樓市辯論會：現在，還能買房嗎？

現在能買房嗎？這個問題，最近不但很多購房者在我們後台詢問，就連成都商報-紅星新聞記者身邊，問的人也一下多了起來。

一方面，政策持續紓困，人民銀行、銀保監會密集「發紅包」；四川也發文對生育二孩、三孩對家庭放寬購房資格條件等；

另一方面，市場反饋有限，認為寬鬆政策仍然沒有出盡，以至在樓市傳統的「金九」和「銀十」第一周，銷售上未見應有的成色。根據克而瑞的數據統計，「十一」黃金周期間，成都商品住宅成交面積同比下降約15%。

當政策、市場、開發商把「救市」烘托到位，而購房者集體缺乏信心，觀望猶豫時，該不該買房，變成了市場多方的 「信心之戰」。

政策端：

利率處於近10年低位

自住型需求的「窗口期」

「當前房地產市場需要建立一個新平衡，需要新的配套政策的推出。信心起來了，什麼都會好的！」 這是全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生近日在接受公開採訪時的一番觀點。

從政策端來看，配套政策已經開始持續發力。據統計，截至8月份全國已有超230城優化調整房地產政策，出台調控措施超過600次，而且，各層級、各部門的調整措施仍在持續推出：

9月29日晚，央行和銀保監會發布通知決定階段性調整差別化住房信貸政策；

9月30日，財政部和稅務總局發布公告自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠；

9月30日，央行發布公告，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點……

根據貝殼研究院的統計數據，截至今年9月，首套房貸主流利率平均為4.15%，二套平均點為4.91%。其中，首套房貸利率環比下行17個基點，二套環比下行15個基點，較去年最高點分別回落了159個基點和108個基點。在成都等多個城市，房貸利率已經達到近10年的低位。

「兩天政策三連發，恢復地產市場的政策意圖體現的很明確，這也是自2014~2016年地產放鬆周期以來，再一次全國層面的政策放鬆。」 中指研究院四川分院研究總監蘇宇表示，這次的政策也與之前的放鬆不同，是在「房住不炒」框架下進行，一方面體現出了政策的謹慎性，一方面也有明確的階段性特徵，利好有真實購房需求的客群，減輕居民債務負擔。「所以從這個角度上說，是自住型需求釋放的一個窗口期。」

市場端：

近三年「最差一年」

開發商勢必打折「搶收」

相較於政策端的寬鬆，市場端的反饋目前依舊偏向觀望。招商證券測算稱，房地產銷售或在今年四季度至明年年初築底。

在這些機構看來，任何刺激新政都會有一個時滯效應，樓市的真正復甦，還需要不短的一段時間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「購房者往往有『買漲不買跌』的情緒，但實際上進入今年最後一個季度，留給開發商衝擊全年業績的時間不多了，他們勢必要集中推盤、打折『搶收』。」

克而瑞本周公布的數據印證著這一點，今年1～9月成都TOP10房企的銷售額和銷售面積幾乎都處於低谷，為近3年最低。其中，TOP10房企的銷售額約為841億元，而去年同期約為1137億元，前年同期約為1068億元。

2022年1-9月·成都市房企銷量榜單 圖據 克而瑞四川

「要甩掉近3年『最差一年』的標籤，可以預見房企會採取更進一步的動作。」嚴躍進稱，疊加階段性利好的政策，這對於首置、首改類購房者來說不失是一個好的購房時機。

如何買房？

抓准以下四個趨勢

可以買，這是業內達成的第一個共識。但注意，這些業內人士強調的是「自住型需求」和「首置、首改」，加高槓桿買房則要另當別論。

那對於真實購房需求的客戶，應該如何買房？多位成都房企人士在採訪中表示，未來哪怕回暖，樓市依舊分化嚴重。根據他們的觀點，成都商報-紅星新聞記者梳理出了以下四個趨勢。

趨勢一：「人口流入」的高能級城市才有空間

經濟學家任澤平公開表示：「中國建了那麼多房子，到了今天，房地產還有沒有空間？有，中國房地產開發建設到空間在都市圈、城市群人口流入地區。」

萬達投資集團高級總裁助理、南區區域公司副總裁兼成都城市公司總經理聶和平也在接受採訪時表示：「從人口流入這個決定『樓市潛力』的基本面來看，成都近10年人口增量達到582萬，僅次於廣州和深圳，對房產存在較大需求。其次，成都2021年GDP增長率達到8.6%，即將突破2萬億大關，具有較強的經濟增長實力。在我看來，如果選值得購買的TOP10城市，成都一定在這份榜單的前列。」

這便是買房的第一步，買對城市。

成都的人口變化 圖據 成都發布

趨勢二：消費需求向主城核心區和韌性強的板塊轉移

從今年土拍以及樓盤銷售情況來看，成都各個區域與板塊之間的分化變得突出，「核心區域熱，外圍區域冷」的態勢仍在擴大。中原地產9月市場報告顯示，傳統5+2區、近郊去化周期上漲在1個月以內，遠郊去化周期上漲2.16個月。

各城區商品住宅存量及去化周期對比情況 圖據 中原地產

多位業內人士表示，市場行情好時，區域之間的差異並不明顯，但在目前的市場中，只有市場韌性比較強的樓盤，才能跑贏大市。反之，要避開熱度低、庫存大、流速慢的區域和板塊。

這也給到了一個明確的購買邏輯。新希望地產成都公司總經理塗俊濤表示，「對於購房者來說，優先一定是考慮相對比較成熟的區域，如成都的主城區、二圈層中的一些核心區域，以及強勢發展中的天府新區等，充分考慮地段、教育、交通、商業等綜合配套。」

越秀地產西部區域總經理助理徐揚也提到，「首先考慮城市發展的重點方向，規劃高、配套全、兌現快，且品牌開發商聚焦，產品多為開發商優選系列的區域。」

趨勢三：剛需或向存量二手房市場轉移

採訪中，多位業內人士還提到了一個數據：自今年3月以來，成都二手房成交套數已經連續7個月超過新房。

成都新房、二手房成交套數變化 圖據 克而瑞四川

「二手市場的成交以此前5-10年成都『7090政策』下的剛需型產品為主，也證明了成都住宅改善需求的釋放。」卓越集團成都公司總經理孔勇提到，「隨著成都城市價值的溢出，存量市場將成為剛性需求為主的市場，同時也將助推改善需求進入新房市場，「兩個市場是同樣重要的。」

萬達投資集團高級總裁助理、南區區域公司副總裁兼成都城市公司總經理聶和平也表示，成都一二手房產品結構區隔明顯，二手房以剛需為主，新房以改善為主，一二手房輪動能夠促進成都樓市整體發展的向好。

趨勢四：買房必看交付力

以往，我們說要買「大企業」的房子，但當高周轉不再行得通，房企開始「去規模化」後，這讓購房邏輯也發生變化：要買安全的房企和產品。

什麼是「安全」？這在當下也有了具像化的表述：2022年買房，必須要看交付力。

在市場下行壓力下，房企降標、減配等問題屢見不鮮，交付代表著房企產品從規劃設計到真實落地。未來，交付力和產品力、服務力一起，被認為是未來房企的「生命線」，也是購房者重要的參考線。

項目還原度、空間尺度、質量品控、工藝細節、人性化設施等都將成為購房者選擇產品時的聚焦點。甚至可以說，沒有好的交付，一切都是空談。

能否按時按質交付成為買房人的重要參考線 圖為世茂玉錦灣

寫在最後

現在，還能買房嗎？又該如何買房？

相信看完上面的闡述，你已經有了比較明確的答案。打個總結，購房是一個高價低頻的消費行為，意味著大量信息輸入及理性判斷是有必要的，所以當下的觀望是可以理解的。但，購房的動機對於決策而言至關重要。

如果是自住，短期內不存在再買再賣，去掉投資投機的屬性，只要你喜歡，什麼時候都是買房子的好時機。