文/龐無忌
對跨國公司來說，投資中國不再只是因為「低價」。
辦公樓、購物中心等商業地產一向被視為觀察宏觀經濟冷暖和結構變化的重要「窗口」：購物中心客流與銷售情況反映消費信心；各類企業對辦公空間的選擇則是產業結構的鏡像。
全球商業地產服務和投資公司世邦魏理仕中國區總裁李凌經常透過這些「窗口」觀察中國經濟以及跨國公司在華髮展。對李凌來說，世邦魏理仕中國業務發展的切口中，能找到關於未來的豐富「線索」。
中國角色：從「成本窪地」到「創新高地」
「我們每年都會幫助很多跨國企業在國內各地選址。」李凌近日接受中新社國是直通車專訪時說，公司的產業地產團隊近期為一家工業機器人領域的知名外資自動化設備製造商提供戰略性房地產服務，支持其在上海及華東區域的多個研發及製造基地的不動產策略。
其背後邏輯在於：中國已連續多年穩居全球最大的工業機器人消費國和生產國，工業自動化、智能製造戰略的不斷推進為企業發展提供了廣闊的空間，同時中國在這一領域的研發能力和人才儲備也是吸引企業落地的重要原因。
在新能源汽車領域，李凌說，我們還幫助一家財富500強汽車零部件企業的總成生產基地落戶合肥；又協助另一家零部件企業的綠色生產基地選址嘉興，這些都體現中國在新能源汽車產業鏈方面巨大的集聚優勢。
李凌稱，在世邦魏理仕紮根中國內地近40年的過程中，的確注意到跨國企業在中國的布局是有所變化的。「如果說10年、20年前吸引跨國企業在中國布局的是勞動力、土地、市場等因素，今天跨國企業在中國加大投資的驅動力則更多地來自中國的產業鏈效率、研發創新能力和人才優勢。」
李凌表示，其背後的深層原因其實是中國製造在全球產業鏈、價值鏈中的角色變化。
一方面，中國已經逐漸從價值鏈微笑曲線的底部，也就是代工、組裝，轉向研發設計和品牌服務等附加值更高的兩端；另一方面，在新能源汽車、無人機、化纖、紡織等不少新興產業和傳統產業中，中國的技術能力已經處於或接近世界領先水平。
零售模式：從「標準化」到「體驗化」
在中國製造業憑藉向創新轉型的強勁勢頭吸引外資企業不斷追加投資的同時，消費領域也正悄然發生變革，注重體驗和個性的消費趨勢正吸引著眾多零售商積極布局。
今年端午假期與「六一」國際兒童節重疊，短途自駕游、家庭親子游需求大幅增加，「親子經濟」讓文旅融合等多個領域迸發出新活力。這是中國消費模式轉型升級的一大表現。
李凌認為，當前國內消費市場呈現出「餐飲、休閑旅遊、演藝活動等服務型消費的活躍度明顯高於商品消費」的特點，體現出消費者對於由獨特體驗所創造的文化、社交、情緒等附加價值的認可程度在不斷增加，這是未來釋放消費潛力、消費轉型升級的重要領域。
從中長期來看，隨著中國經濟的持續增長、收入水平提高和社會保障體系完善，消費者對高品質商品與服務的需求潛力巨大。
中國消費模式的變化也推動零售品牌的策略變化。李凌透露，在今年3月的最新調查中，世邦魏理仕發現零售品牌在國內拓展的積極性有所增強。在所有來自零售品牌的業務問詢中，73%和新設立或者擴張門店有關，這一比例是自去年年中以來的新高。
他指出，零售品牌的門店策略並非一成不變，而是根據當地市場的消費趨勢、市佔率和盈利水平、品牌生命周期等來進行適時調整，「有進有退，優化整合和擴張升級並存才是市場的常態」。從不同業態來看，除了不斷迭代的茶飲咖啡，近年來戶外運動、潮玩寵物、生活方式類品牌的擴張態勢是最為明顯的，這與中國消費者偏好的變化是一脈相承的。
在這種趨勢下，品牌門店策略已經從標準化、規模化向體驗化、個性化轉變，「因此我們看到越來越多的旗艦店、新概念店、跨界店、快閃店的湧現」。世邦魏理仕近年來幫助不少外資品牌在中國落地首店和創新概念店，包括supreme中國首店、zara安福路快閃店等。它們在選址上也越來越重視物業、街區與品牌文化的契合。
2024年中國社零總額接近49萬億元，是全球第二大消費市場。李凌認為，不管是外資品牌還是本土品牌，中國市場都能為其孕育、發展和創新提供土壤。
投資熱點：聚焦核心城市圈
消費的釋放也將進一步帶動周邊商業地產投資，零售物業、酒店等消費相關商業地產受到了投資者更多的關注。世邦魏理仕提供的數據顯示，酒店大宗物業交易在2023年達到了2019年以來的最高峰；而零售物業的大宗交易在過去兩年累計近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業類型中的交易額榜首。
從區域布局來看，李凌建議投資者重點關注長三角、大灣區、京津冀、成渝等國內重點城市群中的核心一二線城市。
2024年以來，中國商業地產經歷資產價格的加速調整。截至2025年一季度，李凌指出，國內一線城市主要類型商業地產的資本化率中位區位已經上升到5.5%-6%，比市場的無風險收益率，也就是十年期國債的到期收益率高出370個基點以上。與此同時，在國內公募reit市場上，保租房、廠房、消費基礎設施、倉儲物流等產權類reit的市場定價自去年四季度以來普遍回升，大多處於溢價交易的區間。上述現象均表明，國內優質商業地產資產價格的吸引力正在逐步增強。
李凌指出，在資產類別上，建議投資者關注受經濟周期波動影響較小的一二線城市租賃住宅和區域型購物中心。對於周期性相對較強的辦公樓和倉儲物流，可以優先關注供需關係相對較好或短期有望迎來顯著改善的市場，比如京滬核心商務區的辦公樓，長三角和大灣區的高標倉等，未來的6-12個月很可能將迎來周期性投資的窗口期。
