原創 劉曉博
在股市大漲、上證指數重返2900點後半個小時，樓市又傳來大消息，金融監管總局在新聞發布會上，一口氣宣布了三個利好。
利好一：支持各地城市政府和住建部門，因城施策進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導督促銀行更好服務廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。
利好二：加快推進城市房地產融資協調機制落地見效。在城市政府牽頭協調機制下，按照公正公平的原則，向本行政區域內金融機構推送可以給予融資支持的房地產項目名單。
利好三：金融監管總局與人民銀行一起聯合印發了《關於做好經營性物業貸款管理的通知》。這個通知允許銀行發放經營性物業貸款，對經營規範、發展前景良好的房地產開發企業，全國性銀行在風險可控、商業可持續基礎上，對這些房企發放的經營性物業貸款，在今年年底之前可以用於償還房企的存量貸款和他們發行的公開市場債券。
先看利好一，它包含兩個小利好：一是繼續降低首付比例，二是降低貸款利率。前提是因城施策。
市場普遍預期，2月份的LPR利率可能會降息。目前跟房貸掛鉤的5年期LPR利率是4.2%，或許能降低到4.0%。官方允許的首套房利率下限，是在5年期LPR利率基礎上下浮20個基點。如果降息到4.0%，則首套房最低利率可以到3.8%。
此外，央行、金融監管總局允許「新房價格環比和同比連續3個月下降」的城市，打破利率下限。目前有數十個城市，首套房貸款利率實際只有3.6%到3.8%。比如東莞、佛山就是從今年1月1日開始，打破的首套房利率下限。
估計未來房貸利率的下降，一方面要依託LPR利率下調，另一方面主要是針對二套房。很多地方的二套房貸利率仍然比較高，往往在LPR利率基礎上上浮。
比如東莞已經取消了首套房利率下限，首套房利率為3.8%；但二套房利率仍然維持在LPR+20個基點，也就是4.4%。
在樓市更為低迷的佛山，據報道二套房利率也已經跌破了利率下限，個別銀行甚至連二套房利率都可以做到3.6%，但不對外宣傳。
我們可以做出推測：未來將會有更多城市，二套房首付比例也能從3成降低到2成，並享受首套房一樣的低利率。至於首套房的利率，也可以隨著LPR降息而降低。
首套房首付比例將來會低於20%嗎？我的看法是，未來一定會這樣做。在美國，首套房首付比例可以低至5%，中國香港低至10%。在大數據、人工智慧時代，銀行風控手段越來越多，有條件降低首套房首付。但這可能要2025年或以後才能實現。
繼續降低首付比例和利率，有利於樓市回暖。尤其是在一線城市和強二線城市，作用比較大。
北京、上海二套房首付比例雖然經過了一次降低，仍然分40%、50%兩檔；深圳和廣州的二套房首付比例為40%。一線城市未來可能都會降低到30%。
目前北京的二套房利率為中心城區4.8%，非中心城區4.75%；上海為中心城區4.5%，非中心城區4.4%；深圳、廣州為4.5%。一線城市二套房貸款利率都有較大下調空間。
再看利好二。
近日，住建部、金融監管總局聯合下發了「關於建立城市房地產融資協調機制的通知」。
這個機制在地級市或以上城市建立，由分管住建的領導（一般是副市長）擔任組長，成員單位包括當地住建局和金融監管總局派出機構。由這個協調小組甄別、開出需要融資的樓盤名單，然後交給金融機構、貸款支持。
這給了地方政府更大的救市協調權，可以直接呼叫金融支持。首先獲救的項目，大概率是當地國企（城投）開發的樓盤，其次是央企和當地優質民企的項目。總之，救市效率將更高。開發商大幅降價、斬倉出局的動能會降低。有利於保交樓和市場見底。
再看利好三。
金融監管總局與人民銀行一起聯合印發了《關於做好經營性物業貸款管理的通知》。
這其實是給了房企另外一個融資渠道，可以拿經營性物業抵押，獲得貸款。貸款可以使用的範圍非常廣，可以用來救急、救命，比如在今年年底之前可以用於償還房企的存量貸款和他們發行的公開市場債券。
這有利於減少房企債務違約。
今天下午收盤後，我在公號「劉曉博說財經」分析了股市的這一輪反彈，最後有這樣的表述：
也就是說，樓市和股市是難兄難弟。只有樓市穩住，股市才能真正走牛。期望樓市也有大利好。
話音剛落，金融監管總局的三大利好就來了。尤其是「優化首付比例、貸款利率」，是首次官宣。
這些利好，相信都是在1月22日國務院常務會議上確定的。這次會議非常重要，是樓市和股市的新拐點。昨天宣布的雙倍降准，顯示了宏觀政策再次「轟油門」。
此前我曾預測，2024年宏觀政策可能會有一次突變（進一步發力），現在看來，突變已至。這對於穩經濟、穩樓市、穩股市，都將起到積極作用。
下一步，讓我們等著各大城市官宣新一輪樓市利好吧！
