高善文駁高盛預測:中國房地產更像韓國,需求未透支,被誇大了!

2024年04月29日09:11:53 財經 1617

房地產市場仍然在調整,可是什麼時候調整完,各路專家見仁見智、莫衷一是。前段時間,高盛對中國房地產的預測引發了熱議,高盛認為,美國房地產市場在經歷2008年金融危機後,用了大約三年時間見底;而日本則經歷了長達十七年的調整期。

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所以得出結論,中國房價見底需要三年時間,也可能是十七年。不過很多人並不以為然,覺得中國國情與國外並不同。怎麼能簡單套用其他國家的房地產行情呢?

4月15日,經濟學家高善文發表了署名為束加沛的文章,文章分析表示,儘管日本和韓國都經歷了房地產市場的調整,但未來的路徑截然不同,主要由於房地產需求透支的情況不同。中國目前並不存在房地產需求的透支,這一點與韓國更為相似。

這也算是變相對高盛引用美國和日本作參考的反駁。

高善文認為,韓國並沒有「失去的三十年」,反而在2010年步入中等發達國家行列後,經濟保持持續增長,房價隨之迅速上漲,房地產投資也同步反彈。考慮到中國未來城鎮化空間可能比韓國更大,房地產市場的需求可能會更好。

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在高善文看來,中國房地產市場與其他國家不同的根本原因是,中國的房地產市場供應受土地供應制度和政策的影響,而價格上漲並未顯著推動供應增加。當前的庫存水平可能並不高,實際的庫存壓力可能被誇大了。二手房市場在房價下跌時成交量反而增加的現象,這表明市場需求並未透支,市場相對健康。

我們先講最後一句,高善文提到的二手房市場成交量上漲,其實大家也都看到了,這或許與二手房價格下降有直接關係。所以,我們也經常強調,並不是沒有需求,而是需求被抑制,讓很多人買不起,並不是房子賣不掉,而是價格沒有降到位。

當然,他提到的需求並沒有透支,以及庫存壓力被誇大,我認為這個問題需要理性看待,庫存壓力大是事實,沒必要迴避這個問題,樓市健康也談不上,肯定是有很多問題的,這需要我們更加警醒。但對於需求沒有被透支就有點說不過去了。

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我承認有一部分人是買得起房卻不敢買的人,但很多是真的買不起,而這一點恰恰是過去房價成倍增長造成的,早已經遠離了百姓的購買力,過去大家不覺得,是因為經濟增長較快,一切問題都能掩蓋,哪怕透支幾代人的錢包也並沒有出大問題。

可如今不一樣了,經濟環境不太好,老百姓收入減少,更可怕的是未來預期降低,信心不足。一切問題都暴露了出來。所以,我很怕真的以為有需求就可以有恃無恐,對規律失去最起碼的敬畏之心和尊重。從現在的需求可以看出來,剛需基本上籠統點說被市場擠出了,主要在依託改善需求。這正是過去透支的結果。

誠然,未來城鎮化還會繼續前行,2023年中國常住人口城鎮化率是66.2%,但按戶籍人口城鎮化率不到50%,未來還有很大的空間。此外,特別是改善性需求是一個滾動增長的需求,現在90平方米以下的中小戶型房子還佔絕大多數,隨著民眾生活水平提高、城鎮化深入推進,中國房地產市場改善性需求、剛需都較大。

由此可見,中國房地產市場在未來仍然有可持續健康發展的支撐條件,這一點我毫不否認。中國不同於外國,國情不同,不能簡單參照,更不能照搬人家的理論。但我們一定要對這次房地產調整抱有正確的認識,既不盲目悲觀,也不過於樂觀。要從教訓中總結經驗。

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房地產調整是有必要的,也是積極的,有了這樣正確的認識後,房地產從高速增長向高質量發展轉變過程中,我們才知道如何趨利避害。所以,對於一二線城市人口凈流入較高的大城市,可以增加供給,緩解壓力,一些三四線城市可以調整思路,減少供給。

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