在這個「比爛」的時代，法拍房竟然是優質資產

剛剛過去的3月，疫情之下的社會，充斥著焦慮與慌亂。

一線城市的上海和深圳，這次都因為疫情的原因，在全社會範圍內倡導靜態管理，提倡人員不流動，熬死病毒。

人員不流動的另一面其實也意味著經濟的停擺。

2021年上海的GDP為4.32萬億元人民幣，佔比全國接近4%。

上海一天的GDP就是118億，也就是說封城一天，GDP損失就是百億，全國經濟的4%都會受到影響。

因為大環境實在不太好，法拍數量也暴增：

2017年，阿里法拍平台上，法拍房僅有9000多套；2018年達到了2萬多套；2019年猛增到了50萬套；2020年，127萬套。

而現在，則達到了驚人的168萬套。（註：這裡所說的法拍房都是住宅）

四五年時間，線上法拍房的數量多了上百倍。

單看這個指數級的數量增長，的確很嚇人。

疫情下的2022年，註定是法拍的大年。

上海法怕，出現的「異樣「

這次我們主要聊聊近期的上海法拍市場。

3月的上海法拍住宅市場，出現了三個明顯的特徵。

第一，盲拍行為明顯增多，專業人士進場激增。

從總成交總金額上看，3月住宅一共成交了8.4億元，較2月份8.8億元的成交量無明顯波動。

請大家注意，3月份的後半月基本就是疫情肆虐的時候，很多法拍的標的小區其實是不能去現場看的。

這其實就意味著，大量的標的其實是「被盲拍的」，很多人甚至連法拍房源長什麼樣都不清楚就直接幹了。

甚至，還有些房源，拍品公告里也寫的非常的清楚，有正常租客，有清場風險，租約會在2年後才到期。

但即使是這樣，面積僅35.44平的老破小，依然經過了多輪拍賣，最後的成交價格達為306萬，差不多是市場價格的8.5折左右。

說實話，這樣有瑕疵的房子，除了法拍專業人士外，誰敢買，誰會買。

還有些小區，因為處於封閉的狀態，是不給看房的。

對於專業人士而言，這都不是事，不看就不看，直接拍，看看法拍網站的圖就可以了。

所以，3月份的市場註定是老手們的市場。

第二，豪宅的熱度，在法拍市場繼續蔓延。

3月11號，1.779億成交的中糧財富海景複式592平超級豪宅，摺合單價超30萬元/㎡，刷新了小區的單價記錄。

上海的法拍豪宅，沒有撿漏行情，能搶到，其實就已經是最大的撿漏。

第三，上海的法拍，正在回歸「價值理性」。

從成交率看，3月份住宅掛牌138套，成交88套，成交率60.98%，基本維持了歷年的基礎水準。

從折扣率（成交價/評估價）看，3月住宅折扣率維持近幾個月來的平均水準91.73%。

再加上八成以上的房子都是稅費各付的，相當於你的購買成本比正常買二手要便宜的多。

香嘛？當然香。

上海的房子總價這麼貴，500萬的房價便宜5個點就是25萬，是很多人一年的年薪。

法拍房，其實屬於優質資產

目前的時代其實就是「比爛」的時代。

很多找平米買法拍的朋友，差不多3成是自住的，另外7成是用來保值升值的。

很多人說，你就吹吧，目前的房地產，哀鴻遍野，哪有那麼多的紅利機會。

大哥，你是不是對哀鴻遍野有什麼誤會。

你看看基金跌成什麼樣子了，你再看看股票市場，才能真正理解什麼才是「哀鴻遍野」。

有一個朋友，2019年的時候在股市上投入了幾百萬後，經過3年的辛苦勞作，獲利頗豐，差不多賺了1倍。

而這一次的股災，直接讓他一夜回到解放前，不僅三年的利潤沒了，而且本金還折進去了10%。

但是，凡是在3年前買入上海房子的朋友，漲多漲少而已，還沒見過虧的。

而且上海的房產才是真的資產，流動性很好，掛牌量也不大。

我當然知道房地產的黃金時代已經過去，想要幾年翻倍不現實，我勸你也早點放棄這樣的幻想。

但上海的房子，作為保值的資產，跟股市和基金相比，還是非常穩健的。

有些朋友手裡就不能存大錢，不然手就很癢，總想去投資，一定要把這個錢花出去才安心。

要麼加盟開個奶茶店，要麼搞點股票期權，反正就是一路折騰一路虧。

與其這樣，說實話，還不如靜下心來好好分析分析板塊規劃和價值潛力，買套房。

當然，對於法拍市場而言，目前依然註定是少部分人才能看的懂的人的遊戲。

法拍房，其實風險完全可控

很多人說法拍市場充滿著風險，這些其實都是扯淡。

所謂的風險是什麼，就是生產目的與勞動成果之間的不確定性。

• 一種表現是收益的不確定性；
• 另一種就是成本或是代價的不確定性。

如果你熟悉法拍市場的話，這兩類風險其實完全不存在，可以直接忽略，咱們來逐條分析。

1、第一個風險，收益的不確定性。

其實從你拍下的那一刻，你就應該能完全清晰的知道自己的收益大概是多少。

你的成交價格再加上相關的稅費，再疊加你的資金成本，跟當下的二手房同類型的戶型去比較下，基本大差不差。

你在拍的時候，就應該設定一個最高的買入上限，超過自己心理的預期價格怎麼辦。

很簡單，不拍不就好了。

又沒有人拿刀架在你脖子上一定要你乾死對方，就為了賭那一口氣。

所以，再強調一遍，法拍市場的收益非常確定，從你拍下的那一刻，其實一切的利潤就已經是擺在明面上了。

2、第二個風險，交付不順利，裡面有難搞定的住戶。

這個風險是很多人最擔心的，我經常看到有媒體會拿這個說事。

這其實就是要做好相關的拍前產調，用偉人的話說，具體問題具體分析。

A、比如裡面有正常租戶的，大部分情況下都是願意配合的，就是你需要多賠一點租金給到他，也就乖乖搬走了，房子也不是他的，誰也不想惹事。

B、比如裡面有房東的，很多房東沒有跑路，一般都是欠錢不多的還想翻身的，他還希望參與競拍的人多一點呢，這樣還能多拍點錢，賣個好價格。

C、還有一種就是有老人在的，死活不肯搬，要麼就是價格沒談攏，可能買家還要多付點補償；要麼就是破罐子破摔了，你給多少錢我也不搬了。

在我們所遇到過的上海法拍房源中，從交付層面看，70%的房源都是沒啥問題的，20%的房源需要提前協商，另外只有10%的房源確實需要比較長的交付期或是真的搞不定。

你在拍具體房源的時候，其實就應該知道自己的標的在交付方面到底有沒有問題，如果有問題你能不能解決。

如果你解決不了怎麼辦。

很簡單，那就索性不拍唄。

重點提醒！重點提醒！重點提醒！

所謂的風險，是你不能掌控的，這才叫風險。

你能掌控但別人不能掌控的，這叫專業水平。

你能掌控並且能走完全流程的，這才能獲取超額回報。

買法拍房，牢記三大原則

4月的法拍行情，依舊會隨著疫情有所起伏變化，依舊會受到二手市場情緒的影響。

面對以上種種問題，有三個最基本的原則：

原則一，對於小白而言，拍賣過程中有任何的模糊，都應該果斷放棄。

法拍房在很多環節確實存在著很多隱藏的風險，很多小白買家其實是搞不清楚的。

千萬不要以為這裡遍地是黃金，就盲目進場。

原則二，如果要進場，需要提前考慮好資金問題。

很多人可能不清楚，很多法拍的標的往往需要你在15天之內完成付款交易。

這就意味著，你要麼是全款，你要麼就得提前做好貸款方案。

否則，還是別玩，毀拍的話前期的保證金法院可是一分錢都不會退你。

原則三，依然有很多好的標的，你要學會綜合判斷。

完美的標的競拍者一定很多，好房子永遠不缺買家，有瑕疵的會適當折價。

最理想的是這個標的有一點點瑕疵，而這樣的瑕疵，你還能搞得定，自然可以撿漏。

當然，如果你想在上海的法拍市場撿漏，我們也提供相關的輔拍服務。

今年乃至明年，都將是法拍房的供應大年，時刻準備好吧，總有機會吃到肉。

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