山西太原：龍城棚改煥新顏，何解庫存之風險？

中國指數研究院組織300名分析師在春節返鄉期間對全國各級城市房地產發展形勢進行調研。分析師對各城市特徵、住房現狀、庫存規模、人口流向等進行深入摸底，並對未來市場空間和投資機會進行分析，為去庫存策略建言獻策。

山西太原

太原市棚改力度不斷加大、城中村改造持續推進，2015年房地產供應端增長顯著，而銷售已告別高速增長時期，住宅以改善性需求為主，價格穩步上漲中。推進棚改貨幣化安置，租售並舉，發展住房租賃市場，加快開發企業向綜合服務型企業轉變為符合太原市去庫存的主要途徑。

1、龍城太原，具悠久歷史與優越區位於一身

俗話說：「十年中國看浦東，二十年中國看深圳，百年中國看香港，千年中國看北京，三千年中國看西安，五千年中國看山西。」作為山西的省會，太原，別稱并州，古稱晉陽，也稱龍城，是山西省的政治、經濟、文化、交通和國際交流中心，是一座具有4700多年歷史、2500多年建城史、「控帶山河，踞天下之肩背」、「襟四塞之要衝，控五原之都邑」的歷史古都。位於山西省中北部的太原盆地。

2、正努力走出「因煤而興、因煤而困」之困境，產業結構優化中

太原市境總面積6988平方千米，其中太原市區總面積1460平方公里。2014年底常住人口為429.89萬人，位列全省第三。太原市轄6個市轄區（小店區、迎澤區、杏花嶺區、尖草坪區、萬柏林區、晉源區）、3個縣（清徐縣、陽曲縣、婁煩縣），代管1個縣級市（古交市）。

2015年，太原市經濟總體保持平穩較快增長的發展態勢，實現地區生產總值（GDP）2735.34億元，比上年增長8.9%，增速比上年加快5.6個百分點。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為0.2%、29.2%和70.6%，分別拉動GDP增長0.02、2.60和6.28個百分點。太原市產業結構正在優化中，2015年，太原市新興接替產業佔比提升，傳統產業投資佔比下降；非煤產業占工業投資比重提升。

3、棚改造成供應過剩，短期庫存壓力高企

（1）棚改力度加大，房地產市場供應增長顯著

注重供給側結構性改革，棚改力度加大，城中村改造持續推進，房地產供應端增長顯著。2015年8月，《太原市棚戶區改造專項規劃方案》公示：2015-2017年，太原54處棚戶區將動工改造，同時開工建設4.31萬套棚戶區安置房。隨著棚改力度不斷加大，城中村改造持續推進，房地產開發投資、新開工面積增速顯著增長。2015年，太原市房地產開發投資額為604.2億元，同比增速達25.0%，較上年擴大幅度超10%；房屋新開工面積增幅超四成，較上年擴大幅度超30%。

（2）商品房銷售已告別高速增長時期，商品住宅以改善性需求為主，價格仍穩步上漲

本地市民基本上每家都有1-2套住房，需求多來自周邊地市以及當地居民的改善型需求，且多傾向於在市轄區（小店區、迎澤區、杏花嶺區、尖草坪區、萬柏林區、晉源區）安置住房，太原市商品房銷售已告別高速增長時期。2015年，太原市商品房銷售面積同比增速雖轉降為增（2014年同比下降1.0%），增長6.9%，但仍顯著低於2012年、2013年超30%的同比增速。90平米以下剛需戶型商品住房銷售佔比逐年下降，銷售面積佔比由2013年的20.4%降至2015年的11.4%。太原市商品住宅價格穩步上漲。2015年，太原市商品住宅成交均價為7716元/平米，同比上漲2.5%。目前已有多家大型房企入駐太原，並計划進行常年深耕，如：萬科、恆大、綠地、融創、碧桂園、富力城等。

（3）住宅用地成交以萬柏林區和小店區為主

隨著太原市「南移西進、擴容提質」城市發展戰略的逐步推進，太原市的「西大門」萬柏林區，以及位於南部的小店區域土地備受開發商青睞，2015年，萬柏林區、小店區兩區域住宅用地成交量佔全市住宅用地比重分別達41.3%、30.7%。

（4）市場存在供應過剩風險，但南站片區、晉陽湖片區等依然具有發展潛力

2015年，太原市商品住宅銷售開工比僅為0.60，低於全國1.05的平均水平，市場存在供應過剩風險，如周邊區域清徐、婁煩、陽曲、古交，這些區域的人口住房需求基本已被滿足，新增的需求不斷轉向城六區，對承接其他地市外溢人口的住房需求十分有限。

而部分區域依然存在需求增長空間，如：隨著太原新南站投入使用及周邊太榆路、中環路等配套不斷完善，加之萬科北營城改項目的動工，以及五證項目香頌等的陸續交工，小店區的南站片區將成為南城置業的潛力熱點區域。隨著晉陽湖區建設指揮部的建成，環湖13個城中村的拆遷工作有序展開，加之新區域規劃已經完成，晉陽湖也將成為未來太原市經濟發展的熱點區域，住房需求存在增長空間。2015年末，在萬柏林區舉行的新莊城中村改造項目合作協議簽約儀式中，融創正式加入城中村改造中，融創地產選擇拓展業務一向謹慎，一旦選中，並定「深耕」，未來該區域需求品質將提升，將帶動改善型需求集聚。

4、推進棚改貨幣化安置，把握市場改善型產品需求助力庫存去化

庫存去化方面，鼓勵新市民購房的政策在太原尚有難度：2014年太原市農村居民人均可支配收入為12616元，按照太原市商品住宅成交均價7716元來計算，買一套70平方米的住房，想要付清首付，一個農民工不吃不喝需要勞動近10年。因此，要想讓農民工成為住房消費主力，還需要很多政策支持。

從目前來看，有效的去庫存方法可以包含以下方面內容：適度控制新開工規模，推進棚改貨幣化安置，把握市場改善型產品需求，建立租售並舉的住房制度，發展住房租賃市場（從2000年至2014年，太原市流動人口從17.5萬增至108萬，租賃市場存在較大空間），鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。同時，開發企業應加快企業轉型發展，由單一的開發企業向綜合服務型企業轉變。