本的計算方式還是可以分享給大家。
先說提前還貸,這個主要是浮動利率需要考慮,因為固定利率提前還貸的罰金,並不受央行降息的影響。
如果是浮動利率按揭貸款的時候,提前還款的罰金計算方式比較簡單,也就是相當於三個月利息的金額。例如,有50萬貸款,2.95%浮動利率,罰金為(500000×2.95%)/12×3=$3687.5。當然,最後銀行還會加進來accrued interest,discharge fee等等,最後看到的金額會略高一些。
所以如果手頭有現金,早晚要提前還貸,當然要挑利率低的時候。
固定利率按揭貸款在提前還款時,罰金的約定通常是:取下面二者金額較多的一個:3個月的利息,或利率差額(interest-rate differential,IRD)。
3個月利息演算法跟前面一樣。但利率差額比較複雜了。
假設有一個5年合同期的固定利率為2.69%的按揭貸款,3年後想提前還款,假設此時貸款餘額為300000,5年利率仍為2.69%,2年利率為2.39%。
再看利率差額(IRD),如果沒有掛牌利率(Posted rate)這回事,計算相當簡單:將你的合同利率用現行最接近你剩餘合同期的利率進行比較。因為你的合同期剩餘2年,就用2年固定利率2.39%,差額為0.3%。(2.69%-2.39%)×$300000×(24/12)=$1800。
但是,所有大銀行都用掛牌利率(Posted rate)打折後作為合同利率,而用掛牌利率計算罰金。因此上面情況會變為,你的5年期貸款掛牌利率為4.74%,折扣後合同利率為2.69%,折扣為2.05%。2年期掛牌利率為2.94%,折扣後為2.39%。其它條件不變。
利率差額為4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300000×(24/12)=$10800。
所以固定利率想提前還貸,需要經過仔細計算和規劃。
最後說轉貸,如果是浮動轉固定那絕對so easy,不管是現在想鎖還是再看看等更低利率,都可以;但固定轉浮動,又要涉及到用利率差額來算罰金的問題了,是否划算,也是必須得拿著你的情況,去算了才知道。