最高法《執行異議和複議規定》二十九條應嚴格適用，不得擴大解釋

問題提出

在案外人執行異議之訴案件爭議過程中，《執行異議和複議規定》第二十九條是基於住房消費者物權期待權審查的情形，是基於對房屋購買消費者基本生存權的考量，予以特殊優先保護。

《執行異議和複議規定》第二十九條規定：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十」

上述條文一共規定了三個構成要件。分別為：

①查封之前債權行為

②唯一居住期待權

③50%支付款

創設此司法解釋條款就是為了普通老百姓購買案涉房產所享有權利的優先性。但上述構成要件是嚴格適用的，還是可以進一步擴大解釋呢？

當住房消費者物權期待權遇到其他優先權的時候，又如何去判斷呢？

當查封之前和查封之後，時間點只差幾天或幾小時，又該怎麼處理呢？

我們從最高人民法院一則改判案例，可以窺見一斑。

案例索引（按時間先後）

①2012年5月21日，宏緣公司（案外人執行異議之訴一審，二審第三人、被執行人）作為甲方，農商行大東支行（案外人執行異議之訴一審被告，二審被上訴人，申請執行人。）作為乙方，雙方簽訂了一份《借款合同》，約定宏緣公司向農商行大東支行借款2.5億元，用於房地產開發。

2012年9月11日，雙方又簽訂一份《最高額抵押合同》，宏緣公司用包括案涉房產在內的在建工程做貸款抵押。

②2014年10月23日，一審法院作出（2014）遼民二初字第54號民事裁定，預查封了宏緣公司開發的包括案涉房產在內的房產。

瀋陽市不動產登記中心查詢情況，案涉房產預查封時間為2014年10月29日。

③2014年10月31日，趙淳樸（案外人執行異議之訴一審被告，二審上訴人，申請執行人）與宏緣公司簽訂《商品房買賣合同》，購買宏緣公司開發的案涉房產，總價款463000元。趙淳樸已經交納全部購房款463000元，宏緣公司於2015年11月27日為趙淳樸出具了「銷售不動產統一發票」，發票金額為463000元。2015年11月27日，物業公司為趙淳樸開具有趙淳樸簽字的瀋陽《50號公館》驗房收樓確認單。趙淳樸交納了物業費、採暖費、水費、電費、垃圾清運費等費用。趙淳樸已入住案涉房產。

④因宏緣公司到期未全部償還欠款本息，農商行大東支行訴至一審法院。一審法院於2014年12月9日作出（2014）遼民二初字第00054號民事判決。

最高人民法院於2015年9月22日作出（2015）民二終字第127號民事判決，駁回上訴，維持原判。

⑤北方建設公司（案外人執行異議之訴，一審被告，二審上訴人。申請執行人）基於宏緣公司建設工程施工合同糾紛一案享有建設工程價款優先受償權，依據一審法院（2016）遼民終610號民事判決，於2016年10月25日，一審法院作出（2015）遼執65號執行裁定，又查封了上述房產。

⑥執行中，案外人趙淳樸提出書面異議，一審法院於2019年5月24日作出（2019）遼執異12號執行裁定書，駁回趙淳樸的異議請求

⑦趙淳樸遂向一審法院提起執行異議之訴（注;本案是案外人執行異議之訴。不是執行異議之訴，最高人民法院予以糾正。）。

法院判決

一審：遼寧省高級人民法院（2019）遼民初124號

結果：

一、確認案涉房產歸趙淳樸所有；

二、不得執行案涉房產。

理由：

事實:

1.趙淳樸與宏緣公司簽訂了《商品房買賣合同》，支付了全部房款，已入住案涉房產。雖然趙淳樸名下有一處房屋，但根據《房屋電子登記（簿）查詢證明》顯示，其屬於商業用途，並非系用於居住的房屋。

2.2014年10月23日，一審法院作出（2014）遼民二初字第54號民事裁定，查封了包括案涉房產在內的多套房產。雖然趙淳樸與宏緣公司簽訂合同的日期為2014年10月31日，晚於法院對本案房屋的查封時間。

論理：

本案趙淳樸屬於消費者購房，其享有的權利有特殊保護的必要，且其與宏緣公司簽訂房屋買賣合同只是稍晚於法院查封后幾日，不宜因此而簡單否定趙淳樸作為普通老百姓購買案涉房產所享有權利的優先性。因個案具體情況不同，司法實踐中應當靈活掌握上述法律規定，避免僵化適用法律，造成利益失衡。

首先應當對案外人趙淳樸對執行標的享有權利的性質進行判斷。鑒於趙淳樸已經交納全款，實際佔有案涉房產多年，雖然案涉房產沒有辦理產權登記，但趙淳樸並不存在主觀過錯

二審：（2021）最高法民終988號

結果：

一、撤銷遼寧省高級人民法院（2019）遼民初124號民事判決；

二、駁回趙淳樸的訴訟請求。

理由：

本案中，農商行大東支行對案涉房產享有抵押權，北方建設公司對案涉房產享有工程價款優先受償權，趙淳樸如主張其作為商品房購買者就本案爭議執行標的享有足以排除強制執行的權利，應適用《執行異議和複議規定》第二十九條規定。

2014年10月23日，一審法院作出（2014）遼民二初字第54號民事裁定，預查封了包括案涉房產在內的多套房產。經本院查詢，案涉房產在瀋陽市房產局預查封日期為2014年10月29日，應以該日期作為人民法院查封案涉房產的日期。雖然北方建設公司對案涉房產輪候查封的時間為2017年3月10日，晚於趙淳樸與宏緣公司簽訂《商品房買賣合同》的日期，但北方建設公司享有的建設工程價款優先受償權屬於法定優先權的範疇，其本質是以建設工程的交換價值擔保工程款債權的實現，該權利優於農商行大東支行對案涉房產享有的抵押權和其他債權。

由於本案一審法院已先行於2014年10月29日預查封案涉房產，2017年5月16日一審法院已依法同意瀋陽中院對北方建設公司享有優先受償權部分的房產予以處分，北方建設公司可以在本案中主張以2014年10月29日為案涉房產首次查封時間。而趙淳樸與宏緣公司簽訂《商品房買賣合同》的日期為2014年10月31日，晚於人民法院對案涉房產的查封時間，故趙淳樸不符合《執行異議和複議規定》第二十九條規定第一項情形，就本案執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益。

實務總結

本案法律關係並不複雜，存在建設工程價款優先權。基於借款合同產生的最高保額的擔保物權。還有就是消費者住房物權期待權。

根據《執行異議和複議規定》第二十七條

　申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

我們可以得知申請執行人對於案外人的擔保物權等優先權是不足以排除執行的。但案外人提出的消費者普通住房物權期待權卻受到了著重的保護。也就是《執行異議和複議規定》第二十九條。

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

在本案中也就是案外人趙淳樸是否符合普通消費者住房物權期待權的構成要件。是本案審理的焦點。

1.趙淳樸已支付了全部房款，符合第三個構成要件。

2.趙淳樸名下無其他用於居住的房屋。符合第二個構成要件。但問題在於趙淳樸名下有商品房。並不是純正的普通消費者對住房的物權期待權。此處在北方建設上述請求書中有所闡述，

此外，對「買受人名下」有無可用於居住的房屋的審查，不僅包括趙淳樸本人，還應包括對其配偶、未成年子女名下房屋的審查，只要三者之一名下有房屋，就應認定買受人名下有可用於居住的房屋。一審法院在趙淳樸未提供其名下、配偶名下，未成年子女名下無房產的證據，也沒有依職權對此進行查明的情況下，直接認定趙淳樸名下無可用於居住房屋，認定事實不清。趙淳樸名下的上述商業用房，地處繁華商業圈，面積為150.24平方米，可以間接看出趙淳樸生活並不窮迫，其對於案涉房產並不涉及基本生存權的考量，因此不應該對其予以特殊優先保護

但最高人民法院的判決書迴避了此問題的闡述。

3.查封前是否簽訂合法有效的書面買賣合同？最高人民法院認為不符合。

最高人民法院的觀點是查封的時間節點不單單基於對方當事人的申請查封。而是對涉案房產整體的查封。也就是說查封不問，誰來查封。即使非雙方涉案當事人的申請查封也符合查封的時間節點時。即可滿足查封的構成要件。

關鍵詞

案外人執行異議之訴 第29條 查封時間節點