2022年10月26日15:47:13 熱門 1804

昨天，無疑是南陽土拍史上很特別的一天。

其一，一日之內放出多達七塊地，數量與體量（近300畝）都是前所未有的。

其二，第一次將土拍放在上午進行。這一安排，不是破天荒，也至少很罕見。

七宗地塊中，除信臣路、孔明路交叉口的G 2019—16地塊是補票項目外，其餘六塊包括一塊商服批發用地G 2019—21地塊等，全部位於南陽新區。再一次說明，與其他區域相比，新區的土地儲備規模不僅雄厚，並已經漸趨成熟。

G2019-05面積40.5畝；最終以27240萬元被南陽騰業房地產開發有限公司【即南陽建業】競得，樓麵價4035元/㎡，每畝單價約672萬元；

G2019-06面積44.1畝；最終以30490萬元被南陽瑞思置業有限公司競得，樓麵價4140元/㎡，每畝單價約690萬元；（為新註冊公司）

G2019-07面積22.7畝；最終以14630萬元被南陽騰業房地產開發有限公司【即南陽建業】競得，樓麵價3852元/㎡，每畝單價約642萬元；

G2019-08面積63.6畝；最終以39050萬元被河南信友置業集團有限公司競得，樓麵價3681元/㎡，每畝單價約613萬元；

整個土拍過程自早上一直延續至午後，才終見分曉。一句話，節奏緊張、爭搶激烈、熱度真高、地真金貴！

之前，單價逾越600萬，即為天價、地王，而如今，600萬已經是基數，見怪不怪了。

南陽的房地產怎麼如此火爆？

南陽，怎麼了？接下來在看看！

中國住房市場發展月度分析報告

主筆：鄒琳華王業強呂風勇

2019年4月19日，中共中央政治局會議要求「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制」。為促進房地產市場平穩健康發展，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組在2019年6月緯房指數監測分析的基礎上，結合項目組對中國住房市場的長期跟蹤研究，完成了2019年7月《中國住房市場發展月度分析報告》。作為研究範式的創新，報告涉及的所有房地產數據均源於大數據挖掘分析。

1.核心城市房價漲速連續3個月下降，二手房成交量較快下探

2019年6月核心城市房價基本停止上漲，總體實現房價穩定目標。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數顯示，2019年6月，緯房核心指數微升至105.82點。與5月的105.73點相比，房價環比僅上漲了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房價格雖已經連續上漲5個月，但自4月份以來房價漲速持續下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩，近1個月核心城市房價已經基本停止上漲。

從房價累計漲幅看，核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅，要顯著低於2018年同期。緯房核心指數顯示，與2019年1月的102.52點相比，2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比，2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。

緯房核心指數綜合了全國24個核心城市住房價格的變化，可作為中國房地產市場的重要晴雨表。24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、瀋陽、大連、福州、南通、東莞，基本覆蓋了中國最具經濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個，准一線城市4個，二線城市16個。緯房核心指數以2018年1月為房價基期，以各城市2017年商品住房銷售額為指數權重進行綜合計算。

2.一線城市房價整體微跌，其中上海、深圳由漲轉跌，北京、廣州繼續下跌

一線城市房價由結構性微漲轉變為整體微跌。一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，一線城市房價平均環比下跌0.615%，漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續保持穩中微降的態勢，其中廣州環比下跌0.86%，北京環比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉為小跌，其中深圳環比下跌0.98%，上海環比微跌0.14%。

3.准一線及二線城市房價漲速進一步下降

准一線城市房價漲速進一步下降，但房價上漲格局暫未出現逆轉。准一線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，准一線城市房價平均環比上漲0.948%，漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環比上漲0.74%，漲速比上月收窄0.87個百分點；重慶環比上漲0.25%，漲速比上月收窄0.71個百分點；天津環比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環比上漲3.6%，漲速雖比上月下降1.21個百分點，但相對漲速仍然略高。

4.三四線城市房價漲跌互現，總體較為平穩

三四線城市短期房價漲跌互現。三四線城市緯房指數監測顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環比上漲0.192%，漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為65個，比上月增加15個，上漲城市佔比為55%。2019年6月，作為環京風向標的廊坊（燕郊）房價環比下降2.41%，降幅與上月相近（2.64%）。

三四線城市房價總體較為平穩。從同比看，與2018年6月相比，2019年6月118個三四線樣本城市中，同比上漲的城市為72個，上漲城市佔比為61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分點。

全國142個重點城市緯房指數同比顯示：

2019年6月，南陽房價漲幅全國同比第二名

2019年5月，南陽房價漲幅同比居全國第一。

重點城市緯房指數定基顯示，部分城市房價經歷了大起大落，但跌幅還遠不足以與漲幅相抵。南陽、咸陽、海口、西寧、臨沂居142個樣本城市2018年1月以來的房價漲幅前5名；成都、張家口、鞍山、漳州、大慶居2018年1月以來的房價跌幅前5名。其中海口既位列2018年1月以來房價漲幅前5名，又進入近一年房價跌幅前5名，表明海口房價近2年多以來經歷了大起大落，但跌幅還遠不能抹去漲幅。類似情形的還有西安，雖然近一年來已經從漲幅排名居前的城市中消失，但2018年1月以來的累計漲幅仍居樣本城市第6位。

2019年4月，南陽房價漲幅同比穩居全國第一

2019年4月重點城市緯房指數（同比）

緯房指數（原大數據房價指數BHPI的升級版本）為首個基於住房大數據和重複交易法的新型房價指數。通過新技術的應用，緯房指數有效規避了陰陽合同價、非理性報價、網簽時間滯後、加總失真等技術難題，從而更為貼近居民家庭對房價漲跌的真實感受。緯房指數為公益性月度房價指數，目前包含緯房核心指數和緯房租金核心指數2個全國性綜合指數，142個主要城市房價指數、約30個重點城市的住房租金指數及數十個重點城市的區縣房價指數，每月中下旬完成上月指數。緯房指數現有定基、環比、同比3個維度，同時提供大數據房價中位數作為參考。緯房指數主要監測存量住房價格變動，新建商品住房價格變動暫不計入緯房指數。作為基於大數據的開放式房價指數，緯房指數的監測深度與廣度將不斷遞進。緯房指數為大數據挖掘研究前沿成果，數據僅作為市場研究參考，住房市場評價以政府統計部門數據為準。

二、發展問題分析

1．部分房地產企業延期交房及爛尾的風險增大，期房預售制度有待深化改革

房地產市場本質上是具有較強波動性的市場。我國房地產企業大多採取高負債經營模式，本身蘊含著較大的經營風險。在過去十多年，由於房價漲多跌少，開發企業資金鏈斷裂風險被樂觀的市場表現所掩蓋。隨著「房住不炒」的全面推進，住房市場趨穩成為常態，負債率過高或對市場預判過於樂觀的房地產企業，將面臨資金鏈緊崩甚至斷裂的風險。

隨著市場理性回歸，房地產企業資金鏈趨緊，延期交房及爛尾的風險增大。在期房預售制度下，這也將極大損害購房者的權益。特別是在三四線及以下城市，行業監管力量薄弱，市場下行壓力加大，相對更容易出現無法按期交房現象。為此，有必要加快推進現行期房預售制度的改革，降低期房爛尾及延期交付風險。

2．資金壓力下，房地產企業傾向於快周轉的經營模式

一方面，受限購及市場調整等因素的影響，商品房銷售增速下降，房地產企業資金回籠出現不暢；另一方面，為避免土地市場過熱，政策層面對開發企業的融資採取了一定的規範性管控措施，房地產企業融資成本升高。為了降低資金壓力，房地產企業大都傾向於採取縮短開發及銷售時間的快周轉模式。由於生產周期的大力壓縮，部分商品房產品的品質有所下降。

3．「房住不炒」成功穩定房價，買方市場考驗政策定力

在「房住不炒」和地方政府穩定房價的主體責任成為政策共識的背景下，住房投資投機需求減退。只要「房住不炒」的方略能夠堅持，不僅房價難以出現大幅上漲，部分城市還將進入買方市場。這雖然有利於降低宏觀風險及平抑房價，但也會使當地的一些龍頭開發企業面臨經營困難。對土地財政依賴較大的部分城市，財政壓力也難免增大。這些都將考驗城市穩定房地產市場的定力。

三、短期預測

1．一二線城市短期房價輕微下跌

雖然一二線城市是中國高端產業的聚集區和人口的主要流入地，但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調控政策看，一線城市房地產調控歷史較長，調控機制相對完備，調控手段也較為嚴厲；二線城市房地產調控政策的嚴厲性及完備度雖然不及一線城市，但是市場調控機制也在不斷地建立完善之中。多數一二線城市都設立了對外限購政策，住房投機炒作較為困難。隨著2019年二季度以來一二線城市調控政策的收緊，房地產市場投機成份被不斷擠出，房價波動性持續降低。2019年1季度的市場小陽春，也在一定程度上透支了下半年的市場需求，短期市場存在下調的動力。

2．如果沒有進一步政策刺激，三四線城市住房市場將先後進入下行小周期

三四線城市總體缺乏高端產業和人才吸引力，房地產市場並不具體長期持續上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房價「相對窪地」消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先後進入下行小周期，房價穩中趨降。

四、對策與建議

1．從保護購房者權益出發，因地制宜穩妥推進住房現售或提高預售條件

隨著住房市場由快速上漲轉入總體趨穩，房地產企業短期資金壓力將迅速增大，期房爛尾或延期交付風險可能較快增加。在期房預售制度下，這些風險都將轉嫁給購房者。特別是在三四線及以下城市，購房者權益更難以得到保護。為有效保護購房者合法權益、維護社會穩定，有必要因地制宜穩妥推進期房預售制度改革。對於短期供應較為充足的城市，可以考慮推進現售及取消預售許可；對於暫不具備推進現售條件的城市，可以考慮提高預售條件，並要求開發企業就按期交房提供可靠的第三方擔保。

2．繼續維持對開發企業融資的合理管控，從源頭抑制土地相關炒作

為避免信貸資金「脫實入虛」或違規流入房地產市場，相關金融管理部門對房地產開發企業採取了一定的融資管控措施。這一方面有效地抑制了土地市場過熱、平抑了短期房價，另一方面也造成開發企業資金的緊張。有觀點認為，開發企業作為商品住房的生產者，其資金不足將影響市場供給，不利於住房市場的長期穩定。但應當看到，房價的主體部分是地價而非建設成本。開發企業資金緊張，受影響的主要是地價，並不會造成商品房開發量緊縮的後果。為穩定土地市場預期，從源頭抑制土地和房地產的相關炒作，可以考慮將對開發企業融資的合理管控措施制度化。

3．堅持「房住不炒」，保持調控政策定力

「房住不炒」雖然有利於降低宏觀風險和提升居民住房水平，但與土地財政在短期內具有一定的內在矛盾。隨著「房住不炒」的推進，部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現政策性波動，這一方面需要堅持政策定力，繼續抑制住房投資投機，保持房地產市場的持續穩定；另一方面需要加大財政結構轉型力度，降低對房地產相關收入的依賴度。

報告撰寫人：

鄒琳華中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長，中國社科院競爭力模擬實驗室副主任，《中國住房市場發展月度分析報告》主編

王業強中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室主任，《房地產藍皮書》主編

呂風勇中國社科院財經戰略研究院《中國縣域經濟發展報告》主編

數據整理：

葉冰陽中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組研究助理

住房大數據聯合實驗室簡介

2014年，鄒琳華博士首次提出了編製大數據房價指數的構想。2016年12月，經過2年多的技術攻關，指數團隊試算成功了第一版的大數據房價指數（BHPI）。2017年1月10日,在第一版大數據房價指數基礎上，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心等機構聯合發布了首份《大數據房價指數報告》，利用2016年12月大數據房價指數對中國住房市場作了分析與預測。報告一經發布即獲得了巨大的社會反響，新華社、光明日報、中國經濟網、每日經濟新聞等均對此作了專題報道。

為順應大數據研究特點，進一步增進指數結果的客觀性和影響力，2017年3月，指數研究團隊完成了第一次擴展升級。在原大數據房價指數研究團隊的基礎上，由中國社科院、北京大學、中國人民大學、南京大學等機構多名房地產研究學者共同發起成立了跨機構的業內學者協作研究平台——住房大數據聯合實驗室。聯合實驗室內設BHPI指數專家委員會，負責審議指數的編製規則。大數據房價指數（BHPI）的樣本調整及演算法變更等，均由住房大數據聯合實驗室嚴格根據《指數章程》執行。

除了審議發布大數據房價指數（BHPI）外，住房大數據聯合實驗室的主要使命還包括：開展跨機構的住房數據協作與研究；促進住房數據交流；建立開放式住房大數據共享平台；促進學界與業界及政府間基於大數據的合作研究；傳播、交流和推廣房地產大數據分析技術；促進大數據在學術研究領域的深入應用。

2019年3月，「大數據房價指數」的升級版本「緯房指數」正式發布。同時根據新形勢下技術研發與諮詢的需要，新設立緯房大數據與人工智慧研究院（簡稱緯房研究院），作為住房大數據聯合實驗室的對外技術研究、諮詢與推廣機構。緯房大數據與人工智慧研究院專註於城市及房地產領域大數據、人工智慧技術的研究開發，並負責緯房指數的對外發布。

數據來源：住房大數據項目組，大宛茶、南陽高樓，南陽房產網，南陽同城會