土拍預判：廈門2022年出讓地塊情況

最近廈門自然資源和規劃局公布了2022年住宅用地供應計劃，就著今年土拍要出讓地塊的情況，結合整個房地產市場大環境，今天來說說廈門今年土拍走勢的一個邏輯和打法。

廈門房地產開發市場上有三種類型的房子：商品房，安置型商品房（簡稱安商房）、保障房（人才房是保障房的類別之一）

一. 商品房

今年的話，廈門商品住宅用地，思明區有3塊、湖裡區3塊、海滄區3塊、集美區7塊、同安區4塊、翔安區3塊。從出讓地塊的總平方數來看，思明區加湖裡區佔總量的17.6%，海滄、集美、同安、翔安合起來佔總量的82.4%，島外依然是廈門土地供應的主力。

相比很多年前來說，島內地塊的數量和面積總量，在今年都達到了一個新的高峰。相比前幾年同安和翔安作為島外供應的主力，今年島外的主力是海滄和集美。

思明區：3個地塊，都將在今年的一季度出讓，湖濱四里>湖濱一里>嶺兜，湖濱今年果然毫無懸念的出來了，作為大家都很期待的地塊，除了容積率高不舒服外，其他都沒的說。思明區還有將軍祠地塊，濱北地塊值得大家期待，不過看來又要等一年了。

湖裡區：3個地塊，同樣也將在今年的一季度出讓，五緣灣地塊>湖裡古地石F16 、F18、F25地塊=湖裡古地石F20 地塊。五緣灣地塊還是比較優秀。

海滄區：3個地塊，分別是海滄馬鑾灣孚中央地塊（一季度出讓）、海滄馬鑾灣長庚醫院西側3宗地塊（二季度出讓）、海滄CBD3#地塊（三季度出讓）。

海滄區的土地出讓計劃跟之前網路上曝光的第一季度出讓的地塊有所區別，之前網路上曝光的是：海滄馬鑾灣長庚醫院西側3宗地塊+海滄樂活島商業總體北側5地塊，這樣的話馬鑾灣的新盤在今年就大概會有5000,6000套房，直接把馬鑾灣卷死，這樣無論是對二手房業主還是新房開發商來說都是噩夢，但是會利好剛需。

不過這種打法政府肯定是不會去做的，所以我們看到官方發布的信息是：一季度出讓海滄馬鑾灣孚中央地塊（下下等資質）、二季度出讓海滄馬鑾灣長庚醫院西側3宗地塊（下等資質）、三季度出讓海滄CBD3#地塊（上上等資質）。

海滄CBD3#地塊>>海滄馬鑾灣長庚醫院西側3宗地塊>海滄馬鑾灣孚中央地塊。

海滄CBD地塊是在整個海滄最好的板塊，東嶼板塊，東嶼上次的新盤是建發縵雲，是當時整個廈門的紅盤，讓很多剛改朋友們趨之若鶩，去化也是非常的快。這次東嶼好不容易又有新的地塊出讓，同樣肯定也是有很多剛改朋友們在興奮的搓手手，拭目以待了。

集美區：7個地塊，分別是集美崙上居住地塊（一季度出讓）、集美國際學校東側地塊（一季度出讓）、集美灌口22#地塊（二季度出讓）、集美新城中移動南側B08地塊（二季度出讓）、集美後溪B地塊（二季度出讓）、集美新城西亭片區綜合開發地塊（三季度出讓）、集美後溪仁德路與孫霞路交叉口北側地塊（三季度出讓）。

集美第一季度出讓的地塊是侖上居住地塊和集美國際學校東側地塊，這與之前網路曝光的集美一季度出讓地塊一致。

集美新城西亭片區綜合開發地塊>集美新城中移動南側B08地塊>集美國際學校東側地塊>集美灌口22#地塊>集美後溪仁德路與孫霞路交叉口北側地塊>集美後溪B地塊>集美崙上居住地塊。

跟海滄的打法一樣，集美區也是將最好的一個地塊留在了第三季度出讓，集美新城西亭片區綜合開發地塊是集美新城核心區的核心位置，是集美新城核心區的最後一塊拼圖，如果真的能夠在今年完成出讓，那麼集美新城將真正的完成。這塊地的體量很大，在集美中糧大悅城的邊上，相信這塊地，會讓很多購房者趨之若鶩。

同安區：4個地塊，分別是同安古庄01、 02號地塊（一季度出讓）、同安古庄05號地塊（一季度出讓）、同安城南片區居住地塊（一季度出讓）、同安新城太保養老東側地塊（三季度出讓）。

同安第一季度出讓的地塊是安古庄01、 02號地塊和同安古庄05號地塊，這與之前網路曝光的集美一季度出讓地塊一致。

同安新城太保養老東側地塊>同安城南片區居住地塊>同安古庄05號地塊>同安古庄01、 02號地塊。

跟海滄和集美的打法一樣，同樣將最好的一個地塊留在了第三季度出讓，同安新城太保養老東側地塊屬於環東海域新城距離陽光城睿灣不遠，享受浪漫濱海線。

翔安區：3個地塊，分別是翔安火炬實驗學校南側F27地塊（二季度出讓）、翔安新城軌道3號線後村站配套項目地塊（二季度出讓）、翔安彭厝村北側片區（二季度出讓）。

翔安新城軌道3號線後村站配套項目地塊=翔安彭厝村北側片區》翔安火炬實驗學校南側F27地塊。

翔安的打法應該是最聰明的了，3塊地都放在第二季度出讓，避開了第一輪島內的強勢出擊，避開了第三輪集美和海滄各有一塊上上等的地塊的壓力，在第二季度壓制其他各區的地塊。

翔安新城軌道3號線後村站配套項目地塊和翔安彭厝村北側片區，都屬於翔安南部新城，其中翔安新城軌道3號線後村站配套項目地塊屬於翔安南部新城核心板塊，翔安彭厝村北側片區與南部新城核心板塊僅僅只隔了一條蓬萊路。

但是從我個人的觀點來看，兩個地塊的資質不相上下，都很不錯，只是後村地塊離地鐵更近一些，但彭厝村北側片區地塊，在地鐵4號線林厝站和彭厝北站之間，距離地塊也很近。

二. 安商房

安商房全稱安置型商品房，就是一個社區里包含了商品房和安置房。按照商品房運作模式組織開發建設面向被徵收人定向銷售的限價商品房。性質介於安置房和商品房之間，價格也介於兩者之間。

廈門的安商房體量很大，大概在 722萬方左右，其中島內大概佔了3分之1左右，今年島內之所以6塊地，這樣的一個規模體量，就是這幾年來島內拆了很多城中村才得到的。

安商房會吸引不少的拆遷戶進行溝通，這樣的話資金也會被分流，這樣的話，島內商品房新盤的銷售壓力也會增大，加上接下去島內商品房新盤供應量的井噴，島內新盤也是會變得很內卷。

三.保障房

這兩年廈門政府大力推行保障房建設，按照計劃，今年將有10000套保障房實現竣工，有一說一廈門保障房的位置和配套都挺不錯的，有社區商業，有地鐵，有學校等等配套。對於想要在廈門安居樂業但是又囊中羞澀的人群來說，相對於購買非常偏僻的商品房來說，選擇保障房也是一種不錯的選擇，希望大家都能留廈來。

以上就是關於廈門2022年出讓地塊情況的預判，剛需朋友們有什麼想說的，可以在下面留言互動。

我是廈門剛需哥，立志做一個最懂剛需的房產號，我們下期再聊。

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