記者丨馬小雨 江一葦 編輯丨譚璐
大悅城交出的第三季度成績單，不太好看。
10月31日，大悅城公告，前三季度，營收206.98億元，同比下降16.73%，計提資產減值損失5.81億元。
受此影響，由盈轉虧，前三季凈虧損5.03億元，同比下降654.58%。
大悅城表示，結算周期變動、銷售型業務收入規模及毛利水平下降，房產市場承壓等因素，影響了業績。
今年以來，這家中糧旗下的千億級房企，已接連掛牌出售標杆項目，預計回籠資金超85億元，加速輕資產布局。
盤活資產
大悅城的業務主要分為銷售型和持有型兩個板塊。
其中，銷售業務是支柱，佔到總營收的七成以上，持有型業務則以購物中心、寫字樓與產業地產為主。
隨著商務活動復甦，持有型業務明顯回暖。
今年1-6月，大悅城購物中心在營業務共有32 個，銷售額 157.8 億元；客流量為 1.39 億人次，同比增長55%。
銷售業務依舊承壓，大悅城上半年通過商品房銷售及一級土地開發，實現營收104.89億元，同比下降13.98%，毛利率16.2%。
銷售難助力，盈利成困局，大悅城選擇出售優質物業來穩住現金流。
10月上旬，險資中郵人壽接盤了大悅城的老項目——中糧置地廣場，交易價42.6億元。
來源：大悅城官網
今年以來，大悅城多次將優質物業擺上貨架。
年初，出售深圳寶安區的5套商業房地產，轉讓底價為6981.95萬元。
5月 ，掛牌轉讓旗下名都地產100%股權，轉讓底價為6423.096萬元。主要資產就是名都園小區配套會所。
7月，掛牌轉讓上海陸家嘴豪宅中糧海景壹號的三棟公寓，估值41.42億元。
如果上述資產最終完成交易，大悅城將回籠資金至少85億元。
來源：大悅城官網
相關人士透露，大悅城出售的這幾個項目，情況各不相同。
其中，北京項目在做城市更新時可租可售，現在養得比較好，到了價值兌現的時候。而深圳項目屬於沉澱資產盤活。
盤活存量資產，反映在賬面上，大悅城前三季度的經營活動凈現金流為73.8億元，同比增長185.62%。
接下來，就是擴大規模的考量。
輕重並舉
大悅城嘗試從「開發」轉向「運營」，謀求轉型。
「大家現在都在規避風險，其實輕資產也成為主流了，感覺全行業只剩下一種打法，就是聚焦一線，輕資產輸出，酒店寫字樓資產太重了。」相關人士表示。
截至9月底，大悅城總資產2082億，較兩年前的高點，已縮表約160億，相對9個月200億出頭的收入，依然顯得重，且資產收益率也偏低。
8月，在大悅城品牌推介會上，大悅城控股商業管理中心總經理田維龍表示，未來將聚焦「輕重並舉，城市深耕」的模式與布局。
「拓展模式上，我們堅持輕重並舉，輕資產作為未來的重點發展方向，將完成從開發運營商到資產管理商身份的轉變。」田維龍表示。
上半年，大悅城在全國布局商業項目45個其中，重資產30個，輕資產15個。
同時，運營全國14個購物中心管理輸出項目，收入1.212億元。
香頌資本董事沈萌指出，大悅城的商業業態主打年輕人群體，在房地產遇冷之際，這個群體反而釋放出更多消費能力，但這種穩定可持續的周期有多久，仍有不確定性。
此外，大悅城還接手了匯京雙子座、中糖大廈、大興達瑞興、天津津投廣場等多個城市更新項目。
「老舊商業的改造往往比新建項目的操盤難度更大，核心地段的老舊項目產權較為分散，物業基礎也與現在的商業需求格格不入。」田維龍表示。
輕資產模式對運營能力提出更高的要求。通常，輕資產項目盈利水平沒有那麼高，優秀人才也比較緊缺。
轉型之路，並不容易走。
買賣同步
一手賣出，一手買入。
「對市場價值較高且有條件儘快盤活變現的資產進行掛牌出售的同時，也會拿具有強大的開發潛力的地塊。」大悅城控股管理層坦承公司的策略。
1-6月，大悅城共獲取2宗優質地塊，土地款總額19億元，計容建築面積12萬平方米。
至此，大悅城分布於京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等核心都市圈的土地儲備可售貨值達1666 億元。
田維龍解釋，「戰略層面城市的布局，聚焦在環渤海經濟圈、長三角經濟圈、大灣區經濟圈及川渝西部經濟圈四大都市集群。」
下半年，大悅城腳步不停。
9月初，大悅城地產發布公告，計劃以11.96億元買入上海耀耀祿建設的全部股權。
耀耀祿建設擁有上海北外灘街道歷史保護區中的116街坊地塊，資產估值50.83億元，競得樓麵價達9.44萬元/平米，據悉地塊有1棟純住宅和百餘套別墅。
這箇舊改項目，預計2024年開始建設。年內，大悅城也有不少項目準備開業。
比如，定位於「立體式生活美學購物公園」的成都天府大悅城、「城市菁英多元生活新聚場」的瀋陽金融中心大悅城，以及天津西青大悅匯，都已準備就緒。
明年，大悅城控股商業還將首進廈門、南昌、三亞、深圳等城市，帶來6個新項目。不同城市，將採用不同的布局與產品線。
10月初剛慶祝完上市30周年的大悅城，還有很長的路要走。
