從簽約蘭桂坊談起，為何高新是我首推的潛力區域？

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最終，蘭桂坊還是沒能跟「緋聞對象」——滻灞生態區喜結連理。其實早在2018年5月，香港蘭桂坊集團首席運營官章竣奇等一行十人就參觀了西安滻灞生態區，而且還彙報了西安蘭桂坊綜合項目的策劃方案。當時報道宣稱，蘭桂坊將在絲博會上以重點項目進行簽約。

如今塵埃落定，蘭桂坊還是和「西安大哥」高新區走在了一起，在中央創新區（CID、高新三期）的西安絲路國際金融中心核心區，建設集休閑、娛樂、餐飲、購物、文化為一體的商業項目，根據公開資料顯示，西安蘭桂坊所在的西安絲路國際金融中心，規劃面積約3000畝，西安蘭桂坊佔地約900畝，遠遠超過228畝的上海和18.7畝的成都，創造了蘭桂坊集團在內地的「投資之最」。

顯然「網紅鼻祖」之一的蘭桂坊落地簽約的消息，為高新三期吸引了不少目光。

壹丨新晉的高新三期

建區28年以來，高新一期、高新二期基本飽和，大面積開發用地寥寥無幾，那麼作為西部前五強的高新區該如何突破開發用地及規劃的窘境，依然成為西安發展的領頭羊呢？

2018年11月3日，高新區迎來突破性發展，西安市雁塔、長安、鄠邑分別與高新區簽訂託管移交協議，三區、十鎮（街）正式由高新區託管。「高新三期」自此確立，高新區往西南拓展的趨勢已然明了。

根據《西安「十二五」規劃》，中央創新區（CID）是高新三期發展的核心板塊，中央創新區規劃面積15平方公里，南至興隆一路，緊鄰新西安南高鐵站，北臨韋斗路，東臨西灃路，西至經三十八路，西太路在其中南北貫穿。

中央創新區野心勃勃，在規劃時直接對標上海浦東，創新區中部建設未來之瞳等城市超高層地標集群，其包括：450畝濕地花園、一棟666米超高層、一棟520米超高層、一棟369米超高層，幾十棟200米至300米超高層建築，配套包括大劇院、音樂廳、美術館、空中景觀步道等，以吸納全球創新企業總部；創新區南部打造西安絲路國際金融中心核心區，彙集絲路金融創新資源。「雙核」推動中央創新區發展，也是高新三期躍進的助推器。

貳丨獨佔鰲頭的高新區

2018年，西安市GDP達到8349.86億元，其中高新區貢獻1576.96億元，佔比18.9%，在西安七大經濟開發區中獨佔鰲頭。2018年，高新區GDP增速12.2%，雖不及滻灞、港務區、航空基地，但由於其基數大，發展時間長，保持12.2%的高速增長實屬難得。

△來源：西安城記

在經濟總量上，高新區是經開區的兩倍，是曲江新區的六倍。高總量與高增速的背後，離不開高新區積極的產業引進。2018年，高新區新簽約引進項目218個，其中規模100億元以上的項目23個；50億元以上的項目26個；20億元以上的項目31個；10億元以上的項目41個，已經數量及質量均創歷史新高。

毫無疑問，高新區是西安大型產業匯聚的大本營，區域內匯聚著三星、強生、中興、華為、比亞迪等重磅企業，截止2018年末，高新區擁有超1000家的外商投資型企業，世界五百強及全球知名公司累計超過100家，已經形成了半導體、智能終端、生物醫藥、軟體與信息的「千億產業集群」。

同時，政府還在不斷招商引資，設立了總規模200億元的戰略性新興產業引導基金，以每年20億的雄厚資金支持，鼓勵企業投入科技創新領域；同時鼓勵百強企業總部落戶，給予6000萬元補助等大量優惠政策，從而吸引更多的企業入駐西安、入駐高新。

伴隨著高新三期的啟動，不僅擴大了高新版圖，更為其今後發展平添有力註腳，西安高新區後續發展前景仍然可期。

企業密集自然散發著蓬勃的「西引力」，2018年，高新區累計落戶人數達95473人，佔到全市落戶人數的14%，很多外地打拚的年輕人回西安的首要選擇棲息地依然是高新。

交通方面，從灃惠南路和唐延路的單向6車道就能看出它優於其他區域的前瞻性和規劃。今天一位朋友還向我吐槽因曲江一期太擁堵，目前已習慣了高新的生活，準備把閑置已久大唐芙蓉園旁的房子賣掉。雖然目前僅高新一期科技路沿線享受到三號線的福蔭，高新二、三期較為薄弱，但地鐵6號線一期可謂是為其「量身定做」的路線，目前正處於建設中，預計2020年建成運營。

△西安地鐵6號線1期，來源悅西安

地鐵6號線1期工程主要服務於高新區，途徑三星、長安通信產業園、西太路、木塔寺等核心板塊，1期工程有兩個換乘站，在科技路與三號線、在勞動南路與五號線實現換乘，6號線一期的建設也將極大改善高新區的交通環境。

△高新雲軌

此外，貫通軟體新城、華為軟體園、比亞迪工廠、西太路、三星城的高新雲軌預計於2019年底運營，建成後，將成為高新區集休閑、旅遊、觀光、通勤為一體的交通大走廊，將有效緩解交通出行壓力，豐富和完善綜合交通體系。

位於高新三期的西安國際醫療中心先行打造出這個區域的醫療配套，總投資將達到150億元，規劃總床位1.5萬張，醫療用房150萬平方米。未來將成為集醫療、教學、科研、體檢、保健為一體的三級甲等規模的綜合性國際醫院。

高新一、二期業已繁華，現代高新技術產業已經在科技路與錦業路隨處可見，並且向西南拓進的大勢已定，從目前的產業布局、交通規劃、配套搭建來看，擁有未來之瞳、國際醫療中心、地鐵6號線、高新雲軌及不斷落地的重量級產業園區，都是實現高新區"三次創業"騰飛的重要載體，西安高新區，再次迎來「黃金髮展期」。

叄丨價格、價值雙高地

房地產開發的趨勢必伴隨著區域發展共同進行，經歷28年的發展歷程，高新一、二期可用於房地產開發的用地幾乎絕跡，區域內在售新房項目掰著手指都能數過來，區域已經步入二手存量市場。

回顧高新區的房地產發展進程，很明顯的能夠發現，高新區的住宅有著「漲幅高、抗跌性強」的顯著特徵。

木塔寨板塊的蘭亭坊2010年均價7424元/㎡，如今二手房價35000元/㎡左右，漲幅371%；錦業路上的綠地世紀城2010年售價6170元/㎡，如今價格21000元/㎡左右，漲幅240%。

對標經開區同期在售樓盤，保億風景御園2010年售價7602元/㎡，如今價格24000元/㎡左右，漲幅215%；紫薇風尚當年售價大概在7300元/㎡，如今售價17000元/㎡左右，漲幅僅133%。

從典型項目來看，城北的保億風景御園、紫薇風尚房價漲幅並不及高新的天地源蘭亭坊與綠地新世紀；從2013-2018年的區域房價漲幅來看也是如此，高新區漲幅大約80%，經開漲幅在55%，當然這跟區域新房逐步減少和限價有一定關係。

作為西安名列前茅的兩大經濟開發區，高新區的房價漲幅高於經開區。

2014年，西安樓市進入普跌狀態，曲江中海國際社區，曲江·紫汀苑、滻灞振業泊墅、經開匯通太古城相較2011年市場火熱時，降幅為9%-30%，反觀高新，同一時期內，天朗藍湖樹逆勢上漲4.6%，逸翠園漲幅14.1%，融僑城漲幅9.3%，高山流水和城漲幅5.6%。

可見在市場下行的時期，區域內本身定價過高、無學校資源或配套資源的樓盤下滑顯著，而放眼高新區，不少樓盤都沾了區域的光，抗跌性明顯更高，甚至有樓盤逆勢上漲。

如今高新三期已至，隨著產業、基建等配套的陸續落位，房地產開發自然會聞聲趕到，目前區域內僅天琴灣與龍湖雙瓏原著等少量新房項目，外延區域與之較近的還有中海長安府、金茂府等盤，可見涉足高新三期的房地產開發項目尚未集中起步。

2018年11月21日，高新管委會旗下房企——紫薇地產先行進入高新三期，摘得一宗152.794畝住宅用地，容積率在1.2-1.5之間，這是高新擴充至三期後，首次推出的居住用地，最終成交總價10.8億元，畝單價708萬，樓麵價7085元/㎡。

此次高新託管三區、十鎮面積高達679.4平方公里（約102萬畝），雖無明確指標，但其中肯定冗雜著大量的居住用地，隨著高新三期各項配套的陸續落位，房地產開發用地必然也會陸續推出，催生大量樓盤入市。

從首場土拍來看，未來這裡也會是改善型樓盤的聚集地，樓麵價起點也並不低，區域價值能否與其匹配？從高新一二期的發展成果來看，我們有信心期待更突破的高新三期，更完善的高新區。

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