銀行紛紛表示疫情過後要漲息，現在要趁低提前還貸或轉貸嗎？

2020年初，一隻名為「新冠」的黑天鵝橫空出世，讓全球人民都措手不及。全球經濟和房市都收到了很大影響，很多人接下來兩三年甚至是五年、十年的還貸計劃也被徹底打亂。

就說加拿大吧，之前兩三年經濟、就業都在穩步增長，央行的利率也是很有規律地一直在漲。在這期間貸款或者續貸的人，都會選擇固定利率，畢竟當初央行信誓旦旦，1.75%不夠，要將基準利率漲到3%才是正常水平吶！

如今疫情和油價雙重暴擊，央行基準利率一降再降，現在只剩0.75%了，有專家預測可能還會再降，甚至迎來「0利率時代」。

升息時趕緊簽了三五年固定利率的朋友們哭暈在廁所……很多人表示：能不能給我個反悔的機會？把固定利率轉成浮動的？

至於現在是浮動利率的朋友，其實也在琢磨：聽說銀行疫情過後會升息，要不要趁現在利率低，提前還貸？或者趕緊轉成固定利率？

最近本地華人論壇就朋友遇到了這樣的問題：求助，有存款28W，房貸25W，疫情期間應該怎麼操作？

原貼如下：

「我去年年底買了新公寓，貸款25W。3年固定利率2.99。今年年初賣了之前的舊公寓，到手28W。現在同一銀行的3年固定利率2.39。

我跟銀行貸款人員談了下：情況是這樣的。

1. 如果我要提前還貸，除了還25W本金外，還要多還$2500利息作為罰款。之後我手頭會剩下2W多現金。

2. 如果我保持現在利率不變，繼續還貸，3年後總利息是2.1W。這樣，我目前手頭有28W現金，但三年後，本金+利息，差不多就是27.8W了。

3. 如果我和銀行解除現在的合同，用2.39的新利率重簽3年合同，那麼我要付2500罰款，3年後的付出的總利息是1.7W。根據他的計算。里外里我節省了大概$1900。然後我手頭還是能持有比較多的現金。

（他說他自己的情況和我差不多，他選了3，已經交罰金RENEW合同了）

目前經濟形勢不好，我公司已經叫我們暫時停業待工了，之後也大概率不續簽合同。

這種情況下，大家覺得我應該選那種比較合適？」

這麼看下來，跟什麼都不做的方案2相比，方案1的優勢是省心，以後再也不用還利息，但手頭剩餘的現金就不多了；方案3雖然比起2也就三年省了1900刀，著實不多，但勝在手頭有了一筆可靈活支配的現金流。

於是網友們開始了討論：

「大家都說這個時候現金為王……利率會降的，所以可以先別著急還？」

「如果是我 我選3。」

「如果是我，可能考慮拿出一半或比一半在多些的現有資金提前還房貸，不知道銀行可否允許。然後在改簽個新的利率，但利率可能還會降低。剩下的現金留作生活和如果沒有收入的應急。待疫情好轉時關注投資市場，如果工作恢復了，也有收入了，就把剩餘的部分資金做些基金。」

「穩妥的相差不大。給你個極端的建議。房子直接再抵押，拿出錢來加上現金。定投美股，蘋果啊，臉書啊。等疫情過去股市回暖要麼輸的底掉，要麼你下一個帖子就是溫西買哪個豪宅好了。」

「簡單啊，目前貸款繼續還，把錢投資一個小公寓出租。」

「我選4，趁市場崩盤把28萬做投資，反彈之後賣掉還貸款加罰金之後手上剩大把現金」

每個人的投資風格都不同，目前的貸款利率也都不同，手頭的現金情況也不同，所以要不要提前還貸，或者要不要固定轉浮動，不能一概而論，需要仔細計算。但基本的計算方式還是可以分享給大家。

先說提前還貸，這個主要是浮動利率需要考慮，因為固定利率提前還貸的罰金，並不受央行降息的影響。

如果是浮動利率按揭貸款的時候，提前還款的罰金計算方式比較簡單，也就是相當於三個月利息的金額。例如，有50萬貸款，2.95%浮動利率，罰金為(500000×2.95%)/12×3=$3687.5。當然，最後銀行還會加進來accrued interest，discharge fee等等，最後看到的金額會略高一些。

所以如果手頭有現金，早晚要提前還貸，當然要挑利率低的時候。

固定利率按揭貸款在提前還款時，罰金的約定通常是：取下面二者金額較多的一個：3個月的利息，或利率差額（interest-rate differential，IRD）。

3個月利息演算法跟前面一樣。但利率差額比較複雜了。

假設有一個5年合同期的固定利率為2.69%的按揭貸款，3年後想提前還款，假設此時貸款餘額為300000，5年利率仍為2.69%，2年利率為2.39%。

再看利率差額（IRD），如果沒有掛牌利率（Posted rate）這回事，計算相當簡單：將你的合同利率用現行最接近你剩餘合同期的利率進行比較。因為你的合同期剩餘2年，就用2年固定利率2.39%，差額為0.3%。(2.69%-2.39%)×$300000×(24/12)=$1800。

但是，所有大銀行都用掛牌利率（Posted rate）打折後作為合同利率，而用掛牌利率計算罰金。因此上面情況會變為，你的5年期貸款掛牌利率為4.74%，折扣後合同利率為2.69%，折扣為2.05%。2年期掛牌利率為2.94%，折扣後為2.39%。其它條件不變。

利率差額為4.74%-2.94%=1.8%。因此IRD=(4.74%-2.94%)×$300000×(24/12)=$10800。

所以固定利率想提前還貸，需要經過仔細計算和規劃。

最後說轉貸，如果是浮動轉固定那絕對so easy，不管是現在想鎖還是再看看等更低利率，都可以；但固定轉浮動，又要涉及到用利率差額來算罰金的問題了，是否划算，也是必須得拿著你的情況，去算了才知道。